«Откладывать покупку смысла нет». Узнали, что происходит на рынке загородной недвижимости
В разгар летнего сезона становится действительно горячо и на рынке загородной недвижимости. Какие дома и дачи сейчас пользуются наибольшим спросом, ждать ли снижения цен и на что обратить внимание при выборе объектов? Об этом узнали у Николая Королика, риелтора компании «Авангард Недвижимость».
- «За последний год загородная недвижимость заметно подорожала»
- «Высоким спросом пользуются недорогие дачи»
- «Найти хороший дачный объект в живописной деревне становится все сложнее»
- «Откладывать покупку в ожидании существенного снижения цен не имеет смысла»
- «Современные запросы покупателей сместились в сторону компактных и энергоэффективных домов»
- «Ограниченное предложение ликвидных объектов продолжает поддерживать рынок»
«За последний год загородная недвижимость заметно подорожала»
– Николай, как вы бы охарактеризовали рынок загородной недвижимости? Давайте поговорим о домах для круглогодичного проживания и дачах.
Наиболее высокий уровень активности сохраняется в сегменте недорогих дач. Здесь присутствует как устойчивый спрос со стороны покупателей, так и значительное количество предложений от собственников.
В сегменте домов для круглогодичного проживания стоимостью от 70 до 300 тысяч рублей также наблюдается стабильный спрос, однако покупатели стали более избирательными. Перед принятием решения они проводят детальный анализ объектов, сравнивают предложения и чаще запрашивают дополнительные показы.
Одним из ключевых драйверов спроса остается переезд из квартиры в собственный дом. Многие покупатели рассматривают загородную недвижимость как альтернативу городскому жилью и используют средства от продажи квартир для приобретения дома.
Теперь расскажу про ценовую динамику. За последний год загородная недвижимость заметно подорожала, хотя темпы роста были несколько ниже, чем на рынке квартир. Если еще год назад качественный дом (площадью 120–150 кв. м) в пределах 30 км от Минска можно было приобрести за 150–200 тысяч рублей, то сегодня аналогичные объекты чаще всего оцениваются от 200 тысяч рублей и выше.
Предложения стоимостью до 200 тысяч рублей обычно предполагают большую удаленность от города, наличие незавершенной отделки, недостатки по благоустройству участка или вовсе представлены в формате коробки с черновой отделкой.
– Что сейчас превалирует на рынке загородной недвижимости – предложения или спрос?
При этом качественных объектов, полностью соответствующих ожиданиям покупателей по цене, локации и состоянию, не так много. Несмотря на наличие предложений, выбор действительно нельзя назвать широким, особенно в наиболее востребованных сегментах: домах для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью и готовностью к заселению.
«Высоким спросом пользуются недорогие дачи»
– Какие объекты сейчас наиболее востребованы на рынке загородной недвижимости?
Особенно востребованы дома для круглогодичного проживания в хороших локациях с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Именно такие объекты остаются наиболее ликвидными и привлекают максимальное количество покупателей.
В сегменте дачной недвижимости традиционно высоким спросом пользуются недорогие дачи стоимостью от 15 до 25 тысяч рублей. Покупателей интересуют объекты в удовлетворительном техническом состоянии, не требующие капитальных вложений сразу после приобретения. Отмечу, что для многих не имеет принципиального значения, расположен объект в садовом товариществе или в деревне.
Отдельно стоит отметить растущий интерес к дачам и домам в деревнях, которые рассматриваются как долгосрочный проект. Покупатели приобретают такие объекты с целью последующей реконструкции, перевода в формат дома для постоянного проживания или строительства нового современного жилья на существующем участке.
«Найти хороший дачный объект в живописной деревне становится все сложнее»
– А есть ли разница, где находится дом – в садовом товариществе или деревне?
Однако стоит учитывать, что найти действительно хороший дачный объект в живописной деревне сегодня становится все сложнее. Многие такие дома и участки были выкуплены в последние годы именно для строительства нового жилья, поэтому количество предложений ограничено.
Если же дача рассматривается исключительно как место для сезонного отдыха, то садовые товарищества остаются привлекательным вариантом. В этом сегменте выбор заметно шире, а цены, как правило, ниже. Поэтому для сезонного использования СТ зачастую позволяют найти оптимальное соотношение стоимости и качества объекта.
– Дома для круглогодичного проживания – на что обратить особое внимание при выборе?
Особое внимание следует уделить планировке дома, качеству строительных материалов, инженерным коммуникациям и общему техническому состоянию.
На практике зачастую более рациональным решением становится покупка полностью готового дома с завершенной внутренней отделкой, даже если участок еще не благоустроен. Работы на территории можно выполнять постепенно, уже проживая в доме, тогда как завершение строительных и отделочных работ обычно требует значительно больше времени.
Рекомендую выстраивать процесс выбора поэтапно: сначала определить подходящее направление, оценить транспортную доступность и инфраструктуру, затем изучить планировку и общее впечатление от дома. И только после того, как объект понравился по основным параметрам, привлекать профильных специалистов для детального технического осмотра и оценки качества строительства.
Как я и говорил, в бюджете до 200 тысяч рублей предложения также присутствуют, однако чаще всего речь идет о большей удаленности от столицы, необходимости доработки отделки, благоустройства участка или о домах с частично выполненными строительными работами.
«Откладывать покупку в ожидании существенного снижения цен не имеет смысла»
– А при выборе дачи на что нужно обратить внимание?
– При выборе дачи в первую очередь важно отталкиваться от целей покупки и бюджета. Сегодня рынок предлагает широкий выбор объектов – от простых дачных домов с участком (стоимостью около 10 тысяч рублей) до благоустроенных загородных комплексов (за 15–50 тысяч рублей и выше), где помимо дома предусмотрены баня, беседка, хозяйственные постройки, ухоженный участок и зоны отдыха.
В бюджетном сегменте особое внимание стоит уделить техническому состоянию дома. Необходимо проверить работоспособность печного отопления, состояние кровли, фундамента и перекрытий. Также важно оценить расположение участка: нежелательно приобретать объекты, находящиеся в низине, поскольку это может привести к сезонным подтоплениям.
Дорогие объекты, как правило, продаются дольше, поэтому у потенциального покупателя есть возможность внимательно изучить несколько вариантов, сравнить их между собой, провести дополнительные осмотры и привлечь специалистов для технической оценки.
В сегменте до 15 тысяч рублей чаще встречаются объекты, требующие вложений, тогда как в диапазоне от 25 до 50 тысяч рублей уже можно рассчитывать на более высокий уровень комфорта, благоустроенный участок и дополнительные постройки для отдыха.
– Выгодно ли сейчас приобретать загородную недвижимость?
Интересная ситуация складывается на рынке земельных участков. В последнее время все чаще встречаются объекты, особенно вблизи Минска, которые собственники оценивают в диапазоне от 100 до 200 тысяч рублей. Однако реальные сделки зачастую показывают более низкую стоимость.
«Современные запросы покупателей сместились в сторону компактных и энергоэффективных домов»
– На какие дома и дачи самый низкий спрос?
В сегменте дач наименее востребованы объекты, расположенные в неудобных локациях: с плохими подъездными путями, значительной удаленностью от города или железнодорожного сообщения, а также в местах с недостаточно развитой инфраструктурой.
Кроме того, сложно продаются запущенные дачи, которые длительное время не эксплуатировались и требуют существенных вложений. Покупателей отпугивают заросшие участки, ветхие строения, проблемы с коммуникациями и необходимость проведения большого объема восстановительных работ сразу после покупки.
– Как правильно определить стартовую цену дома и почему так опасна переоценка объекта?
Главный риск переоценки дома – существенное увеличение сроков продажи. Если объект выходит на рынок по завышенной цене, он может долго оставаться без внимания со стороны покупателей.
В текущих рыночных условиях хороший ликвидный объект при правильно определенной стоимости может найти покупателя в среднем за 3–5 месяцев. Продажи сроком до года и более также встречаются, однако чаще всего это связано либо с завышенными ожиданиями собственника, который не готов обсуждать дисконт, либо со спецификой самого объекта.
Например, более длительные сроки нередко наблюдаются у каркасных домов. Несмотря на растущую популярность технологии, часть покупателей по-прежнему относится к таким объектам настороженно, поэтому поиск покупателя может занимать больше времени по сравнению с традиционными домами из кирпича или блоков.
«Ограниченное предложение ликвидных объектов продолжает поддерживать рынок»
– Чего ожидать от рынка загородной недвижимости этим летом?
В первую очередь хороший спрос, вероятнее всего, сохранят готовые дома для круглогодичного проживания в ценовом диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей. Также традиционно активным будет рынок недорогих дач. Наибольший интерес ожидается к объектам стоимостью от 10 до 20 тысяч рублей.
Предпосылок для снижения интереса к загородной недвижимости на данный момент не наблюдается. Спрос на качественные дома и доступные дачи сохраняется, а ограниченное предложение ликвидных объектов продолжает поддерживать рынок.