Вакантность офисов в Беларуси достигла 23%. Эта с виду пугающая цифра на самом деле отражает общемировую тенденцию. Глобальный уровень вакантных площадей вырос до 15,9% – это новый рекордный уровень. Как работать в такое кризисное время, не потерять деньги и сдавать пустующие площади? Myfin.by поговорил об этом с Мариной Стаховец, исполнительным директором независимой компании ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг».
Что происходит с офисами?
Первое, что нужно понять, – кризис коснулся всех. Высокий уровень вакантности офисных площадей специалисты компании Colliers International зафиксировали в США (16,3%) и Канаде (20%), не намного «отстают» Европа и Азиатско-Тихоокеанский регион, где вакантность составляет 8-10%. Например, в основных финансовых центрах КНР (Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь) вакантность, согласно Colliers, от 17% до 25%.
В соседних странах вакантность достигает 11,4% – в Польше и 11,8% – в Латвии. И даже в странах Балтии, где за несколько прошлых лет значительно выросло количество IT-компаний, поглощение офисных площадей уменьшилось на 30% в сравнении с прошлым годом. Эксперты отмечают, что увеличение вакантных площадей будет только расти: «по всему миру планируется завершить строительство более 16,7 млн м2, почти такой же объем строительства ожидается и в 2024 году».
– Кроме того, имеется рост требований к офисам более высокого качества, особенно на соответствие стандартам ESG (ESG – совокупность характеристик управления компанией, при котором достигается вовлечение данной компании в решение экологических, социальных и управленческих проблем). Теперь это ключевой фактор, влияющий на заполняемость, и гарантия более высокой арендной платы в европейских городах, особенно в центральных деловых районах, – указывают в исследовании специалисты Colliers.
В Беларуси сток вырос до 1 072 тыс. м2, а в стадии строительства находится больше 140 тыс. квадратных метров. Скорее всего, это негативно скажется на вакантности площадей, предполагает аналитик компании «КОЛЛИЕРЗ» Дмитрий Соловых.
– Мы не наблюдаем активного спроса. В основном арендаторы ищут новые локации на замену старым. Для подавляющего большинства по-прежнему актуальна удобная локация, то есть близость к метро, основным транспортным артериям и наличие парковки.Ставки значительно опустились, но ниже чем 5 евро за м2 не падают, а верхний порог даже начал расти. Доходность офисной недвижимости за текущий период составила 9,6%, что на уровне значения капитализации (9-11%) 2020–2021 годов.
Как изменилось поведение арендодателей?
По мнению Марины Стаховец, кризис вынудил девелоперов и арендаторов договариваться между собой. Эта позитивная тенденция – новая для белорусского рынка.
– В кризисных ситуациях арендаторы всегда приходили к арендодателю за скидками. Сейчас ситуация изменилась в противоположную сторону, и, как правило, когда стороны могут договариваться по сделке, каждая из них выигрывает. Арендатор получает уменьшение размера арендных платежей, арендодатель – оплату аренды за несколько месяцев вперед. Тем арендодателям, которые всегда слышали и понимали арендаторов, было проще договариваться во время перехода на рублевые условия.
Сейчас на рынке главные – арендаторы, поэтому можно скорее говорить о появлении новых процессов.
Как пример – запрос на дополнительные услуги. Это может быть уборка внутри офиса, или наличие полностью оборудованного офиса с зонами кухни и отдыха, или запрос на дополнительные парковочные места, включенные в арендую плату. По сути, аренда переходит в форму услуги. А где присутствует услуга, там появляется и клиентский сервис.
Какие офисы интересуют?
Основной запрос направлен на небольшие помещения. По словам Марины Стаховец, арендаторы могут попасть в качественные БЦ, доступа к которым раньше просто не было. К примеру, раньше арендодатели в БЦ класса А и В неохотно делили помещения на небольшие кабинеты, и такие предложения были единичны. Сейчас ситуация изменилась.
– Также есть категория арендаторов, которые находятся в поисках более комфортного помещения. Они переезжают из не самых удобных локаций, или их офисы располагаются в разных локациях или в старых административных зданиях. Такие арендаторы сейчас объединяют офисы и перемещаются в современные БЦ.
В основном потенциальные арендаторы отдают предпочтение локациям с хорошим расположением, удобным паркингом и доступностью общественного транспорта. Плюсом будет наличие современной инженерии и инфраструктуры рядом – кафе, рестораны и ТРЦ. Что не так важно арендатору, так это близость офиса к жилому району.
Я арендодатель – как сдать помещение?
Емкость рынка по поиску офисов на данное время крайне низкая. Запрос от новых компаний на аренду офисов поступает редко, говорит Марина Стаховец. Основная часть рынка приходится на тех, кто уже арендует офис и решает сменить локацию или уменьшить (увеличить) площади.
Наличие ремонта – обязательное условие в текущих реалиях. Если арендатор желает изменить интерьер офиса, на это нужно соглашаться, с предоставлением арендных каникул.
– Может помочь предоставление дополнительных услуг. К примеру, преимуществом станут переговорные комнаты, которые можно забронировать онлайн, а пользоваться ими смогут все арендаторы БЦ. Так они не будут переплачивать за помещения, которые используются нечасто, и по достоинству оценят такую «фишку».
По мнению Марины Стаховец, в некоторых случаях собственникам метров стоит поработать над маркетингом.
– У собственников офисов порой не получается правильно настраивать рекламу на поиск арендаторов. Чтобы убедить компанию сменить их офис на ваш, недостаточно просто позвонить и предложить метры.
Люди любят из чего-то выбирать – это правило работает и с офисами.
К примеру, в одном БЦ было недостаточно парковочных мест, но рядом была государственная парковка, которую, как оказалось, можно недорого арендовать. Мы предложили это потенциальным арендаторам, и БЦ очень быстро заполнился. Поэтому важно еще и отрабатывать обратную связь от арендаторов: самим узнавать, что их не устраивает в данном БЦ, и предлагать решение этих проблем.
Вы — предприниматель или топ-менеджер? Платформа Myfin.by помогает быстро найти и сравнить кредиты для бизнеса на любые цели: от улучшения оборота до расширения. Сравните предложения всех банков и подайте заявку без лишних шагов!
Почему Myfin.by?
- Сравнение всех предложений — получите лучшие ставки и условия от ведущих банков.
- Простота и удобство — выбирайте условия и оформляйте заявку онлайн, без визитов в банк.
- Экономия времени — забудьте о часах поисков и бумажной волоките.
- Полная прозрачность — ясные условия, никаких скрытых комиссий.
Планируете расширение или модернизацию бизнеса? Найдите подходящий кредит на Myfin.by и получите деньги на развитие прямо сегодня!