В Минске много территорий, которые массово застраивают, из чего возникают целые микрорайоны. Лебяжий, Новая Боровая, Минск-Мир, Левада и даже Лошица формируют новую городскую среду столицы. Некоторые из них возводятся уже много лет и почти обжились, а насчет других нельзя сказать навскидку, как будет развиваться район. Вместе с Domovita.by рассказываем, на что стоит обратить внимание при выборе места, в котором будет комфортно жить.
При выборе недвижимости на первом месте всегда цена, метраж и характеристики квартиры, а уже на втором инфраструктура и особенности дома. Но именно от инфраструктуры и организации пространства в микрорайонах зависит комфорт жителей, начиная с того, нужно ли будет конфликтовать за парковочное место и будет ли на улице достаточно безопасно, чтобы отпустить ребенка гулять одного.
Базовая инфраструктура
Базовая инфраструктурная доступность наверное главный и единственный критерий, на который обращают внимание покупатели. Очень важно будет ли рядом школа, детский сад, продуктовые магазины, поликлиника и остановка. Но если район еще строится, то не совсем понятно, будет ли он по-настоящему удобным.
Для одного из центральных домов Лебяжьего мы посчитали, сколько минут будет занимать ходьба от подъезда до объектов инфраструктуры. В итоге вышло, что вряд ли идти куда-то придется дольше 7 минут, если это не школа и не филиал поликлиники, тогда 12 и 11 минут. Однако при этом рядом с домом в следующем году начнут строить еще одну школу в 5 минутах от дома.
Это пример хорошей доступности, хотя у микрорайона на этом этапе есть проблемы с переполненностью школ и детских садов. А также в районную поликлинику нужно ездить достаточно далеко, потому что в филиале есть не все специалисты. Но уже сейчас эти потребности могут удовлетворять частные детские сады и медцентры, а также в районе запланировано строительство двух школ.
Но Лебяжий возводится уже больше десяти лет разными застройщиками, поэтому инфраструктура уже успела сформироваться. Большая часть домов уже готова, а сам район «обжился». Но что делать, если район начали строить недавно или спустя годы он все еще не может закрыть базовые потребности жителей.
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- расчетные карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
Понятно, что школой и поликлиникой должно заниматься государство, это большие дорогие социальные проекты, так что если для вас критически важно часто обращаться к врачу или чтобы ребенок ходил в школу в шаговой доступности, то и жилье нужно подбирать соответствующее, а не надеяться на возможное строительство в будущем.
Однако необходимо также учитывать, создают ли застройщик и городские власти необходимые условия, чтобы район мог жить и привлекать бизнес.
Плотность и организация пространства
Не стоит бояться плотной застройки, потому что именно благодаря ей возникает и хорошая инфраструктура. Концентрация жителей привлекает бизнес, открываются магазины, парикмахерские, кофейни. Плотная застройка обеспечивает быстрый доступ к общественному транспорту: частные перевозчики запускают маршрутки, а за ними прокладывает собственные маршруты Минтранс.
В высотных зданиях также нет ничего плохого, потому что они привносят в архитектурный облик района разнообразие. Однако если вся территория состоит из высоток, то это вызовет проблемы с качественной и легкодоступной инфраструктурой, потому что высотки требуют огромных пустых пространств для соблюдения норм инсоляции. А пространства эти не будут использоваться.
На месте трех 19-этажных домов-свечек с необходимой им пустой территорией можно с тем же успехом сделать четыре четырехэтажных дома с закрытыми дворами. Из-за длинны фасадов они сформируют улицу, которую нельзя сделать из одних высоток. Это важно, потому что по улицам пролегают пешеходные и транспортные маршруты. А длинные фасады позволяют бизнесу разместить магазины и сервисы на первых этажах. Например, в Лебяжьем весь бизнес сосредоточен в коммерческих помещениях вдоль проспекта и внутреннего бульвара, а не в центре микрорайона.
При этом в высотной редкой застройке редко можно найти активный бизнес, потому что придомовая территория высоток посреди района — это не прогулочное место. Там нет точек привлечения внимания, нет потока пешеходов, а услугами смогут пользоваться только жители, то есть очень ограниченное количество людей с определенным покупательским поведением. Поэтому не стоит рассчитывать, что отдельные коммерческие помещения внутри квартала спасут ситуацию.
Но и с плотностью можно переборщить, в этом тексте мы на примере питерского Кудрово разбирались в ошибках, которым не стоит следовать белорусским застройщикам из-за инфраструктурных проблем.
Не смотрите на цифры плотности застройки, смотрите на высотность, пустыри вокруг домов, улицы и организованные вдоль них коммерческие помещения.
Офисные здания, ТРЦ и парки
Если вы хотите квартиру в живом и инфраструктурно-развитом районе, а не планируете возвращаться туда только спать, то стоит обратить внимание на наличие в плане застройки нежилых зданий для офисов, проекты торговых центров и парков.
Идея советской застройки, когда люди работают в одном месте, спят в другом, а отдыхают в третьем больше не работает. Горожане не связаны больше одним ритмом. Кто-то работает из дома или хочет жить рядом с работой, у кого-то ребенок, с которым хотелось бы гулять в парке днем, кто-то часто ходит по магазинам. Поэтому, чтобы район был комфортным, он должен предполагать разнообразие, а не замыкаться на одной функции отдыха после работы и сна.
Если район этого не предлагает, то скорее всего днем он будет совершенно пустым, когда практически все жители будут на работе. А вечером переполнится людьми, которые будут отстаивать очереди в нескольких работающих магазинах. Но днем здесь могли бы быть покупатели, которые приезжают в торговый центр или погулять парк, а в кафе могли бы обедать офисные рабочие. Все это стимулировало бы инфраструктуру к развитию.
Если в большом районе нет места для работы и отдыха, то он порождает постоянную маятниковую миграцию. Это перегружает инфраструктуру: транспорт и магазины, жить становится неудобно.
Социальное и архитектурное разнообразие
Когда в районе проживают разные люди с разными интересами, финансовыми возможностями и покупательским поведением, то это тоже благотворно влияет на инфраструктуру. Люди по-разному ездят на работу, ходят в разные магазины, покупают разные товары и по-разному устраивают свой досуг. Поэтому количество благ увеличивается для всех жителей района.
Напротив, если районы формируются из людей со схожим социальным положением, то это увеличивает нагрузку на какие-то части инфраструктуры и не дает возможности развиваться другим. Например, районы для многодетных семей, которые строит государство, должны быть очень обеспечены школами с большим количеством мест. Но когда поколение вырастет, то школы останутся полупустыми.
То же касается и ситуации, когда в районе продают только дешевое или только дорогое жилье. В таком случае селиться там будут люди с одинаковыми финансовыми возможностями и поведением, поэтому от инфраструктуры не стоит ожидать разнообразия.
Однако если в районе сочетаются дома разной этажности, с различающимися фасадами и предложениями квартир от скромных студий в простой девятиэтажке, до двухэтажных частных таунхаусов, то это делает район разнообразным инфраструктурно, потому что возникает множество перекрестных точек интереса.
Так что стоит обращать внимание на разнообразие района, даже если вас интересует только один конкретный тип жилья.
Проблема парковок
В современных условиях, когда у каждого третьего минчанина есть собственный автомобиль, невозможно создать пространство, где были бы бесплатные парковочные места для всех. Дворы заполняются машинами и территория перестает быть местом, где живут люди: занимаются спортом, отдыхают, работают, гуляют с детьми а превращается в склад автомобилей.
Еще большая сложность возникает, если в районе развит бизнес. Приезжающие работники также паркуют свои автомобили. И если инфраструктура не отвечает требованиям, то они конкурируют с местными за парковочные места, что вызывает конфликты.
Эту проблему решают подземные и многоуровневые паркинги и платные парковочные места.
Даже если в районе развит общественный транспорт, а вы не пользуетесь автомобилем или ездите на велосипеде, все равно стоит обращать внимание на жилье, где проектом предусмотрены платные паркинги, потому что это освобождает двор и лишает жителей и приезжих предмета конфликта.
Что в итоге?
Вот четыре неочевидные вещи, к которым стоит присмотреться при выборе удобного района для жизни, даже когда он еще находится на стадии возведения и непонятно, какой будет инфраструктура :
- Не бойтесь высокой плотности, лучше обратите внимание на то, есть ли в районе четкие границы улиц, вдоль которых идут транспортные и пешеходные маршруты, а также запланированные коммерческие помещения, потому что именно это дает бизнесу и малой инфраструктуре жизнь.
- Проверьте, предусматриваются ли застройкой офисные здания, торговые центры, места для досуга и отдыха, потому что это делает район привлекательным для жизни и бизнеса, а также уменьшает маятниковую миграцию.
- Смотрите на застройку и цены, если весь район состоит из однотипных зданий с одинаковым количеством этажей и не различающимися ценами, то скорее всего покупать квартиры будут люди схожей социальной группы, а значит и инфраструктура не будет разнообразной.
- Если в районе все парковки бесплатные и открытые, то сколько бы их ни было, это будет провоцировать на увеличение количества машин и конфликты за парковочные места между жителями. Поэтому стоит выбирать жилье с платным паркингом.
Новые районы, которые сейчас возводятся в Минске, посмотреть можно в разделе новостроек на Domovita.by.