Если верить рекламе, то все коты всегда приучены к лотку, автомобили сплошь не биты и не крашены, а каждый объект недвижимости заряжен на стабильный денежный поток, который достанется новому обладателю уже с первого дня. При этом реальность может оказаться достаточно далекой от громких рекламных заголовков.
О том, как защитить себя от подобных историй в коммерческой недвижимости с помощью Due Diligence, рассказывает Максим Лашкевич, партнер, руководитель практики «Строительство и недвижимость» GRATA International, Belarus.
Например, вы покупаете объект недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду. При этом для того, чтобы попасть в ваш объект, необходимо пройти через пропускной пункт, который принадлежит другому лицу. Коммерческий объект есть, заинтересованные арендаторы тоже. А реального доступа к объекту – нет.
Проверку можно провести самостоятельно, используя информацию из открытых источников, однако due diligence, проведенный профессионалами, будет сильно отличаться по качеству и степени потенциального влияния на сделку.
В ходе due diligence перед сделкой изучается правовой статус объекта, включая анализ документов, истории владения, наличия обременений, судебных споров и соответствия требованиям законодательства.
Какие ключевые вопросы решает комплексная юридическая проверка?
Выявление «красных флагов»
«Красные флаги» – факторы, способные затруднить использование объекта и (или) повлечь незапланированные финансовые и иные затраты.
Такими факторами могут являться самовольное строительство и занятие земель, дефекты в сделках по приобретению объекта, неразрешенные споры и конфликты, арендаторы по долгосрочным договорам, в то время как покупатель планирует использовать объект сам или рассчитывает на увеличение размера арендной платы, или арендаторы в процессе реализации права выкупа и пр.
Своевременное выявление «красных флагов» может привести к утрате интереса покупателя к сделке либо явиться основанием для пересмотра мнения о приемлемых условиях сделки.
Кроме того, выявление «красных флагов» до закрытия сделки позволит договориться с продавцом об их устранении его усилиями и за его счет, что потенциально может затянуть время закрытия сделки, но сэкономит ваши ресурсы в дальнейшем.
Формирование аргументов для торга
Обнаруженные в ходе due diligence нарушения или недостатки могут стать основанием для снижения цены или изменения условий сделки в интересах покупателя.
Например, если выявлены несоответствия фактического использования объекта установленному функциональному назначению, потребуется дополнительное согласование или получение разрешительной документации, а устранение результатов самовольного строительства потребует затрат на обследование конструкций и демонтаж.
Если продавец не готов нести эти расходы самостоятельно – их можно заранее рассчитать и вычесть из стоимости сделки.
Дополнительно в договоре купли-продажи можно закрепить механизм последующего изменения стоимости в случае, если расходы по устранению нарушений превысят ожидаемый размер.
Формирование правовых гарантий и заверений продавца
В случае если выявленные «красные флаги» являются потенциальными рисками, которые могут наступить, а могут не наступить, либо продавец пытается убедить вас, что риска вовсе нет, – это просто «временная сложность», вы можете включить в договор купли-продажи объекта заверения, гарантии и положения о возмещении потерь.
Такие юридические конструкции будут содержать полный список клятвенных обещаний продавца (в том числе гарантии относительно свойств объекта, возможностей покупателя по его дальнейшему использованию или реконструкции), а также его обязательства по устранению выявленных недостатков и ответственность в случае выявления недостоверности заверений.
Определение справедливой цены актива
Не учитывая стоимость расходов по устранению рисков, недвижимость с юридическими проблемами оценивается иначе, чем юридически «чистый» актив. Например, если объект обременен правом аренды по невыгодному договору, из которого арендодателю сложно выйти, его рыночная стоимость может быть ниже, так как покупатель ограничен в условиях, на которых он будет получать доход от объекта.
Предварительная проверка позволяет определить адекватность заявленной цены с учетом возможных юридических последствий.
Разработка стратегии управления объектом после приобретения
Не всегда партнер продавца по эксплуатации объекта или арендатор, обеспечивающий стабильный доход и покрывающий затраты на обслуживание здания, будет готов сохранить отношения с покупателем.
Юридическая экспертиза помогает спрогнозировать возможные ограничения в эксплуатации объекта, подсветить обязательства перед государственными органами и третьими лицами, необходимость получения дополнительных разрешений или заключения новых договоров, а также заранее подготовиться к этому с минимизацией времени простоя объекта.
Что в итоге?
В ходе сделки покупатель может столкнуться с правовыми (и не только) проблемами, которые в последующем потребуют тех или иных затрат – организационных, временных, а в конечном итоге – финансовых.
Due diligence – это не просто формальная проверка, а важный инструмент управления рисками, которые и являются причиной таких проблем. Квалифицированный юридический анализ не только позволяет избежать лишних расходов и конфликтных ситуаций, но и укрепляет позицию покупателя в переговорах.
