Миллиардные переплаты и годы кабалы: обзор кредитов на жильё

Миллиардные переплаты и годы кабалы: обзор кредитов на жильё

Квартирный вопрос, как известно, испортил москвичей. Про минчан Булгаков не упоминал, однако думается, что жилищные проблемы не менее актуальны и для белорусов. Цены на рынке недвижимости кусаются больно, а ставки по банковским кредитам – еще больнее.

 

Как миллионы превращаются в миллиарды

Если взять у банка в долг 500 млн рублей под 34-35% годовых и погасить кредит за 15 лет, общая сумма переплаты составит порядка 1,3 млрд рублей. В первые месяцы кредитования ежемесячно придется выделять из семейного бюджета около 17 млн, из которых 14,5 млн пойдут на погашение процентов. Стоит ли брать такой кредит, будучи в здравом уме и твердой памяти – судите сами. Отметим только, что если те же 17 млн вы будете ежемесячно откладывать в кубышку, то 500 млн даже без учета процентов накопятся через 29 месяцев. Это меньше 3 лет.

Логично, что для получения кредита с ежемесячным платежом, эквивалентном трем среднестатистическим зарплатам, потребуется предъявить банку весьма солидный ежемесячный доход. Понимая всю глубину народной скорби, подавляющее большинство финансово-кредитных учреждений хотя бы в этом вопросе проявляет великодушие и при принятии решения о кредите учитывает не только зарплату непосредственно кредитополучателя, но и доходы супругов и близких родственников вроде родителей, братьев и детей. Таким образом, если поскрести по сусекам, набрать необходимые 20-25 млн ежемесячного дохода реально. Исключением в данном случае стал Беларусбанк – при получении кредита на недвижимость учитывается только доход непосредственно кредитополучателя.

В вопросе способа погашения долга банки солидарны – все, кроме Приорбанка, предлагают делать это дифференцированным платежом, то есть каждый месяц придется возвращать банку всё меньшую сумму. Правда, уменьшается она совсем не быстро. Например, если сумма кредита составит 500 млн рублей, ставка – 35%, а срок кредитования – 15 лет, то в 1-й месяц ежемесячный платеж составит 17 360 000 рублей, в 13-й месяц – 16 470 000 рублей, в 25-й месяц – 15 420 000 руб. К десятому году кредитования ежемесячный платеж снизится примерно до 8,5 млн рублей, что тоже весьма немало.

В Приорбанке сумма платежа каждый месяц будет одинаковой – это немного снизит кредитную нагрузку в первые месяцы, однако приведет к росту общей суммы переплаты.

В качестве обеспечения по кредиту на недвижимость традиционно выступает залог приобретаемого жилья и поручительство нескольких физических лиц. Часто банки устанавливают требования не только к доходу кредитополучателя, но и к доходу поручителей – например, может потребоваться, чтобы совокупный доход ваших поручителей был не менее совокупного дохода вас и ваших родственников, необходимого для получения кредита. Впрочем, относительно обеспечения возможны вариации, поэтому лучше уточнять этот вопрос непосредственно в банке, если уж вы решитесь на кредитную авантюру.

Также помните, что ни один банк в Беларуси не станет оплачивать полную стоимость приобретаемого жилья. В решении квартирного вопроса придется поучаствовать и личными средствами. Доля собственного участия в разных банках колеблется от 10 до 30%.

Процентные ставки во многих банках привязаны к ставке рефинансирования, а значит, со снижение СР можно ожидать и сокращения ежемесячных платежей и переплаты. У это медали есть и оборотная сторона – если СР будет расти, то платежи будут бить по карману еще сильнее. Тут уместно отметить, что в настоящий момент все усилия финансовых властей направлены все же на снижение ставок, а не на их повышение.

 

То, что доступно каждому

В таблице ниже представлена информация о кредитах на недвижимость, которые банки готовы предоставлять на общих условиях, то есть любому человеку и на приобретение (строительство) практически любого жилья. Суммы ежемесячных платежей и дохода, необходимого для получения кредита, приведены приблизительно – они зависят от широкого ряда факторов и в каждом отдельно взятом случае могут отличаться.

Мы не стали выделять лидеров и аутсайдеров – оставим это на ваш суд. Поэтому банки представлены в таблице в алфавитном порядке. Актуальность информации – 3 сентября 2014 года.

Банк / продукт

Цель кредита

Процентная ставка

Доля собственного участия

Сумма кредита, млн руб

Срок креди-
тования

Ежемесячный платеж в первый месяц кредитования (500 млн на 15 лет)

Доход, необходимый для получения 500 млн

Возмож-
ность включения в совокупный доход близких родствен-
ников

Дополни-
тельные комиссии

Банк БелВЭБ / Уласнае жыллё

Строительство (приобретение) жилых помещений

35,5%,  для клиентов ставки ниже

не менее 20%

50-700 млн, для клиентов категории VIP — до 1 млрд

до 20 лет

17 570 000

20 210 000

да

нет

Белагропромбанк / Кредит на строительство жилого помещения

Строительство индивидуального жилого дома, квартиры

34,5%

не менее 10%

10-500 млн

до 20 лет

17 150 000

31 215 000

да

За договор поручительства 100 000 руб, за договор о залоге 100 000 руб

Белагропромбанк / Кредит на приобретение жилищных облигаций

Приобретение жилищных облигаций

34,5%

не менее 10%

10-500 млн

до 20 лет

17 150 000

31 215 000

да

За договор поручительства 100 000 руб, за договор о залоге 100 000 руб

Беларусбанк / Кредит на строительство жилья

Строительство (реконструкция) индивидуальных жилых домов и квартир

35%

не менее 25%

 в пределах платеже-
способности кредито-
получателя

до 15 лет

17 560 000

35 119 000

нет

Договор поручительства 130 000 руб, договор залога 375 000 руб

Белгазпромбанк / Новостройка

На финансирование строительства квартир в многоквартирных домах 

37% до момента предоставления договора об ипотеке, далее 35%

не менее 30%

 в пределах платеже-
способности кредито-
получателя

до 15 лет

18 190 000

устанавливается индивидуально

да

нет

Белгазпромбанк / Новоселы

На покупку квартиры

37% до момента предоставления договора об ипотеке, далее 35%

не менее 30%

 в пределах платеже-
способности кредито-
получателя

до 15 лет

18 190 000

устанавливается индивидуально

да

нет

Белинвестбанк / На финансирование недвижимости

Приобретение и строительство жилья

37,5%

не менее 20 %

 в пределах платеже-
способности кредито-
получателя

до 20 лет

18 400 000

около 22 000 000

да

нет

БПС-Сбербанк / Классический

На строительство или покупку квартир, домов, земельных участков на первичном и вторичном рынке

39%, для клиентов ставки ниже

не менее 20-30% в зависимости от способа обеспечения

от 10 млн  в пределах платеже-
способности, если способ обеспечения - только поручительство физлиц, то не более 150 000 дол в эквиваленте

до 20 лет

19 050 000

28 540 000

да

Договор поручительства 200 000, договор залога 250 000

Приорбанк / Кредит на недвижимость Приобретение и строительство жилья 40%, для клиентов ставки ниже не менее 20% в пределах платеже-
способности кредито-
получателя
до 15 лет 16 712 000 около 30 000 000 При сроке до 10 лет - да, при сроке 15 лет - только доход супруга Платное оформление договора залога, плата за страховку

В некоторых банках есть возможность взять кредит на строительство или приобретение жилья у застройщика, который заключил с банком договор, по более лояльной ставке. Правда, разница совсем не велика. Судите сами – спецпредложения банков представлены в таблице ниже (со списком партнеров Банка БелВЭБ можно ознакомиться здесь).

Банк / продукт

Цель кредита

Процентная ставка

Доля собственного участия

Сумма кредита, млн руб

Срок креди-
тования

Ежемесячный платеж в первый месяц кредитования (500 млн на 15 лет)

Доход для получения 500 млн

Возможность включения в совокупный доход близких родственников

Дополнительные комиссии

Банк БелВЭБ / Дружная будоўля

Строительство (приобретение) жилых помещений у организаций-партнеров Банка

35% (СР+15), для клиентов ставки ниже

не менее 20% (не менее 10% при приобретении жилищных облигаций)

50-700 млн, для клиентов категории VIP — до 1 млрд

до 25 лет

17361000

20 000 900

да

нет

БПС-Сбербанк / Кредит на строительство и покупку жилья «Строим дом вместе» ("Грушевский посад")

На строительство и покупку жилья в жилом комплексе «Грушевский посад»

первый этап (12-24 мес) 19%, второй этап 38%, для клиентов ставки ниже

не менее 20%

от 10 млн  в пределах платежеспособности, если способ обеспечения - только поручительство физлиц, то не более 150 000 дол в эквиваленте

до 20 лет

10 700 000 (первые 12 мес под 19%), 13-й месяц под 39% - 17 550 000

24 760 000

да

Договор поручительства 200 000, договор залога 250 000

БПС-Сбербанк / Кредит на строительство и покупку жилья «Строим дом вместе»

На строительство и покупку жилья у застройщиков, заключивших с банком договоры о сотрудничестве

38%, для клиентов ставки ниже

не менее 20%

от 10 млн  в пределах платежеспособности, если способ обеспечения - только поручительство физлиц, то не более 150 000 дол в эквиваленте

до 20 лет

18630000

27 950 000

да

Договор поручительства 200 000, договор залога 250 000

При желании в Банке БелВЭБ можно взять кредит на приобретение (строительство) дачного домика или гаража – тоже, в общем-то, недвижимость. Но ставка и здесь отнюдь не ниже среднерыночной – 35,5% годовых.

Банк / продукт

Цель кредита

Процентная ставка

Доля собственного участия

Сумма кредита, млн руб

Срок кредитования

Ежемесячный платеж в первый месяц кредитования (300 млн на 7 лет)

Доход для получения 300 млн

Возможность включения в совокупный доход близких родственников

Дополнительные комиссии

Банк БелВЭБ / Свая сядзiба

Строительство (приобретение) дач, садовых домиков, гаражей

35,5% (СР+15,5), для клиентов ставки ниже

не менее 20%

50-400 млн, для клиентов категории VIP — до 600 млн

до 7 лет

12 447 000

15 087 000

да

нет

В общем, можно констатировать, что кредит на недвижимость на общих условиях в настоящий момент – не самый лучший вариант решения жилищного вопроса. Если вы можете себе позволить ежемесячно отдавать банку 17 млн – откройте лучше депозит и вносите их туда. С учетом высоких процентных ставок по рублям накопить сумму, необходимую для приобретения однокомнатной квартиры в Минске, получится за несколько лет. И никакой тебе кабалы на долгие годы, и никакой возни с документами и поручителями. Всё чинно-благородно, а главное – разумно.

Источник: Myfin.by

Сайт
Система Orphus