лучшие курсы покупка | продажа
USD 2.112.114
EUR 2.3942.402
RUB100 3.1853.2
нбрб 17.11.2018
USD 2.1102
EUR 2.395
RUB100 3.1973

Жилищный вопрос: сейчас правят бал не покупатели

Выгодно ли сейчас покупать квартиру? Почему некоторые останавливают свой выбор на столичном жилье без удобств? Как оценить рыночную стоимость квартиры или дома? Об этом и многом другом Myfin.by рассказал Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by.
Жилищный вопрос: сейчас правят бал не покупатели
фото: Myfin.by

«Рынок продавца»

В январе наблюдался рост цен на столичное жилье. В феврале, отмечает собеседник, тенденция продолжается:

– Критического отличия между месяцами нет, – сравнивает Артем Сахаревич тенденции на рынке недвижимости в январе и феврале. – Жилищный рынок сильно разогрет за счет кредитов, люди их активно берут. По итогам января только на вторичном рынке купили тысячу квартир, что очень много. Для сравнения — в январе прошлого года было немногим более 650 сделок. Рост очень существенный.

В феврале мы видим, что тенденции продолжаются, в частности, цены растут по 0,3–0,5% за неделю, что никак нельзя назвать символическим повышением.

Главное событие минувшего месяца – это очередное понижение ставки рефинансирования. Правда покупателям квартир от этого лучше не стало, т.к. большинство банков тут же переписали свои программы. Если раньше они добавляли, к примеру, 3% к ставке рефинансирования, то сейчас прибавка составляет уже 5–5,5%. По факту, для простого покупателя ничего в лучшую сторону не меняется уже с осени и вряд ли изменится, даже если ставка еще немного снизится.

Рынок сейчас – это типичный «рынок продавца». В плюсе те, кто продает квартиры и те, кто дает кредиты – банки. А покупатели вынуждены мириться с двумя главными проблемами. Во-первых, подросли цены — по некоторым сегментам уже на 10%. Во-вторых, заметно ухудшилось качество предложения. Выбор сократился почти на треть за последний год, а по некоторым типам квартир – на 70%. И тут нужно понимать, что вымывается с рынка в первую очередь самое дешевое. Наиболее быстро раскупаются однокомнатные хрущевки и брежневки.

В целом, рынок остается очень активным за счет кредитования, но тем, кто хочет купить квартиру, не позавидуешь — ситуация с выбором реально стала хуже.

Кто определяет цены?

– Когда человек продает квартиру, перед ним всегда встает вопрос: какую цену выставить, – констатирует собеседник. – Тут несколько вариантов: либо попытаться сделать это самому, либо с помощью кого-то. Алгоритм самостоятельной оценки обычно такой: люди ищут похожие квартиры, которые продаются в их районе, делают поправки на ремонт, этаж, другие особенности. Также можно воспользоваться различными онлайн-калькуляторами, но у них довольно большая погрешность.

 Если квартира продается с помощью агентства, то опыта у риелторов побольше, плюс есть доступ к информации о реальных сделках. Наконец, можно обратиться к оценочным организациям, которые сделают наиболее точную оценку. Правда, это уже недешевое удовольствие.

Вопрос ценообразования сегодня стоит на повестке дня у многих застройщиков. Ситуация на рынке, как я уже говорил, меняется очень быстро. Застройщиков интересуют два вопроса: во-первых, повышать цену или нет, во-вторых, если повышать, то на сколько.

Здесь важно оценить ситуацию в конкурентном сегменте. Если объекты однотипные, между ними нет большой разницы, то запас для «ценовых маневров» ограничен. Резкое повышение цен сразу приведет к оттоку покупателей к конкурентам, чьи предложения становятся более привлекательным. Если сегмент узкий, близких конкурентов нет и очевидно, что новостройка востребована у покупателя, тогда конечно есть смысл идти на повышение цен.

Обычный шаг за последние полгода — повышение цен на 50 долларов за квадратный метр. Некоторые проекты сделали уже два-три таких «шага», т.е. цены могли подняться на 100-150 долларов.

Загородная недвижимость может стать более популярной

Скоро начнется дачный сезон, но пока спрос на загородную недвижимость не оживился. Реальных изменений стоит ждать, когда погода станет по-настоящему весенней, отмечает аналитик.

– Загородная недвижимость подвержена очень сильной сезонности, – обращает внимание Артем Сахаревич. – Зимой спрос падает в два раза по сравнению с летними месяцами, но как только солнце начнет пригревать – т.е. уже в марте – начнут расти и предложение, и активность покупателей.

фото: pr-estate.ru

Если брать результаты прошлого года, то определенный перелом уже намечается и за городом. Рынок падал в 2015-2016 годах, а также в первую половину 2017 года. Во втором полугодии цены перестали снижаться, а предложение стало сокращаться стремительнее. Тут две причины: во-первых, те же кредиты. Во-вторых, нужно понимать, что у некоторых людей стоит дилемма: либо я покупаю квартиру в Минске, либо покупаю дом/участок в пригороде. Сейчас мы видим, что на рынке продажи квартир ситуация для покупателей ухудшается и я думаю, что в 2018 году все больше людей будет склоняться именно в сторону загородной недвижимости, что повлечет за собой рост спроса.

Дом без удобств – расчет на снос

Жилые дома в Минске без коммуникаций – это, увы, тоже реальность. Постепенно уходящая в прошлое, но пока еще реальность. Кто и зачем покупает квартиры без удобств?

– На самом деле, самый низкий уровень цен, по которым проходят сделки в Минске – это 750-800 долларов за квадратный метр. Думаю, те объекты, о которых вы говорите, попадают в этот диапазон.

Не могу сказать, что у таких квартир большой рынок, сделки с ними единичные. Думаю, большинство здравомыслящих покупателей лучше уедут в пригород за эти деньги и будут жить в нормальной квартире, чем будут мириться с отсутствием элементарных удобств.

Другое дело, что ветхое жилье в конце концов отправят под снос. Покупка такой недвижимости может иметь смысл, если точно известно, что дом будут сносить, а жильцам предоставят взамен новое жилье. Правда иногда снос ждут десятилетиями, и есть риск приобрести самый настоящий неликвид.

1 квартира в Москве = 3 квартиры в Минске?

Интерес к недвижимости в Беларуси со стороны иностранцев в первую очередь связан с россиянами, правда сейчас Минск для них стал дорогим.

– Долгое время нормой считалось, что за одну квартиру в Москве можно купить три аналогичные в Минске, с Санкт-Петербургом соотношение было 2 к 1.  Однако бывали разные колебания, отклонения от этой нормы – и тогда либо россияне активно интересовались белорусской недвижимостью, либо белорусы покупали квартиры в России.

Последний случай, когда влияние россиян было значительным – это 2011-2012 годы, после девальвации. У нас тогда цены и доходы были низкими, а в России, наоборот, все было прекрасно – ведь цены на нефть были на пике. Для россиян недвижимость в Минске или в любом другом городе казалась очень дешевой и они ее активно приобретали.

фото: realty.vesti.ru

Обратная ситуация произошла в 2014-2016 годах. В России рынок недвижимости рублевый, а у нас по-прежнему покупатели и продавцы ориентируются в долларах. Если в рублях цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге остались неизменными, то в долларах они упали в два раза. В Беларуси недвижимость тоже начала дешеветь с началом кризиса, но снижение было куда более медленным. Дважды в 2015-2016 годах был момент, когда квартиры в Минске стоили столько же, сколько квартиры в Питере. Также можно было поменять без доплаты квартиру в Минске на квартиру в ближайшем Подмосковье, то есть сразу за пределами московской кольцевой.

Такое бывает очень редко и многие люди, насколько мне известно, активно пользовались моментом. Если посмотреть в Яндексе запросы из Беларуси типа «купить квартиру в Москве», то они достигали пика именно тогда, когда курс доллара доходил до 70 российских рублей.

На данный момент можно сказать, что белорусская недвижимость для россиян еще дорогая, а для белорусов недвижимость в России уже не дешевая, т.к. укрепился рубль.

Текст: Надежда ЮШКЕВИЧ.
Источник: Myfin.by
Подпишись на рассылку Myfin.by
Еженедельно самые интересные финансовые новости для вас!
Поделиться:
Новости по темам: