Цены на рынке жилья будут определять девальвация, кредиты, Россия и выборы

Цены на рынке жилья будут определять девальвация, кредиты, Россия и выборы

Новый год на носу! И здесь уже не так всех волнуют итоги 2014, как прогнозы на 2015-ый. Оставив в стороне астрологию и прочие суеверия, Myfin.by вместе с лучшими экспертами страны попробует разобраться, что же ждет каждого белоруса в год Деревянной Козы и президентских выборов. Сегодня вместе с Артёмом Сахаревичем, аналитиком интернет-портала о недвижимости Realt.by, мы выясним, что будет с ценами на рынке жилой недвижимости в 2015 году.

Нынешний год оказался для рынка жилой недвижимости Минска непростым. После стремительного взлета в 2012-2013 годах, цены на квартиры медленно снижались последние 12 месяцев. В зависимости от типа жилья снижение цен составило 3-6%, а предложение квартир на вторичном рынке достигло к концу года 5-летнего максимума.

Какие факторы будут оказывать основное влияние на рынок жилья в 2015 году?

  • Ситуация в России и Украине, куда направляется более половины нашего экспорта.  
  • Темпы девальвации рубля. Будет ли Нацбанк и дальше отпускать рубль выверенными под линейку темпами или ему придется вести более гибкую политику.
  • Предвыборный год. Как показывает история, населению он сулит ростом доходов и повышенным финансированием социальных программ.
  • Доступность кредитов для широких масс населения. Барьеры для получения заемных средств для покупки/строительства жилья сегодня напоминают плотину: стоит их ненамного опустить, и это станет катализатором спроса на жилье.

А как же сокращение строительства жилья в Минске? Сегодня в СМИ много говорят о последних планах по уменьшению объемов возводимого в столице жилья. С 1 млн. м2 в 2014 году до 600 тыс. м2 в 2017 году. Более того, сегодня практически нет новых площадок для строительства, не обремененных сносом и отселением.

Скажется ли сворачивание строительства на итоговой цене квартир? – да. Создается ли таким образом дефицит предложения, особенно в сегменте новостроек эконом-класса? – безусловно. Должна ли цена квартир начать расти прямо сейчас? – нет.

Рынок жилья инертен, текущая ситуация отражает плоды активного строительства коммерческого жилья в 2012-2013 гг., которое стимулировал сильнейший рост цен. До тех пор, пока не будут поглощены существующие объемы жилья в новостройках, дефицита предложения мы не почувствуем, тем более, что на вторичном рынке сегодня огромное число выставленных на продажу квартир. Реально ощущать влияние новой градостроительной политики рынок начнет через 1,5-2 года.

Не останавливаясь больше на строительных перспективах, перейдем к указанным выше факторам и рассмотрим три сценария.

НЕГАТИВНЫЙ

Российский рубль уже девальвирован на 27% за 3 месяца. Ориентированные на экспорт в РФ предприятия заявляют об убытках и падении конкурентоспособности из-за расчетов в российской валюте. Если плавная девальвация окажется слишком медленной и Нацбанк пойдет на разовую коррекцию курса, мы вправе ожидать повторения ситуации конца 2008 – начала 2009 года.

 Спрос на некоторое время сократится в 1,5-2 раза, а цены на жилье могут в течении нескольких месяцев существенно снизиться. Впрочем, вряд ли более, чем на 15%, т.к. по сравнению с 2008 годом цены на квартиры сегодня ниже, а доходы более высокие.  К слову, в той же Москве за последние 3 месяца долларовый индекс цен на жилье упал на 14,5% или более 700 $/м2 в абсолютном выражении.

Не будь 2015 год предвыборным, вероятность такого развития событий была бы выше. Сейчас проведение разовой девальвации перечеркнет все экономические достижения последних лет, а значит, Правительство прибегнет к этому механизму в последнюю очередь.

СТАБИЛЬНЫЙ

В данном случае под стабильностью подразумевается контролируемое снижение цен на жилье на уровне 0,5%-1,0% в месяц. Если проблемы c колебаниями курсов у стран-партнеров мы сможем решить, придерживаясь плана Нацбанка и не прибегая к жестким мерам, то ситуация продолжит развиваться по аналогии с 2014 годом.

Начиная с августа рублевые доходы населения стоят на месте. Если эта тенденция продолжится, а курс доллара будет расти на 130-160 рублей в месяц, то к середине 2015 года реальные доходы среднестатистического минчанина снизятся в долларах на 8-9%. В условиях, когда предложение заметно превышает спрос, это станет еще одной причиной для постепенного снижения цен на жилье.

 Ценовая динамика без резких скачков пойдет на пользу рынку. Она создает благоприятную среду для альтернативных сделок (когда деньги от продажи старого жилья идут на покупку нового). На более низких ценовых уровнях даже небольшие кредитные ресурсы, которые сегодня можно получить, будут все более весомым подспорьем для вступления в долевое строительство в Минске и, следовательно, активизируют спрос.

ПОЗИТИВНЫЙ

Позитивный сценарий возможен в том случае, если даст о себе знать активная президентская кампания с заметным ростом доходов и активизацией жилищного кредитования. В 2010 году доходы населения в преддверии выборов выросли почти наполовину, в 2005-2006 - на треть. Текущие проблемы не позволяют рассчитывать на такую щедрость со стороны Правительства в этот раз. Тем не менее, вероятность некоторого роста доходов населения (особенно во втором полугодии) высока.

Конечно, деньги на покупку квартиры откладываются не один год и рост зарплаты на несколько месяцев ничего не решит.  Тем не менее, существует сильная корреляция между резким ростом доходов и активизацией спроса на жилье. Эффект благополучия повышает у покупателей уверенность в собственных силах, и они активнее совершают сделки с жильем в этот период.

Несмотря на дороговизну кредитов и небольшие (в масштабах стоимости квартиры) выдаваемые суммы, сегодня этим инструментом все равно пользуются. Сильным толчком для активизации спроса будет снижение ставок по кредитам даже на 3-5 процентных пункта. Если в 2015 году вернутся льготные кредиты для нуждающихся под 16%, а глава Нацбанка такой вариант не отрицает, это однозначно отразится на цене квартир в новостройках и в дальнейшем на вторичном рынке.

Общим для трех сценариев является преимущественно отрицательная ценовая динамика в первом полугодии и стабилизация/небольшой рост цен во втором. Широкого спекулятивного спроса мы не увидим – заработать на перепродаже будет сложно. Жилая недвижимость в глазах владельцев крупных сумм на банковских депозитах будет малодоходной и неликвидной инвестицией. Поэтому 2015 год пройдет под знаком тех покупателей, которые в первую очередь хотят улучшить свои жилищные условия. 

Источник: Myfin.by

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Да, цены сейчас на квартиры очень дешевые, даже в столице от 900$ м2 за квартиру в новостройке. Даже смешно иногда бывает.

Сайт
Система Orphus