Сегодня кредиты стали менее доступными из-за повышения процентных ставок, это затрудняет приобретение квадратных метров. Как быть, если нужно решать квартирный вопрос, а накоплений нет?
Myfin.by поговорил с председателем правления потребительского кооператива «Жилищный баланс» Сергеем Нестеровичем о том, как купить квартиру, не имея первоначального взноса.
Принцип работы «Жилищного баланса»
– «Купить квартиру, не имея первоначального взноса» – звучит обнадеживающе. Как такое возможно?
– Очень просто. Принцип деятельности «Жилищного баланса» схож с подходами жилищно-строительных кооперативов в Европе. Такая накопительная система распространена, например, в Германии и Франции. Для Беларуси такой формат уникален: участники становятся членами кооператива и накапливают денежные средства на часть стоимости квартиры.
Необходимо внести минимум 30% от стоимости жилья. Когда сумма достигнет необходимого размера, можно начинать самостоятельно подбирать квартиру. Подойдет не только квартира на этапе строительства или новостройка, но и вторичное жилье. Оставшаяся часть стоимости выплачивается уже в рассрочку.
Первая стройсберкасса в Германии была основана в 1885 году и представляла собой, по сути, специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья.
Когда сумма достигала значения нужного порога, клиент получал гарантированный кредит. Такие ссуды обходились дешевле банковских кредитов. Немецкая модель ипотечного кредитования прижилась в Австрии и Франции, а в начале 1990-х стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря.
В какой срок нужно накопить взнос
– В какой срок нужно накопить первоначальные 30%?
– Срок зависит от цены квартиры и финансовых возможностей человека. В среднем это два с половиной – четыре года, если договор заключен без первоначального взноса и с рассрочкой на пятнадцать лет. Если вносить более крупные суммы, цель будет достигнута скорее.
Мы также можем предложить гибкие условия и подобрать ту сумму, которую человеку комфортно платить ежемесячно. Такая клиентоориентированность важна, если человек, например, снимает жилье. Платеж сначала меньше, затем, после заселения, – больше. Как правило, ежемесячный взнос ниже, чем средний платеж по банковскому кредиту на приобретение жилья.
– А если первоначальный взнос уже есть?
– Тогда заселиться в свою квартиру вы можете гораздо раньше, например, уже спустя семь месяцев при взносе в размере 50% и рассрочке до шести лет.
Примеры расчетов
Представители ПК «Жилищный баланс» в качестве примера предоставили редакции Myfin.byрасчеты при покупке условной двухкомнатной квартиры в Минске.
Считаем платежи по рассрочке на квартиру стоимостью 220 000 BYN (~75 000$)
1. Без первоначального взноса.
Ежемесячный платеж: на 10 лет – 2250 BYN, срок заселения 2,5-3 года; на 15 лет – 1620 BYN, срок заселения 3,5-4 года.
2. Первоначальный взнос – 44 000 BYN. Ежемесячный платеж: на 10 лет – 1910 BYN, срок заселения 1,5 года; на 15 лет – 1395 BYN, срок заселения 2-2,5 года.
*Расчеты носят ознакомительный характер
Как заключить договор
– Как происходит процесс заключения договора?
– Мы приглашаем будущих владельцев недвижимости на коллективную консультацию. На мероприятии мы не только рассказываем о нашей системе приобретения жилья, но отвечаем на все вопросы. Мы открыты к диалогу. В ходе встречи поясняется, что мы не привязываемся к ставке рефинансирования Национального банка Беларуси, составляется индивидуальный план финансирования недвижимости, отражающий, кроме прочего, сроки заселения и существующие «переплаты», чтобы человек понимал предстоящую финансовую нагрузку и оценил свои возможности.
Дополнительные платежи
– Что это за «переплаты»?
- На накопительном этапе переплат нет вообще, за исключением вступительного взноса, который равен 0,5 % от цены будущей квартиры.
- После заселения придется доплатить 5% от суммы, которую добавил кооператив до полной стоимости квартиры при ее покупке. Речь идет о так называемом невыкупленном остатке.
Есть и ежемесячная переплата – 0,5% от невыкупленного остатка. Это значит, что если вносить на счет больше – переплата будет меньше.
– От первоначального взноса до покупки квартиры может пройти три-четыре года. За это время взнос может обесцениться?
– Юридически взносы представляют собой учетный пай (внутреннюю расчетную единицу кооператива), который индексируется с учетом уровня инфляции. Соответственно, если договор заключен на 100 000 BYN, то через два года это будет, например, 120 000 BYN. Стоимость пая публикуется ежемесячно и рассчитывается на основе данных официальной статистики индексов цен (инфляции) Национального статистического комитета Республики Беларусь с учетом текущих экономических условий.
Необходимые документы
– Какие документы требуется предоставить для заключения договора?
– Только паспорт. Дополнительно рекомендуем принести справку о составе семьи и доходах, но это не обязательно. Если сравнить пакет документов для обращения в банк или лизинговую компанию, то наш подход максимально лояльный: не нужны поручители, не важен уровень дохода. Мы даем возможность купить квартиру и тем категориям граждан, которым сложно получить кредитование в банке. Например, самозанятым. Или людям, которые, например, работают не в Беларуси. Главное – желание обзавестись жильем и возможность совершать платежи.
Гарантии
– Какую гарантию даете членам кооператива в части сохранности денежных средств?
– Деньги клиентов не обесцениваются – за них приобретается недвижимость других членов кооператива. Нашу деятельность регулярно проверяет ревизионная комиссия.
Участие в кооперативе добровольное. Это значит, что любой член кооператива при изменении планов вправе выйти из него с гарантированным возвратом всех накоплений в полном объеме.
Ежемесячно мы приобретаем 150–180 квартир для членов нашего кооператива, то есть больше тысячи в год. Всего за время работы кооператива приобретено более 4500 квартир. К 2035 году планируем выйти на объемы в 500 квартир в месяц.
На рынке мы с 2014 года, начинали деятельность в Могилеве, набирали обороты и сегодня работаем уже в Минске, Бобруйске, Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно и Новополоцке. Мы помогаем приобрести жилье в 150 населенных пунктах Республики Беларусь.
И, наконец, нам доверяют: «Жилищный баланс» стал победителем ежегодной премии «Номер один» в 2025 году.
Процесс оформления жилья
– Как происходит процесс оформления жилья?
– После того как клиент самостоятельно подобрал квартиру и заявил о намерении ее приобрести, специалисты кооператива проверяют полноту пакета документов для удостоверения сделки. Обращаю внимание, что мы не предоставляем риелторские услуги, а значит, не берем на себя функции проверки чистоты сделки и не можем гарантировать, что у объекта недвижимости нет юридических проблем, которые могли бы привести к оспариванию сделки в будущем. Эта обязанность и ответственность лежит на клиенте или агентстве недвижимости, которое оформляет сделку.
У нас есть и партнер в этой сфере бизнеса – агентство недвижимости «Квартирный баланс», с которым мы сотрудничаем с конца 2024 года. При этом обратиться за оказанием услуг член кооператива может в любое агентство.
Сама сделка происходит в присутствии нотариуса или в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ, БРТИ). Будущий счастливый обладатель жилья видит, как перечисляются деньги. Чаще всего он даже может получить ключи от квартиры в день сделки.
Далее заключается договор найма между «Жилищным балансом» и членом кооператива. С этого момента человек имеет право регистрироваться по месту жительства, заселяться, приступать к ремонту и согласованию перепланировки, если необходимо. Право собственности на квартиру переходит в момент, когда член кооператива погашает всю сумму долга за жилье.
– Что хотите пожелать тем, кто задумывается о приобретении жилья?
– Свои квадратные метры – это не только комфорт, но и инвестиция. Многие люди до сих пор убеждены, что своя квартира – это недоступно. Однако если побороть страхи и заняться финансовой самодисциплиной, то праздновать новоселье можно в краткие сроки.
*Партнерский материал. ПК «Жилищный баланс», УНП 790908838