Коллизии белорусской инвестиционной политики в последнее время становятся предметом громких скандалов. Несовершенство законодательства часто отпугивает не только зарубежных, но и белорусских инвесторов. Те немногие, кого удается заманить налоговыми преференциями, все чаще идут добиваться правды в суды. Достаточно вспомнить громкие истории вокруг «Болбасово», «Маяка Минска», ТЦ возле «Импульса», «Славянский» и других.
В конце прошлого года Myfin.by писал о злоключениях инвестора из Молодечно, который за свои деньги достроил торговый центр в Гомеле, а теперь рискует остаться не только без денег и собственности, но с долгами и угрозой неминуемого банкротства.
История, которая разыгрывается между двумя белорусскими городами, претендует на право показательной. Здесь сплелись воедино пробелы законов о банкротстве и инвестициях, не узаконенность предоставления сведений по ипотеке в будущем, банковская тайна, проблемы с регистрацией объекта. А еще интересы реального сектора экономики, в том числе госпредприятий, которые проигрывают в судах интересам крупных банков.
Предыстория: долгострой, инвестор, сюжет из 90-х
Чтобы глубоко не вдаваться в детали истории, перечислим основные этапы ее развития
- Гомель 20 лет искал инвестора для строительства крупного ТЦ на Речицком проспекте, 62, пока в 2012 году объектом не заинтересовался владелец ОДО «ГурманПлюс» бизнесмен Виталий Панов.
- Но даже он, владелец кондитерской империи, ряда кафе и магазинов не смог поднять проект в одиночку, а взял кредит порядка $3,4 млн в Белгазпромбанке под так называемую «ипотеку в будущем», т.е. на момент строительства еще не существующий ТЦ не был объектом залога, а должен был им стать после возведения и регистрации в БТИ.
- Вместо того, чтобы достроить объект по плану, бизнесмен принялся за реконструкцию еще не построенного ТЦ. Панов построил объект лишь наполовину, а дальше деньги кончились и он обратился к другому инвестору – Частное предприятие «Инвестиционно-строительная компания «ПАНИ», из Молодечно. Как рассказал руководитель компании Николай Батан, владелец «ГурманПлюс» утверждал, что объект «чист», т.е. не заложен и не обременен обязательствами.
- Де-факто о будущей ипотеке новому инвестору ни банк, ни Панов не сообщили. Брешь номер 1: по белорусским законам залог по ипотеке в будущем не подлежит регистрации в государственных органах, иными словами, об обременении объекта посылать запрос некуда. Брешь номер 2: банковская тайна, согласно которой банки не разглашают условия взаимоотношений с клиентами. Еще один интересный момент – застройщик, который осваивал территорию еще до прихода ОДО «ГурманПлюс», нарушил план и «залез» на соседний участок.
- Не имея возможности проверить в открытых источниках информацию об обременении объекта, фирма «ПАНИ» заключила договор с «ГурманПлюс», в котором Панов гарантировал, что объект не находится в залоге у третьих лиц. «ПАНИ» должна была достроить торговый центр за свои средства и зарегистрировать его. Де-юре до полного расчета «ПАНИ» получала право на половину торгового объекта, а после расчета он становился собственностью «ГурманПлюс».
- Как потом уже стало известно, едва ли ни с момента заключения договора «ГурманПлюс» находилось в неплатежеспособном состоянии, а цена недостроенного объекта была явно недостаточной для расчета с кредиторами. Потому заинтересованные лица наблюдали, как новый инвестор вкладывает средства и доводит строительство до конца. Напомним, что до проведения государственной регистрации объекта, даже готовый торговый центр – это лишь совокупность стройматериалов.
- А затем история становится похожа на «сюжет из 90-х». Когда объект готов на 98%, банк подает на банкротство «ГурманПлюс». В компанию назначается антикризисный управляющий. И инвестора фактически отстраняют от завершения строительства и регистрации объекта. Здесь стоит сделать ремарку (брешь номер 3) о том, что по белорусским законам тот, кто подает на банкротство, имеет право рекомендовать антикризисного управляющего.
- Белгазпромбанк выставляет к ОДО «ГурманПлюс» требование погасить не только основной долг, но еще и $8 млн пени. Важно отметить, как правило антикризисные управляющие пытаются оспаривать в судах все выставленные пени, потому что приоритет для них – погасить фактические долги перед кредиторами. В нашем же деле управляющий даже не попытался оспорить сумму пени (впоследствии это сделали кредиторы и в судебном порядке снизили ее вдвое).
- Как изначально признанные $8 млн пени повлияли на ход дела? При банкротстве формируется собрание кредиторов, голоса в котором пропорциональны величине предъявленных требований, а в нашем случае банк получил более 51% голосов, что позволило ему получить решающий голос в принятии ключевых решений кредиторов.
- Брешь номер 4 – дыры в законодательстве о банкротстве. Долг «ГурманПлюс» перед «ПАНИ» – $2,4 млн, а перед Белгазпромбанком – $1,7 млн (без учета пени). Однако в очередности банк стоит выше частного инвестора, который теряет на этом все свои деньги и бизнес.
- Благодаря исключительному количеству голосов, банку и антикризисному управляющему удалось сформировать собрание кредиторов из представителей троих заинтересованных юрлиц (по закону разрешено до семи): Налоговая инспекция Новобелицкого р-на Гомеля (их права вне конкуренции по закону), Белгазпромбанк и Приорбанк.
Верховный суд, признание БТИ и игра на понижение
По факту часть документов по ТЦ остается у «ПАНИ», а часть – у «ГурманПлюс», которым руководит антикризисный управляющий.
Фактически складывается 2 активные стороны:
- Антикризисный управляющий, рекомендованный Белгазпромбанком.
- Фирма «ПАНИ» и еще более 180 кредиторов, требующих вернуть потраченные деньги.
В процессе ряда судебных разбирательств «ПАНИ» теряет право на половину торгового объекта по договору. Но Верховный суд оставляет за ней право на регистрацию объекта недвижимости.
Следующий решительный шаг делает антикризисный управляющий – он проводит регистрацию объекта недвижимости в БТИ. С этого момента торговый центр можно выставлять на торги, а «ПАНИ» становится просто одним из более чем 180 кредиторов 5-ой очереди (позади банков).
«ПАНИ», имея действующий договор, за которым Верховный суд оставил право регистрации объекта, возражает против регистрации, которую провел антикризисный управляющий, чтобы ускорить продажу ТЦ. Молодечненский инвестор подает в суд на «ГурманПлюс», в лице управляющего, и на регистрирующий орган, т.е. БТИ.
На первом судебном заседании вскрывается интереснейший факт – БТИ добровольно признает, что процедура регистрации проведена с нарушениями и должна быть отменена. Но сделать это по закону можно только в судебном порядке.
Если бы суд удовлетворил иск «ПАНИ» и признал факт незаконной регистрации, то всю историю аукционов можно было бы перечеркнуть. Ведь с новой регистрацией появляется новый объект, по которому торги было бы необходимо начинать с суммы первоначальной оценки. Впрочем, даже сейчас с учетом всех возможных апелляций и будущих судебных заседаний, судьба законности регистрации объекта под вопросом.
Почему это решение выгодно антикризисному управляющему? По закону, после каждых неуспешных торгов собрание кредиторов имеет право снижать стоимость объекта, что теоретически увеличивает шансы на продажу.
Отказ в иске и регистрация, которую можно оспорить
Второе судебное заседание проходит в режиме «пинг-понга».
К требованиям антикризисного управляющего присоединяется представитель Белгазпромбанка, который настаивает на отказе в иске «ПАНИ» и снятии всех препятствий к продаже объекта, т.к. это важно для остальных 186 кредиторов. Экономический суд Гомеля удовлетворяет отказ в иске «ПАНИ».
На данный момент известно, что нашелся покупатель, ООО «Место встреч», который заключил договор на покупку ТЦ за 9,1 млн белорусских рублей. Но после того, как в СМИ стала известна позиция БТИ, которое признало незаконность регистрации объекта, по заявлению антикризисного управляющего покупатель отказался от сделки (по официальным данным договор купли-продажи ТЦ с ООО «Место встреч» не расторгнут). Тем временем, комитет кредиторов продолжает снижать цену на ТЦ в судебном порядке. Сейчас он торгуется за 8,1 млн белорусских рублей ($3,8 млн) при совокупных претензиях кредиторов к «ГурманПлюс» около $12 млн.
Скорее всего, объект даже с такой историей найдет своего покупателя, но денег от его продажи хватит только на удовлетворение долговых требований кредиторов первой очереди и банков. Будет не удивительно, если 180 кредиторов попытаются оспорить свои права в судах. А это значит, что новый ТЦ в Гомеле видимо заработает не скоро.