После значительного сокращения в стране объемов льготного кредитования решать жилищный вопрос сегодня большинству белорусских граждан приходиться самим, не рассчитывая на государственную поддержку. Государство и финансовые институты со своей стороны готовы предложить механизмы приобретения жилья, а какой путь предпочесть – решает каждый сам для себя. На сегодняшний день одним из наиболее распространенных способов строения жилья в Беларуси является получение банковского кредита.
Однако это не единственный путь получить «место под солнцем». Одной из альтернатив кредиту являются жилищные облигации, которые можно приобрести у застройщика как напрямую, так и посредством банковского займа.
Облигация представляет собой именную ценную бумагу, которая подтверждает внесение владельцем средств на строительство определенного количества квадратных метров жилого помещения. На облигации указывается номинальная стоимость ценной бумаги в белорусских рублях или инвалюте, а также эквивалент стоимости в квадратных метрах. Чаще всего одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.
Приобретение жилья через жилищные облигации на практике представляет собой фактически обмен ценных бумаг на жилую площадь. Приобретать их можно постепенно в виде безналичных расчетов в установленном порядке. После завершения строительства объекта застройщик погашает облигации и передает жилье владельцу.
Продажа облигаций происходит через банк, который одновременно выступает также гарантом надежности ценных бумаг. Таким образом, покупатель жилплощади в данном случае надежнее застрахован от неожиданностей, чем при долевом строительстве.
Кроме того, выпуском облигаций занимаются¸ как правило, организации, имеющие серьезные активы, что также гарантирует высокий процент сохранности вложений.
Таким образом, покупка жилья посредством приобретения жилищных облигаций, очевидно, имеет ряд плюсов. Во-первых, их покупка происходит поэтапно, что значительно облегчает жизнь будущему владельцу квартиры. Кроме того, как и при стандартной покупке жилья, в банке можно взять кредит на приобретение жилищных облигаций.
Во-вторых, на начальном этапе строительства дома цена квадратного метра, как правило, ниже, чем на стадии завершения. В результате за счет разницы в стоимости квартира может обойтись минимум на несколько тысяч долларов дешевле.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что жилищные облигации – новый и пока не слишком популярный в Беларуси механизм приобретения жилья. Однако с сокращением льготного кредитования и увеличением объемов строительства жилья за счет собственных средств граждан специалисты полагают, что развитие получат и альтернативные способы решения жилищной проблемы.
Однако проблема заключается еще и в том, что сегодня лишь немногие банки в Беларуси занимаются кредитованием строительства жилья с помощью облигаций. Среди них, в частности, Белагропромбанк, БПС-Сбербанк. Как и в случае с обычным кредитованием, кредит на приобретение жилищных облигаций выдается нуждающимся и не нуждающимся под разный процент. При этом в БПС-Сбербанке процентная ставка еще к тому же зависит от этапа и продолжительности пользования кредитными деньгами. Так на первом этапе – на срок до 18 месяцев – банк готов предоставить не нуждающимся гражданам кредит под 25% (СР-3,5%). На втором этапе при сроке более 18 месяцев ставка вырастет до 31,5%.
Многие застройщики предлагают на различных условиях также различные дисконтные программы и рассрочки.
Таким образом, на первый взгляд, строить жилье путем приобретения жилищных облигаций действительно выгодно. Средняя ставка на рынке жилищных кредитов для не нуждающихся в улучшении жилищных условий на сегодняшний день составляет 33%. При этом в случае с жилищными облигациями можно пользоваться в течение 1-2 лет кредитом по пониженной ставке.
Однако такой механизм строительства жилья имеет свои подводные камни, о которых застройщики предпочитают не распространяться.
Прежде всего жилищные облигации теоретически могут выпускаться как в белорусских рублях, так и в долларах. Однако в Беларуси этот вид ценных бумаг выпускается исключительно в национальной валюте, а то время как цена квадратного метра жилой площади у большинства застройщиков указывается в долларах.
Кроме того, жилищные облигации выпускаются номиналом, которая оказывается ниже рыночной стоимости. Это означает, что, если покупатель, например, решит выйти из строительства или компания-застройщик обанкротится, гарант в виде банка непременно выплатит вам вложенные деньги, но не все, а только часть, согласно номиналу ценных бумаг. При этом если на завершающем этапе найдется покупатель, который будет готов купить всю квартиру по уже актуальной стоимости, застройщик без зазрения совести продаст ему это жилье, а держатель облигаций скромно останется не у дел. Поэтому вступая в такого рода жилищное строительство, стоит удостовериться, что за вами закреплена квартира и никому другому она продана не будет.
Приобрести жилье через жилищные облигации сегодня предлагает немало столичных застройщиков. Например, в квартале «Зеленый Бор» стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет 1 250 доллара, в двухкомнатных – 1 200 долларов, трехкомнатных – 1 150 долларов.
Цены на квартиры в «Славянском квартале» в районе проспекта Победителей на порядок выше и начинаются от 1 950 долларов за м.кв. Квартиру в новостройке по ул. Л.Беды можно купить за жилищные облигации из расчета 1 350-1 400 долларов за м.кв.