Квартиры у кольцевой и за ее пределами: какова разница в цене?

Квартиры у кольцевой и за ее пределами: какова разница в цене?

Иногда разница в цене двух квартир с похожими характеристиками, расположенных в одном районе, зависит только от того, по какую сторону от МКАД они находятся. Myfin.by изучил предложения на рынке недвижимости и выяснил, сколько покупатели готовы доплачивать за формальное проживание в пределах столицы.

Прежде всего, мы задали вопрос экспертам из агентства “Мольнар”. По словам экспертов, разница в цене между квартирами в последнюю очередь зависит от того, по какую сторону кольцевой они располагаются:
 
-Граница МКАД в данном сегменте рынка не играет особой роли. Есть устоявшиеся традиции, законы, следуя которым редкий продавец выставит свою квартиру по неоправданно завышенной цене, потому что редкий покупатель купит ее за такие деньги.
Однако, изучив предложения на рынке недвижимости, мы пришли к обратному выводу.
 
Шабаны и Ангарская
 
Лучшей иллюстрации по Минску не найти: эти микрорайоны напоминают друг друга плохо развитой инфраструктурой и скверной репутацией. Оживленное строительство гламурных гипермаркетов, развлекательных и бизнес-центров обошло стороной и Ангарскую, и Шабаны, оба они лидируют по количеству синего контингента и своими пейзажами возвращают нас в далёкую перестроечную разруху. 
 
В фокус-группу вошли однокомнатные квартиры, расположенные в радиусе до 1,5 км от кольцевой, в панельных домах 1978-1990 года постройки, равноудаленные от станций метрополитена, первый этаж исключен. Так, в микрорайоне Ангарская средняя стоимость квадрата (Герасименко,1; Герасименко, 5; Ангарская, 66,,) эквивалентна $1500, в то время, как в микрорайоне Шабаны квадратный метр в квартирах с похожими характеристиками (Ротмистрова, 32; Ротмистрова, 32; Ротмистрова, 62) стоит $1366. Тот факт, что покупателям квартир по эту сторону кольцевой придется накинуть $134 за каждый метр, чтобы формально находиться в пределах столицы, не может объясняться ничем, кроме коварной человеческой психологии, ведь все остальные характеристики объектов отличаются незначительно, а расстояние между самыми удаленными друг от друга квартирами из нашей выборки - меньше 4 км.
 
Однако, специалисты агентства “Мольнар” привели занятный пример обратного эффекта: некоторые квартиры в пределах города серьезно уступают в цене квартирам-замкадышам похожих потребительских качеств: 
 
-Как, например, оценивать две совершенно идентичные квартиры по потребительским качествам на расстоянии 300 метров от метро? Оценивать в одну стоимость. А если одна такая квартира рядом с метро «Уручье», а вторая – с метро «Могилевская»? Разница в их стоимости может составить не одну тысячу долларов.”

И действительно, однокомнатная квартира в микрорайоне Ангарская (ул. Герасименко, 5) площадью 32,9 м2 в панельном доме 1979 года постройки, расположенном в 15 минутах от станции метро Могилевская продается по 1505$ за метр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Квартира такой же площади в панельном доме 1985 года постройки (Руссиянова, 24), расположенная в тех же 15 минутах от метро, только на этот раз от метро Уручье, оценивается на 6 тысяч долларов дороже. За каждый квадратный метр покупателю прийдется доплатить почти две сотни долларов по сравнению с квартирой аналогичных характеристик возле станции метро Могилевская.
 
Такой разрыв объяснить легко. Промзона накладывает свой отпечаток не только на людские характеры, но и на стоимость апартаментов в прилегающей застройке. Репутация Ангарской с ее застывшей инфраструктурой, захудалыми продовольственными магазинами и характерным контингентом мощно сбивает цены на квартиры здесь. Однако, по словам специалистов из агентства Мольнар, даже стоимость жилья в благополучных районах в границах МКАД порой уступают уручинским:
 
Мольнар: “Вся Малиновка находится в пределах кольца, но даже там квартира будет дешевле того же Уручья”.
 
Подтверждения этим словам специалистов из агетства “Мольнар” нам найти не удалось. Судя по предложениям на рынке недвижимости, разница в цене между квартирами похожих потребительских качеств в Малиновке и Уручье незначительна: так, трехкомнатная квартира с ремонтом на Есенина, 6к2 (Микрорайон Малиновка) в панельном доме 1986 года постройки в 19 минутах от метро потянет на 1359$ за метр:

 

 

 

Четырехкомнатные апартаменты похожих потребительских качеств в микрорайоне Уручье на улице Гинтовта, 18 в панельном доме 1990 года постройки в 15 минутах от метро реализуется по 1357$ за метр.
 

 

 

Как вообще формируется цена на квартиру?
Этот вопрос мы задали специалистам из агентства “Мольнар”. Как агенты оценивают вновь поступившие в продажу квартиры, на какие характеристики опираются и существует ли примерный прейскурант расценок за определенные характеристики объекта? Выяснилось, что такого прейскуранта нет, а ценник на квартиру выставляет ее хозяин, исходя из личного жизненного опыта и амбиций:
 
“Мольнар”: Как такового прейскуранта оценки нет. Вопрос ценообразования не может сегодня регулировать ни государство, ни тем более агентства недвижимости. Цену в первую очередь выставляет продавец, а для него продаваемая квартира – самая лучшая. Мы можем только помочь продавцу скорректировать цену, если она объективно не соответствует действительности. Конечно, есть базовые категории, на которые опирается профессионал в оценке объекта. Это, в первую очередь, месторасположение квартиры и инфраструктура района (или так называемая зональность). В зависимости от того, в каком районе города находится объект, может формироваться его базовая стоимость. Совершенно одинаковые квартиры по своим потребительским качествам, расположенные, например, в Шабанах и на ул.Волгоградской будут стоить совершенно по-разному. Последняя, естественно, обойдется дороже, даже если будет значительно уступать первой квартире по некоторым параметрам.
 
Далее мы оцениваем состояние квартиры. В этот показатель входят факторы, могущие быть как понижающими, так и повышающими цену. Это и материал стен, и год постройки дома, и этаж (кстати, квартиры на первом и последнем этажах оцениваются ниже), наличие/отсутствие ремонта в квартире и качество его выполнения, наличие балкона/лоджии (квартиры без балкона традиционно дешевле), состояние санузла (совмещенный санузел понижает стоимость квартиры) и т.д. Любой их этих показателей (или его отсутствие) в каждом индивидуальном случае может стать решающим.
 
Если подытожить, то самым верным будет сравнительный анализ, поиск своего рода прецедентов: в данном районе недавно продавалась такая же квартира, такого же года постройки, такой же планировки и в таком же состоянии. И цена сделки была такой-то. Значит, эти данные станут отправной точкой при оценке новой квартиры.
 
Автор: Анна Копричева; Фото: molnar.by, t-s.by 

Источник: Myfin.by

Сайт
Система Orphus