Торговый дом «Немига-Фаворит»: «Белорусы не променяют магазины на интернет»

Торговый дом «Немига-Фаворит»: «Белорусы не променяют магазины на интернет»

Продуктовые сети ощутили всплеск покупательской активности и продолжают расширять свое присутствие в Минске и регионах. Время более чем удачное: если спрос на продовольствие вырос, то цены на недвижимость, напротив, припали.

Использует момент и ООО «Торговый дом «Немига-Фаворит» – владелец помещений для магазинов сети «Рублёвский». Директор компании-девелопера Алина Сухаревская рассказала нам о том, как заполнить торговые объекты на 100%, где ожидать новых супермаркетов и почему белорусы не перестанут ходить в магазины.

В последнее время в сфере торговой недвижимости неспокойно. Вы ощущаете на себя последствия перенасыщения рынка?

– По моим оценкам, перенасыщение затронуло далеко не все его сегменты. Если речь идет о крупных торговых центрах, то, безусловно, появились проблемы с их заполнением. Вы сами видите, что крупные моллы сейчас «обрастают» магазинами за несколько лет, а не месяцев, как это было раньше.

Самое большое предложение – в столице. Рынок торговой недвижимости Минска оценивается в 600-700 тысяч «квадратов». Большая часть пустующего пространства приходится на торговые центры. При этом наиболее активными арендаторами выступают продуктовые сети, которые продолжают расширять свое присутствие в разных районах. Популярность супермаркетов и магазинов формата «у дома» остается высокой, что и формирует спрос на помещения для них.

При этом точками роста становятся регионы, особенно областные и районные центры. И хотя платежеспособность там ниже, чем в столице, активность покупателей во многих сегментах крайне высока. Да и средняя обеспеченность объектами торговли там заметно отстаёт. Ритейлеры заинтересованы максимально плотно работать с этой аудиторией и постоянно находятся в поиске интересных предложений на рынке торговой недвижимости.

«Настало время продуктовых магазинов»

Но ведь тенденции разные: одни закрываются, другие открываются…

– Безусловно, всё зависит от формата и бизнес-модели. Одна может просуществовать 10 лет, другая – потеряет актуальность уже в первый год. Сейчас, например, время расцвета объектов фастфуда и кафе: они стремительно ворвались на рынок и стали быстро размножаться. Сейчас это тренд. При этом «пивники» ушли: раньше было много точек розлива, но почти все закрылись.

Появились небольшие точки с кофе и сандвичами на первых этажах торговых центров. Для них складываются благоприятные условия. Еще одно перспективное направление – фитнес-центры, под которые снимают площади от 400 по 1500 квадратных метров. Пока ставки низкие, это вид бизнеса расцветает.

Если говорить о торговле, то сейчас уверенно развиваются торговые сети, занимающиеся продажей продуктов питания и сопутствующих товаров. Причём это касается не только Минска, но и областных центров.

– Выходит, ваш бизнес как девелопера «Рублёвский» сейчас на подъёме?

– В какой-то мере это так. Мы понимаем, что сейчас ветер дует в нашу сторону и стараемся не упустить момент. Тем более что наша бизнес-модель практически не предполагает рисков. Мы точно знаем, что площади, которые приобрели, не будут пустовать. Например, сейчас у нас 100-процентная заполняемость по всем объектам.

– Неужели население сейчас стало активно ходить по магазинам?

– Белорусы стали считать деньги и рационально относиться к расходам. Покупатели теперь обращают большее внимание не на цену конкретного товара, а на стоимость всей корзины. Поэтому и идут в магазины сети «Рублёвский», где предлагают продуктовые наборы по одним из самых низких цен в стране.

Для нас как девелопера этой торговой сети наступает «золотая эра». Мы прогнозировали такое развитие событий и сейчас стараемся не сидеть на месте, а действовать.

«Готовы открывать магазины в любом городе»

– С чего начинало бизнес ООО «Торговый дом «Немига-Фаворит»?

– Компания на рынке уже более 15 лет. Первым объектом, как можно догадаться из названия, стал торговый дом «Немига-Фаворит» в Гродно, пользующийся большой популярностью у местных жителей. После приобретения мы открыли крупный продуктовый магазин, а на оставшиеся площади привлекли арендаторов. До 2014 года мы занимались ритейлом как часть сети «Рублёвский», а потом было принято стратегическое решение сосредоточиться на развитии девелоперского направления.

– Чем это было вызвано – не удавалось эффективно управлять ритейлом?

– Магазин всегда работал под брендом «Рублёвский» и приносил прибыль. Просто нам как девелоперу предложили ответственное направление – приобретать и предоставлять в аренду готовые помещения под магазины. Такова специфика бизнеса: торговой сети невыгодно заниматься покупкой или строительством объектов недвижимости. Поэтому вокруг ритейлера формируется пул девелоперов: один возводит новые строения, другой приобретает готовые помещения и так далее.

«Торговый дом «Немига-Фаворит» сейчас развивается как часть большой группы, развивающей сеть «Рублёвский». Наша задача – находить интересные объекты, приобретать их по хорошей цене и сдавать в аренду. Мы накопили богатый опыт в управлении недвижимости, знаем, как работает этот бизнес изнутри. Многие компании строят новые объекты, но имеют лишь поверхностное представление, как это работает. Мы же знаем все нюансы, поскольку сами занимались торговлей.

– Какие города вы сейчас охватываете?

– Помимо Гродно, мы работаем в Минске, где также предоставляем площади для магазинов сети «Рублёвский». Недавно мы выбрали в Гомеле крупный торговый объект на 2 тысячи «квадратов». Место с интенсивным трафиком – ожидаем, что супермаркет здесь станет одним из самых популярных в городе. Магазин уже готовится к открытию.

В целом мы переживаем стадию активного роста. Нам удалось найти хороший объект в Молодечно, который планируем приобрести. Присмотрелись и к площадям в Могилеве, где также заинтересованы развивать свой бизнес. Мы рассматриваем возможность приобрести объекты в других городах страны. В ближайшие годы портфель объектов вырастет в три раза, если считать по общему объему торговых площадей.

Для девелопера крайне важно правильно выбрать момент, не спешить, но и не запаздывать. Долгое время мы наблюдали за развитием рынка, но сейчас пришла пора действовать активно. И мы четко понимаем, что нужно покупать, для чего и в какие сроки.

«Мы не бегаем по ритейлерам с протянутой рукой»

– Как вы выбираете подходящее место, которое можно использовать для открытия продуктового магазина?

– Основной фактор – местоположение. Если место хорошее и популярное, то магазин будет успешным. Мы действуем с учетом стратегии развития сети «Рублёвский», которая в том числе определяет присутствие в том или ином регионе страны.

Важна и планировка – ведь не каждый объект подойдет для магазина. Мы смотрим не только на торговые, но и на вспомогательные помещения: подходят ли они сети «Рублёвский», будет ли удобно выгружать товар, можно ли правильно расставить оборудование и так далее.

– Насколько оправданно работать в связке с крупным ритейлером?

– Такая модель, по моим наблюдениям, обеспечивает стопроцентный успех. И ритейлер, и девелопер могут планировать свою деятельность на 7-10 лет вперед. При этом мы дополняем друг друга: актив девелопера – недвижимость, тогда как ритейлера – товар на полках.

К тому же мы тщательно взвешиваем каждый шаг. Это отличает нас от многих владельцев недвижимости, которые сначала что-то строят, а потом начинают бегать по ритейлерам с протянутой рукой и искать, куда бы пристроить площади. Если мы приобретаем помещение, то точно знаем, какая торговая сеть в него заедет.

«Белорусы не променяют на интернет поход в магазин»

– Но ведь интернет постепенно перетягивает на себя аудиторию магазинов?

– Не совсем так. Безусловно, торговля некоторыми товарами, например, техникой и одеждой, стала активно развиваться в интернете. Но при этом офлайн-магазины также пользуются популярностью. При этом бренды интернет-торговли начали открывать шоу-румы. То есть интернет выступает дополнительным каналом продаж, но не альтернативой или «убийцей» магазинов.

Что касается продовольственного ритейла, то он немыслим без торговых полок. Люди всегда будут ходить в магазины, чтобы самостоятельно выбрать продукты питания. Посмотрите на США: более 90% американцев предпочитают покупать продукты в магазинах, а не заказывать через интернет.

Технологии и сервисы существуют, но они пользуются ограниченным спросом: потребители предпочитают делать свой выбор в самом магазине, а не с помощью картинок в интернете. Люди ходят видеть продукт, оценить внешний вид и убедиться в его свежести прежде, чем приобрести.

– Ритейлерам сейчас выгоднее открывать продуктовый магазин в торговом центре или отдельно стоящем здании?

– Я полагаю, что всё зависит от конкретного места. Если у вас круглосуточная торговля, то лучше использовать отдельно стоящее здание или торговый центр с отдельным входом в супермаркет. При этом в крупном комплексе можно рассчитывать на высокий трафик посетителей. В последнем многое зависит от наличия якорных арендаторов. Есть сильные бренды, которые формируют трафик, а есть слабые, которые сами его не генерируют. Конечно, нужно идти в торговый центр с известными «якорями».

– Минск перенасыщен торговыми площадями. Может, сейчас эффективнее развивать девелоперский бизнес в регионах?

– Везде есть кварталы, не охваченные торговлей. По моему мнению, главное – просчитать, насколько магазин будет востребован. Мы рискуем меньше других, поскольку приобретаем уже готовый магазин и можем заранее оценить транспортные и пешеходные потоки.

Сейчас на 1 тысячу жителей в Минске приходится 615 квадратных метров торговых площадей. Это больше, чем в Риме, Лондоне и Барселоне. Но при этом есть европейские города (Стокгольм, Париж, Прага, Варшава и другие), которые превосходят белорусскую столицу в 2-3 раза. В регионах торговый потенциал и вовсе не раскрыт.

– Но ведь часто бывает так, что напротив одного продуктового магазина стоит другой. Потребителю вроде выгодно, а как бизнесу?

– Это мировая практика. Многие магазины стоят «дверь в дверь». У каждого магазина найдётся своя аудитория. Торговые сети уровня «Рублёвский» готовы конкурировать и бороться за потребителя. Более того, высокая концентрация торговых площадей привлекает покупателей из других кварталов и районов. Формируется трафик посетителей, который достаётся всем магазинам. В выигрыше и потребитель – магазины соревнуются между собой в ассортименте товаров и ценах.

На ваш взгляд, ставки на торговые площади в Минске и областных центрах продолжат снижаться?

– По моим прогнозам, рынок в ближайшем будущем стабилизируется. Так что мы ожидаем скорее повышения арендных ставок. Сейчас многие торговые площади сдаются по низким ставкам, поскольку они построены в неудачном месте, с непродуманной планировкой и так далее. Но это временное явление, поскольку уже назревает дефицит качественных объектов.

В среднесрочной перспективе рынок должен наверстать упущенные позиции, причём за счет качественной переориентации рынка. На первый план выйдет не усреднённая стоимость «квадрата», а характеристики объекта, в том числе покупательский трафик и средний чек. Хорошие объекты всегда будут востребованы, даже с высокими ставками аренды.

Источник: Myfin.by