Сегмент складов оставался наиболее стабильным из всех секторов коммерческой недвижимости в 2021 году;
Негативное влияние событий I квартала 2022 года сказалось и на складах, но в меньшей степени, чем в других сегментах;
Продолжается «гибридизация» сектора. Активный спрос на склады со стороны e-commerce фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.
Предложение на рынке складской недвижимости
В I квартале 2022 года продолжилась положительная тенденция развития рынка современной складской логистики. В конце марта был введен в эксплуатацию СЛК «Хатежино» общей площадью около 50 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы.
Предложение на рынке складов существенно выросло за период предыдущего 2021 года, когда в Минске, его пригородах и прилегающих к столичной агломерации территориях было введено в эксплуатацию практически 150 тыс. кв. м новых складов. Это один из лучших объемов ввода в истории развития рынка современной складской логистики, начало которой относится к 2008 году (с момента реализации Программы развития логистической системы Республики Беларусь на период 2008-2015 года
Логистический центр «БелВиллесден», фото Яндекс
Рынок «Новый Лебяжий», фото Яндекс
Большие объемы нового строительства в истории были только дважды.
Всего на I квартал построено практически 1400 тыс. кв. м. современных складов. Кроме СЛК «Хатежино», еще один новый и крупный объект – логистический (распределительный) центр «Гиппо» компании «БелВиллесден» в районе д. Ярково. Специфика объекта в том, что на его базе создана «Фабрика кухня», которая будет централизовано снабжать объекты сети «Гиппо» продукцией собственного производства, полуфабрикатами. Объект введен в самом конце 2021 года, а основная организация функционирования объекта пришлась на I квартал 2022 года. Это классический пример built-to-suit, поскольку проект реализовывала профессиональная девелоперская компания ООО «Индастриал девелопмент» под нужды крупного национального ритейлера.
Сегмент складов – один из не многих на рынке коммерческой недвижимости, который сохранял стабильность и в период 1-ой и 2-ой волн пандемии covid-19 в 2020 году, и на протяжении всего 2021 года. Изображение
2021 год, в целом очень удачный для субъектов хозяйствования Беларуси, занятых в ВЭД, как в направлении экспорта, так и импорта, способствовал спросу на склады.
Причем такая ситуация — это не только специфика рынка Республики Беларусь. Например, о небывалом спросе на склады по итогам 2021 года было заявлено в России, где спрос на покупку и аренду поставил абсолютный рекорд за всю историю рынка. А в Петербурге спрос в 2021 году был выше 2020 года в 2,6 раза и при этом остался неудовлетворенным.
Несмотря на высокие объемы нового строительства, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того что сохранялся высокий спрос на аренду, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты.
Лидерами, формировавшими спрос, были торговые компании (традиционный ритейл и e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме держать дополнительные площади во многом подтолкнуло решение правительства о введении контрсанкций с января 2022 года. Стали известны страны и группы товаров, попадающие в перечень, и компании, работавшие на данных рынках и сегментах, стремились создать складские запасы.
Вакантность
Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранять стабильными ставки аренды, но и обеспечить вакантность площадей на низком уровне. Причем площади были заняты как в объектах давнего строительства, так и в новых, сроками год-полтора после ввода в эксплуатацию.
События вокруг Украины в I квартале 2022 года снова стимулировали игроков рынка к аналогичным действиям по созданию запасов продукции. Введение санкций и угроза новых санкций, обрыв традиционных логистических цепочек, курсовые изменения – все это требовало максимально оперативно использовать текущие возможности в плане поставок, поскольку с каждым днем ситуация становилась еще хуже.
На ближайшую перспективу спрос на склады выглядит менее оптимистичным. Созданные складские запасы будут постепенно расходоваться, а поддерживать объемы или создавать новые из-за санкций и нарушенной логистики станет сложнее. По отдельным товарам и регионам их происхождения поддержание их объема и вовсе невозможно.
Есть риск, что отдельные отработанные направления логистики и вовсе закроются. К тому же Беларусь вместе с Россией была объявлена закрытой для поставок продукции ряда международных компаний и брендов. Это снизит потребность в складах со стороны отдельных дистрибьюторов и импортеров.
Сдерживающим фактором снижения спроса в краткосрочной перспективе будет то, что отдельные участники рынка, например, представители e-commerce, ранее находились в состоянии поиска площадей и еще могут поглощать те объемы, которые потенциально будут высвобождаться арендаторами из других секторов бизнеса. Существует также вероятность, что такие отдельные участники выйдут на рынок в процессе строительства новых складских площадей.
Коммерческие условия
В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для 2021 года и I квартала 2022 года,
ставки арендной платы, даже номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В
складском сегменте было значительно меньше обращений к собственникам с вопросами
пересмотра ставок и/или фиксации курса на определенном уровне, что было характерно
для офисных и торговых сегментов. Поэтому в основном на рынке размеры ставок на конец I
квартала 2022 года остались на сопоставимом уровне с размерами ставок конца 2021 года.
В ближайшее время значительного снижения ставок в складском сегменте не произойдет.
Прогнозируется, что возможное снижение составит максимум 8-10%. Для рынка в ситуации
стабильности это существенно, но в ситуации кризиса, когда в других сегментах
коммерческой недвижимости падение составляет до 30% и более, это некритичная
корректировка.
Тенденции рынка складов
Становится более явным риск снижения спроса на склады по
причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков
дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов
логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями, которая
предполагает как риск их ужесточения, так и их возможное
смягчение;
В существующих условиях ряд компаний пойдет на
уменьшение постоянно арендуемых площадей с одновременным
использованием услуг компаний по ответственному хранению.
Снижение среднерыночных ставок арендной платы в
еврономинале неизбежно, но уровень снижения будет ниже, чем в
иных сегментах коммерческой недвижимости. Нет предпосылок,
что ставки в среднем опустятся более, чем на 10% по сравнению с
уровнем ставок на начало 2022 года;
Ожидается стабилизация рынка и формирование устойчивых
ставок исходя из новой конъюнктуры;
В сегменте продолжится реализация проектов, начатые ранее
будут завершены с большей вероятностью, чем в иных сегментах
с высокой долей образования долгостроев.
Справочно: NAI Belarus является
белорусским
представительством сети
консалтинговых компаний NAI
Global, входящей в ТОP-5
мировых брендов на рынке
недвижимости, одного из
крупнейших мировых брокеров,
который представлен в 47
странах, в 375+ офисах с 6000+
работников.
Под ее управлением находится
более 106 млн кв м, а ее годовой
оборот составляет $ 20 млрд.
NAI Global является дочерней
структурой компании C-III Capital
Partners. Это один из
крупнейших игроков на
американском рынке инвестиций
в недвижимость, портфель
которого составляет более $ 150
млрд.
