Передача денег во время заключения сделки – один из самых ответственных и волнующих моментов как для покупателя, так и для продавца жилой недвижимости. Зачастую это крупные суммы, которые люди копят годами или и вовсе берут в кредит, поэтому обе стороны должны быть уверены, что все условия договора будут соблюдены – без обмана и уловок. Вместе с Domovita.by рассказываем, как оплатить покупку дома или квартиры, чтобы не нарушить закон и не нарваться на мошенников.
Возможные риски при расчете наличными и чего делать точно не стоит
Большинство покупателей и продавцов – добросовестные граждане, которые соблюдают закон. Однако риск ошибиться, нарушить закон просто по незнанию или столкнуться с мошенниками все же остается. Как понять, что что-то идет не так, и вовремя отказаться от сделки?
Самое важное: не заключайте сделку купли-продажи жилой недвижимости, если продавец или покупатель настаивает на расчетах в иностранной валюте, – это незаконно. И наказывается штрафом от 50 до 100 базовых величин. При этом сделку признают ничтожной, а деньги с большой вероятностью конфискуют.
По закону единственное платежное средство в Беларуси – белорусские рубли. Какие риски могут быть при наличных расчетах «белками»? Не пригодные к обращению купюры: потрепанные или поврежденные, пораженные грибком, например, а также фальшивые.
Чтобы проблем не возникло, продавец может заранее договориться о встрече с покупателем недвижимости в банке. Сотрудники банка осмотрят купюры, проверят их и пересчитают. Необходимую сумму при вас упакуют в специальный пакет и запечатают. Именно этот пакет и будет передаваться в обмен на подписанный договор (или иначе по договоренности сторон).
Также визит в банк предотвратит кражу ваших накоплений. Обезопасить себя можно и другими способами. Например, не передавать деньги в квартире, машине или другом безлюдном месте. Но и торговый центр – не самый лучший вариант для подобной встречи с продавцом. Лучше используйте переговорную комнату в агентстве или банке.
Имеет смысл пригласить на встречу с продавцом несколько свидетелей и написать расписку. Передавайте деньги только в обмен на подтверждающие их получение документы, тогда другая сторона точно не сможет «забыть», что вы уже рассчитались, и настаивать на обратном в суде. Для принимающей стороны ничего не стоит потратить пару минут на составление расписки, чтобы покупатель чувствовал себя в безопасности. Если продавец на этом этапе начинает юлить и отговаривать вас – это подозрительно.
В итоге у вас есть два варианта:
1. Оплата наличными до подписания договора купли-продажи. В этом случае стороны встречаются заранее, пересчитывают и проверяют деньги. Лучший вариант – это встречаться в специальных переговорных комнатах агентства или банка в присутствии третьих лиц. После проверки деньги упаковываются и запечатываются без возможности вскрыть. Составляется договор, в котором указывают, что расчет произведен перед сделкой, а также акт приема-передачи недвижимости (или указывают, что договор также может использоваться в качестве акта). Сначала его подписывает продавец и передает покупателю в обмен на пакет с деньгами. После этого договор подписывает покупатель. Теперь он может самостоятельно подать заявление на регистрацию собственности.
2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи. В договоре прописывается пункт о том, что покупатель рассчитывается в течение определенного срока с момента подписания. А также что право собственности остается за продавцом до передачи средств. Деньги передаются в обмен на расписку о получении суммы и акт приема-передачи недвижимости, с которым покупатель сможет завершить регистрацию.
Расчет банковским переводом
Один из самых безопасных и удобных способов расчета – банковский перевод. И на это есть четыре причины:
- Безналичные переводы регистрируются, то есть у вас будет доказательство того, что вы перевели деньги на счет продавца.
- Большую сумму физически не нужно возить с собой, это уменьшает риск потерять деньги или быть ограбленным.
- Это удобно, потому что деньги не нужно пересчитывать, упаковывать, проверять купюры, искать место для передачи.
- Вы не теряете деньги на конвертации своих сбережений из иностранной валюты в белорусские рубли.
Стороны составляют договор, где прописаны правила «безналичного расчета после подписания договора». Это значит, что оплата произойдет уже после того, когда обе стороны подпишут договор, но до подписания акта приема-передачи и регистрации сделки (с актом на руках этим может заняться уже покупатель без участия продавца).
Продавец должен представить документы, которые подтверждают открытие счета в банке, который выбирается совместно. Реквизиты прописываются в договоре, как и срок, в течение которого должно произойти перечисление денег. Обычно это 5 банковских дней, но по факту стороны сразу же идут в банк после подписания договора. Также в договоре нужно указать, по какому курсу происходит оплата, если вы привязываете ее к валюте.
После того как вы подписываете договор, следующим шагом едете в банк и совершаете перевод. Деньги поступают на счет продавца, он подписывает акт приема-передачи. Если нужно, то он подписывается во время повторного просмотра квартиры, чтобы убедиться в наличии всего, о чем вы договорились. Теперь покупатель может зарегистрировать право собственности.
Чтобы сэкономить на комиссиях и конверсиях, можно обратиться в банк за услугой перевода по индивидуальному курсу. Это не типовая, а индивидуальная услуга, заранее уточните, предоставляет ли ее ваш банк. Как все происходит? Банк открывает продавцу и покупателю по два счета: рублевый и валютный. Покупатель переводит деньги на свой валютный счет, потом по индивидуальному курсу в белорусские рубли, затем на счет продавца, а тот – обратно в валюту по тому же курсу. В зависимости от суммы за такую услугу попросят до $100 комиссии, когда затраты на конверсию могут составлять до $1000.
Как оплачивать сопутствующие траты?
Сопутствующие траты – это пошлина, затраты на конвертацию или стоимость банковской услуги по переводу средств. Это проговаривается индивидуально и может быть указано в предварительном договоре. Но в большинстве случаев обе стороны разделяют эти расходы пополам.
А можно заплатить и наличными, и картой?
Смешанную форму оплаты используют, как правило, когда на квартиру берется кредит. Тогда, например, часть собственных денег передается наличными, а кредитные – банковским переводом. Все нюансы также стоит прописать в договоре, меняя акт приема, позволяющий зарегистрировать право собственности, на деньги.
А можно приобрести квартиру в рассрочку?
Физические лица действительно могут заключать договоры купли-продажи с условием рассрочки. Для этого обязательно необходимо согласовать в договоре стоимость, порядок расчета, сроки и размеры платежей, а также привязать к определенному курсу валют, если это необходимо. Почитать про такую практику подробно с комментариями эксперта можно здесь.
Рассрочка – это альтернативный вариант для продавцов, которые готовы на крайние меры. Предоставление рассрочки покупателю может быть актуально из-за недоверия к банковской системе, экономических сложностей, из-за которых все банки резко заморозили кредиты, а также из-за длительного застоя на рынке недвижимости.