Фото: realty.link.ru
Какие факторы влияют на ценообразование и что ждать от рынка «вторички» в дальнейшем? Правда ли, что, как пишут в ряде СМИ, «квадрат» будет дорожать? На эти вопросы Myfin.by ответили в агентстве недвижимости «Твоя Столица».
Фактор 1. Активность покупателей – выше среднего.
В течение 2017 года активность покупателей выше среднего для Минска уровня, который в 2014-2015-х находился на отметке 1 000 сделок в месяц. Максимально активными в нынешнем году оказались март и август, когда ежемесячно заключалось практически по 1 300 сделок.
Фактор 2. Наличие подешевевших кредитов.
По данным «Твоей Столицы», в течение летне-осеннего периода около 30% всех заключенных сделок проходило с привлечением кредитных денег. Актуальная ставка кредитования в 11% на первые годы, а на последующие 14% - это не 25%, как было еще ровно год назад.
Фактор 3. Спрос сместился в сторону качества.
В начале года большинство сделок приходилось на максимально недорогое жилье. Во второй же соотношение цена-качество начало смещаться в сторону более качественных квартир – в новых домах, с хорошим ремонтом и т.д. Доля покупаемых «хрущевок» снизилась, а построенных после 2000-го выросла.
Фактор 4. Предложение становится меньше.
Данный процесс отмечается с мая. При этом гораздо активнее из базы «вымываются» квартиры в свежих домах – построенных после 2000-го. В то время как объем предложения жилья, построенного в прошлом веке, меняется незначительно.
Фактор 5. Спрос и предложение сбалансированы.
При всем выше сказанном, начиная с весны этого года соотношение объемов спроса и предложения достаточно стабильно, а это означает, что квартир в Минске хватит на всех желающих.
Так что же происходит с ценами?
Свой отпечаток на их уровень накладывают изменения в структуре спроса и предложения. Покупатель, особенно решившийся на получение кредита, предпочитает покупать более качественное жилье. И даже приобретая квартиру старого жилого фонда, он будет выбирать не только благоприятное местоположение квартиры, но и наличие аккуратного ремонта.
Ощутимо теряют популярность:
- откровенно «трэшевые» квартиры, продающиеся в состоянии «простить и забыть» - требующие проведения капремонта, по своей стоимости часто сопоставимого со стоимостью самой квартиры. Подобные квартиры встречаются не часто и, как правило, их стоимость начинается с уровня немногим больше 20 тысячи долларов;
- так называемые «бабушатники», требующие проведения значительного ремонта – множественные дефекты в отделке, необходимость замены напольного покрытия, дверей, окон и т.п.;
- квартиры на окраинах Минска с неблагоприятной инфраструктурой.
Стабильный уровень цен с небольшим знаком минус показывают квартиры стандартных потребительских качеств, представленные массовой постройкой прошлого века. А именно, двумя самыми объемными и оттого достаточно популярными сегментами – «хрущевками»/«брежневками» и квартирами 1971-1999-х.
Как правило, они продаются без существенных дефектов и требуют лишь косметического ремонта. Например, в сентябрьских ценах подобные квартиры потеряли около 2%.
Но что же тогда дорожает и тем самым влияет на рост средней цены по городу?
В августе-сентябре фокус покупательских предпочтений был направлен на квартиры в современных каркасно-блочных и монолитных домах, построенных после 2000-го. Это вместе с растущими ценами в готовых новостройках от застройщиков позволило продавцам подобных квартир несколько поднять цены. В итоге, за сентябрь стоимость квадратного метра в этом типе жилья вторичного обращения увеличилась на 3%.
Но даже несмотря на более интересные ставки по кредитам до сих пор не каждый желающий может себе позволить покупку квартиры в домах «моложе» 2000-го, потому как их стоимость на 20% выше квартир стандартных потребительских качеств.
Это обусловлено как их качественными характеристиками (молодым возрастом, интересными планировками, материалом стен), так и более просторными площадями квартир.
В современных панельных домах также можно отметить рост стоимости квадратного метра в пределах 1-2%, однако это прежде всего касается «двушек», в то время как цены на «однушки» остаются на прежнем уровне.
Таким образом, то подорожание на вторичном рынке жилья, о котором можно было прочитать в последнее время в СМИ, является следствием смещения предпочтений покупателей в сторону более качественных квартир.
Реальные цены сделок на квартиры стандартных потребительских качеств и квартиры, готовые к проживанию (с ремонтом и мебелью), с начала года продолжают оставаться без сильных изменений.
Отсутствие реального роста доходов населения, а вместе с ними и возможности увеличения валютных накоплений, в ближайшем обозримом будущем не позволит ценам на жилье ощутимо вырасти.
Некоторое увеличение стоимости современных квартир кардинально не изменит ситуацию и в перспективе может только привести к снижению объема ежемесячно заключаемых сделок.