Недвижимость: три сценария на все случаи жизни

Недвижимость: три сценария на все случаи жизни

Жильё в Беларуси строится с «неплохими нарастающими показателями». Ещё недавно мы не могли похвастаться данными об обеспеченности населения метрами, а уже сейчас в Минске на одного жителя приходиться не менее 22 квадратных метров жилой недвижимости.

Но так ли оптимистичны данные? Хватит ли всем? И что нас всех ждёт на рынке жилой недвижимости? Cможем ли мы строить жильё, чтобы садить виноградники и воспитывать жён и детей?

Аналитики рынка жилой недвижимости недавно сошлись на средней цене квадратного метра в Минске равной примерно 1750 долларов США. Цена же по-прежнему колеблется ещё с мая текущего года возле этой отметки, что говорит о временном затихании ценовой динамики на рынке. Тому подтверждением является и цена новостройки, которая тоже «болтается» возле одной отметки – для Минска это 1560 долларов.

Непременно на цену влияет и предложение, которое тоже в последнее время показывает устойчивую позицию: небольшой рост. Принять новых хозяев готовы более 7,5 тысяч квартир.

Мнения о будущем рынка недвижимости, всегда разделялись. Как лебедь, рак и щука, продавец, покупатель и риелтор выдаёт своё мнение за «единственно верный прогноз».


Вот три наиболее интересных сценария, три мнения, три мысли и прогноза развития цен на недвижимость с причинами и выводами:

 

Покупатель: не до жиру…

Пускай многие и говорят, что рынок жилой недвижимости развивается спиралеобразно, это не совсем так, точнее, есть отличия между теми событиями и положениями в экономике, которые были в 2007-2008 годах и имеют место сейчас.

Взаимосвязь валютного рынка, макроэкономики, политики с рынком недвижимости прослеживается очень чётко, поэтому давайте посмотрим, какие показатели на данный момент могут повлиять или влияют на стоимость жилья.

Первое. Снизилась прибыль и от торговли нефтепродуктами. С одной стороны, сейчас хорошо идут «битумные смеси», как в своё время «растворители и разбавители», но и в России сидят далеко не дураки, поэтому не зря начата проверка по вопросу резкого взлёта экспорта битума – чем всё закончится, вопрос открытый. Прибыль от акцизов от продажи нефтепродуктов возвращается в российский бюджет. Якобы в обмен на дешёвый газ… Белтрангаз мы практически потеряли, а это тоже значительно уменьшит поступления в бюджет.

Второе. Касательно финансовых инструментов нельзя не отметить такой отрицательный нюанс, как потеря одного из основных инструментов регулирования экономики – ставки рефинансирования. Сейчас сдерживать некоторые порывы на валютном рынке приходится интервенциями.

И это только «внутри»! Снаружи у соседей массовые девальвации и прочие неурядицы.

Таким образом, при плавной (неплавной) планирующей или пикирующей девальвации жилая недвижимость будет дешеветь. Так что ждем и надеемся!

 

Риелтор: не вешать нос, Гардемарины…

Второе мнение кардинально расходится с первым. Позицию риелтора мы узнали у эксперта одного из минских агентств недвижимости, Татьяны.

- Недавно по телевидению и в прессе опять замелькали статьи с высказываниями первого лица государства о том, что «в Минске строить больше не будем». Эти же заявления мы слышали и 2 года назад. Что это – предупреждение или вброс информации? – недоумевает риелтор.

По ее словам, на каждое такое интервью население реагирует болезненно, повышая спрос и количество покупок. Ожидать всплеска спроса на «квадраты» можно было бы уже в этом году, если бы не одно НО! Первое лицо Нацбанка Надежда Ермакова в своем недавнем интервью рассказала о существующей возможности возобновления льготного кредитования с 2015 года под 16 %.

- Ко всем заявлениям и новостям, касающимся недвижимости, белорусы относятся очень трепетно, - рассказывает эксперт. - Для меня свежо воспоминание, когда Беларусбанк последний раз возобновлял кредитование физлиц на приобретение жилой недвижимости на первичном рынке. Рынок тогда среагировал моментально, при том ещё задолго до официального опубликования документа. Лично моё предположение, что уже тогда произошла утечка информации и владельцы жилья на первичном рынке потихоньку начинали накручивать цены. Дальше начался «бег по кругу»: цены увеличивались практически еженедельно, пока не нащупали финансовый потолок возможностей покупателя.

В 2015 году ситуация не будет отличаться принципиально от той, которая сложилась два года назад. Как только будет официально объявлено о возможности кредитоваться под 16%,  цены опять начнут расти.

- Мой прогноз при подобном развитии событий - около 2000 долларов за метр. Наши покупатели не оглядываются ни на нефть, ни на золото, ни на котировки валют и прочие показатели. Как только появляется малейшая возможность «вскочить» в жильё, люди помчатся к этой лазейке. Если станет доступен лизинг, значит, все будут осваивать эту схему. Рынок опять оживится, снова вернутся спекулянты и цены поползут вверх, - резюмировал риелтор.

Сейчас на рынке жилья затишье, но затишье это вызвано отсутствием собственных средств и высокими процентными ставками по кредиту. Как верно отметила Татьяна, «государство у нас всегда мониторит этот рынок и никогда, запомните, никогда не даст ему упасть». Почему? Вопрос открытый…

 

Продавец: из порося в карася

Можно строить графики и диаграммы, можно обратиться к мега-аналитикам или гадать на кофейной гуще, вариантов околорыночного развития масса, а рынок может отреагировать тремя вариантами – упасть, вырасти или остаться непоколебимым. 

Рынок продолжительное время пытался подняться хоть на чуть-чуть, но потерпел полный провал. Как бы то ни было, предложение опять начало набирать обороты, пускай сейчас оно очень плотненько расположено возле цифры 1750 – это вторичный рынок. Первичный рынок после летних акций перешел к осенним скидкам (до 100-150 долларов с метра). Предположительно, к Новому году бонусы могут достигнуть 200 долларов с метра, но это не падение рынка во всей его красе.

 

Вместо постскриптума

Многие выдают желаемое за действительное. «Рынок падает» – кричат те, кто хочет купить квартиру, и старается сбить цену, «рынок вырастет» - кричит тот, кто продаёт, а рынок не растёт и не падает, он притих.

Вероятно, скорость падения стоимости недвижимости будет соотносима скорости падения российского рубля с отставанием, а то что российскому рублю не дадут упасть глубоко и далеко, не вызывает сильных сомнений.

Большинство мнений сходится всё-таки на том, что цены не удержатся, но когда произойдёт падение и где предложение нащупает дно – вопрос открытый, поэтому с виноградниками пока придётся повременить.

Источник: Myfin.by

Сайт
Система Orphus