Сколько сегодня нужно зарабатывать белорусу, чтобы купить свое жилье? Считаем в реальных цифрах

При расчетах использованы данные Национального кадастрового агентства за I квартал 2026 года, данные по средней начисленной зарплате за январь – апрель 2026 года и примерный кредитный сценарий: первый взнос 10%, срок кредита 20 лет, ставка 14,4% годовых.

Минск как отдельный рынок со своими правилами

По данным НКА, в I квартале 2026 года на вторичном рынке Минска средняя цена двухкомнатных квартир составила 1 990 долларов за кв. м. Это на 6% выше, чем в IV квартале 2025 года. Однокомнатные квартиры продавались в среднем по 2 240 долларов за кв. м, трехкомнатные – по 1 850 долларов за кв. м.

В областных центрах цены заметно ниже. Самым дорогим среди них остается Брест – 1 210 долларов за кв. м. Далее идут Гродно – 1 110 долларов, Могилев – 1 020 долларов, Гомель – 980 долларов и Витебск – 940 долларов за кв. м.

Для сопоставимости в качестве условного примера для всех городов использована квартира площадью 60 кв. м, а расчеты основаны на средних ценах, опубликованных НКА. В этом случае получаются такие суммы:

Даже самая доступная квартира из этого расчета – в Витебске – стоит больше 160 тыс. рублей. В Минске аналогичный объект уже приближается к 350 тыс. рублей.

Если откладывать деньги в копилку, сколько придется ждать?

Сравнение с доходами показывает, почему покупка жилья за собственные средства для большинства семей остается крайне сложной задачей. Средняя начисленная зарплата за январь – апрель 2026 года составляла 3 831,5 рубля в Минске, 2 501,2 рубля – в Брестской области, 2 404,9 рубля – в Витебской, 2 496,1 рубля – в Гомельской, 2 532,5 рубля – в Гродненской и 2 373,1 рубля – в Могилевской области. Если теоретически откладывать на покупку жилья всю среднюю зарплату, на квартиру понадобится от 5,7 до 7,5 года.

Однако в реальности значительная часть доходов уходит на текущие расходы. Если откладывать на жилье около 30% средней зарплаты, срок накопления увеличивается до 19–25 лет. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать 30% совокупного дохода, на квартиру уйдет около 10–13 лет.

В данном случае Минск здесь выглядит особенно показательно. Зарплаты в столице выше, но цена квартиры растет еще сильнее. В результате по сроку накопления Минск вырывается в лидеры самого «недоступного» варианта для покупки недвижимости.

Кредит сокращает ожидание, но увеличивает цену

Кредит решает главную проблему накопления: не нужно ждать 20 лет, чтобы собрать всю сумму. Но за это покупатель платит банку проценты. Для сравнительного расчета возьмем один сценарий: первый взнос 10%, срок кредита 20 лет, ставка 14,4% годовых. При такой модели семья оплачивает 10% стоимости квартиры сразу, а остальные 90% берет в кредит.

Затем нагрузка постепенно снижается вместе с остатком задолженности и к концу срока составляет около 1,3 тыс. рублей в месяц.

Квартира в Минске, которая на рынке стоит около 346 тыс. рублей, при покупке в кредит по такому сценарию обойдется почти в 986 тыс. рублей. Фактически итоговая сумма выплат оказывается в 2,85 раза выше начальной стоимости жилья. В областных центрах абсолютные суммы ниже, чем в Минске, но логика такая же: чем дороже квартира, тем выше сумма кредита, ежемесячный платеж и итоговая переплата.

Впрочем, как для банка, так и для семейного бюджета важна не только общая переплата, но и ежемесячный платеж. Если он слишком высок, кредит становится либо недоступным, либо рискованным.

Важно при этом учесть, что кредит на 20 лет может казаться более комфортным, чем кредит на 10 лет, потому что ежемесячная нагрузка ниже. Но за это удобство покупатель платит временем и процентами. Вот почему в итоге квартира становится в несколько раз дороже своей начальной цены.

Таким образом, рост доходов действительно улучшает положение покупателей. Чем выше зарплата, тем легче накопить первый взнос и обслуживать ежемесячный платеж. Но рынок жилья реагирует на рост доходов тоже. Если у населения появляется больше денег, а спрос на квартиры остается устойчивым, цены продолжают расти.

Поэтому рост зарплат сам по себе не гарантирует, что жилье становится доступнее. Доступность зависит от соотношения трех показателей: доходов, цены квартиры и стоимости кредита. Если цена жилья и процентная ставка растут или остаются высокими, увеличение зарплаты может лишь частично компенсировать нагрузку.

План Б: что делать, если не хочется брать кредит?

Не все готовы брать банковский кредит на жилье. Кого-то останавливают высокие ежемесячные платежи, кого-то – требования к доходу, а кто-то просто не хочет переплачивать банку десятки тысяч рублей.

Поэтому многие рассматривают альтернативные способы покупки квартиры. Самый очевидный вариант – копить самостоятельно. Плюс такого подхода в том, что не придется платить проценты, но есть и минус: на покупку могут уйти годы.

Другой вариант – рассрочка от застройщика. Однако она обычно доступна только на определенные объекты и действует ограниченный срок. Есть также лизинг недвижимости, но здесь важно внимательно изучать условия договора и понимать все будущие расходы.

По такой модели работает сервис ПК «Жилищный баланс». В отличие от банковского кредита, где выплаты начинаются практически сразу после получения денег, здесь сначала идет этап накопления. Его продолжительность и размер ежемесячных взносов подбираются индивидуально в зависимости от стоимости жилья и финансовых возможностей участника.

Если вернуться к предыдущему примеру с квартирой в Минске за 346 тыс. рублей и первоначальным взносом 10%, то при сроке выплат 15 лет ежемесячный взнос составит около 2 375 рублей. В дальнейшем он будет расти вместе со стоимостью учетного пая, которая ориентируется на официальную инфляцию.

Для многих меньший размер платежа и отсутствие справок становятся главными преимуществами. Если при оформлении кредита ключевую роль играет подтвержденный доход, то в жилищно-накопительной системе человек может начать путь к собственной квартире с комфортного для себя взноса и постепенно увеличивать накопления. При желании можно вносить дополнительные суммы и приблизить момент покупки жилья.

Здесь действует механизм учетных паев, стоимость которых индексируется с учетом инфляции. Благодаря этому накопления не обесцениваются, но будущие платежи со временем будут меняться. Поэтому заранее назвать точную итоговую стоимость квартиры на много лет вперед невозможно.

Кроме того, есть важное отличие в вопросе собственности. При покупке квартиры в кредит жилье обычно сразу оформляется на покупателя и остается в залоге у банка. В жилищно-накопительной модели право собственности переходит после завершения всех расчетов.

В конечном счете у квартиры всегда есть две цены: та, которую мы видим в объявлении, и та, которую заплатим за годы финансирования. Именно вторую сумму и стоит считать перед принятием решения.

«Жилищный баланс» – победитель «Премии № 1».

Очередное признание в номинации «Жилищно-накопительный сервис № 1» организация получила на церемонии награждения 16 июня.

Материал носит информационный характер и не является рекомендацией к действию.

_{*Партнерский материал. ПК «Жилищный баланс», УНП 790908838}

13

22

2

25

51