Санкции, уход международных компаний, релокейт специалистов – что происходит на рынке офисной недвижимости в Беларуси

Резюме

В 2022 году рынок офисов сильнее прочих сегментов ощутил влияние внешних негативных факторов, а именно: усиления международного санкционного давления, приостановки работы международных брендов, процесса релокейта IT-специалистов. Учитывая, что после пандемии COVID-19 и переустройства рабочих процессов в офисоемких компаниях оптимизация размеров офиса предусматривала сокращение потребности в площадях оценочно на 30%, негативное влияние политической нестабильности и усиления международной изоляции ускорило тренд на сокращение спроса и рост вакантности в сегменте.

По результатам 3 кварталов 2022 года прирост стока был невысокий (38,0 тыс. кв. м арендной площади), тем не менее, это в 6 раза выше, чем за весь 2021 год.

В 2022 году рынок офисов характеризовался очевидным доминированием арендатора на рынке. Арендодатели предлагали снижение ставок, арендные каникулы, выполнение ремонтных работ за свой счет, организацию переезда и прочие бенефиты арендаторам. Даже с учетом этого общая вакантность на рынке офисов Минска продолжала расти и к концу 3-го квартала 2022 года составилаболее 187 тыс. кв. м, или 18,1% от общего стока, при этом в классе B1 вакантность достигла 26%. Для сравнения: еще в 2020 году общая вакантность находилась на уровне ниже 4%.

Ставки арендной платы продолжили снижение. Большинство предложений аренды в относительно качественных бизнес-центрах Минска находятся в диапазоне 12-29* BYN/ кв. м (5–12 EUR/ кв. м) в месяц. (* Здесь и далее в отчете при пересчете валют применяется официальный курс белорусского рубля по отношению к иностранным валютам, устанавливаемый Национальным банком Республики Беларусь на 30.09.2022)

С сентября 2022 года вступил в силу Закон №197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке». Единого подхода в договорной практике выработано еще не было, применяются различные способы защиты интересов сторон: индексация, аванс, увеличенный размер ставки, различные организационные меры и проч. Следует отметить, что практика заключения договора в «простом» рублевом эквиваленте также достаточно популярна.

Новое предложение

В период I полугодия 2022 года в Минске были реализованы 5 стоковых офисных проектов: два здания делового комплекса «Проспект» в районе Белгосцирка, офисное здание Campus, расположенное по адресу ул. Я. Коласа, 73, IT max на ул. Кульман, 1/2, а также вторая очередь БЦ «Имперский», проектировавшаяся с целью использования в качестве апартаментов. Интересным с точки зрения спектра услуг является офисное здание Campus. Здание имеет 6 этажей, на первом этаже разместился коворкинг, находящийся в управлении собственника.

В р-не Белгосцирка состоялся поэтапный ввод трех зданий делового комплекса « Проспект». Первой в эксплуатацию была введена штаб-квартира ОАО «Сбер Банк» (GLA ок. 13500 кв. м) – объект built-to-suite, который не пополнил сток коммерческой недвижимости. Летом 2022 состоялся ввод еще двух зданий комплекса: строения 3 (GLA 9100 кв. м) и строения 4 (GLA 5100 кв. м). Ввод третьего, самого большого строения 2, запланирован на 4-й квартал 2022.

В эксплуатацию также был введен небольшой коммерческий объект на Матусевича, 33/1 – реконструкция административно-бытового корпуса на территории производства ОАО «Сукно», который не вошел в сток по причине малой площади.

Изображения предоставлены ООО «Коллиерз Интернешнл»

Средний показатель вакантности

В 2022 году продолжилась тенденция роста вакантности в офисном сегменте. По результатам I ПГ 2022 года вакантность достигла 14,1%, что в физическом объеме составляет около 120 тыс. кв. м. Для сравнения: в аналогичный период 2020 года этот показатель находился на уровне ниже 4%. После официального прекращения арендных отношений EPAM в бизнес-центрах на Толбухина, 3а, Wargaming – в бизнес-центрах « Футурис» и «Волна» и прочих менее масштабных освобождений площадей, в 3-м квартале 2022 вакантность достигла 18,1%, при этом в классе B1 вакантность перешагнула отметку в 26%.

Следует, однако, отметить, что в физическом объеме в 2014–2016 гг. на пике кризиса было свободно около 90 тыс. кв. м, в то время как сейчас свободно почти 190 тыс. кв. м, и предложение растет.

Изображения предоставлены ООО «Коллиерз Интернешнл»

Факторы спроса

IT-компании, на которых приходилось 70−80% всех вновь заключаемых сделок, перестали быть основными потенциальными арендаторами. Теперь среди арендаторов – оставшиеся международные, российские компании, финансовые учреждения, некоторые IT-компании, которые заняли выжидательную позицию и пока не определились с географией локации сотрудников, и прочие.

Существующий спрос обусловлен несколькими факторами:

• Офисы ищут в подавляющем большинстве случаев, чтобы оптимизировать затраты или улучшить свои условия: уменьшить ставку аренды, уменьшить занимаемую площадь или снять помещения в престижном бизнес-центре по низкой цене.
• Девелоперы, в связи со снизившимся спросом, а также ввиду того, что финансирование на строительство стало практически недоступно, не спешат выводить на рынок свои проекты. Высока вероятность переноса сроков ввода текущих проектов.

Ставки арендной платы

Ставки аренды продолжают снижаться. Зачастую арендаторы имеют возможность найти вакантный офис с лучшей локацией, ремонтом, сервисами и проч. по той же ставке. Учитывая, что в сентябре – октябре все договоры были пересогласованы по новым коммерческим условиям, разрыв между ценами предложения и реальными ставками стал минимальным. Как и прежде в 2021 году, офисы без базового ремонта практически не сдаются.

Изображения предоставлены ООО «Коллиерз Интернешнл»

Релокейт

В столице продолжается процесс освобождения арендных площадей компаниями из сферы IT. За последние 2 года объем занимаемых такими компаниями офисов сократился ориентировочно вдвое. Качественные площади в локациях вблизи линий метро в целом имели неплохие темпы заполнения, однако объекты, расположенные в периферийных локациях, столкнулись с практически полным отсутствием спроса. Освобождаемые площади, естественно, выходят на рынок аренды с готовым ремонтом, а в некоторых случаях и с мебелью.

Изображения предоставлены ООО «Коллиерз Интернешнл»

Новое в законодательстве

С сентября 2022 года вступил в силу Закон №197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке» с 23 сентября 2022 года по 31 декабря 2023. В перезаключаемых договорах применяются различные способы защиты интересов сторон:

1. Организационные меры, такие как регулярный пересмотр условий с правом выхода, краткосрочные договоры и проч.
2. Увеличенный размер ставки. В сумму арендной платы на этапе заключения договора закладываются валютные риски, величина которых определяется сторонами самостоятельно.
3. Индексация. Наиболее популярным показателем, используемым при индексации, является индекс потребительских цен. Имеют место также случаи применения более нестандартных показателей – например, индекса изменения официальной цены покупки золотого слитка.
4. Аванс. Арендатор выплачивает арендную плату на полгода/год вперед.
5. Заключение договора в «простом» рублевом эквиваленте по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату заключения договора или по курсу коммерческих банков.

Тенденции и прогнозы

Так как на рынке окончательно установился приоритет арендатора, собственники бизнес-центров будут вынуждены снижать ставку, выполнять ремонт за свой счет, предлагать дополнительные услуги и предпринимать прочие меры для того, чтобы привлекать арендаторов на пустующие площади.

Учитывая проблему релокации IT-компаний, они, хотя и сохраняют позиции наиболее многочисленной категории арендаторов, сдают свои позиции как потенциальные потребители. Спрос со стороны IT-компаний в 2022 году был минимальным.

Многие компании уже в I ПГ 2022 года определились с форматом своей работы в контексте международных санкций, а именно с географией локации сотрудников – конечных потребителей офисного пространства. Однако этот процесс продолжается, и темпы ухода с рынка Минска международных и IT-компаний полностью зависят от внешних факторов, а именно степени санкционного давления. Вероятнее всего, до конца 2022 спрос расти не будет, однако динамика его снижения не является очевидной.

В процессе строительства в разной степени строительной готовности находится почти 140 тыс. кв. м офисных площадей, что при существующем отрицательном поглощении исключает ситуации нехватки предложения на ближайшие 3-4 года.

На ближайшую перспективу сохранится тенденция снижения ставок аренды. Нижняя граница (4–5 EUR/кв. м, или 10–12 BYN/кв. м) наиболее характерного диапазона, вероятнее всего, опускаться не будет, а вот верхняя (EUR 12–14, или BYN 29–34) может измениться. К тому же со стороны арендаторов все чаще будут звучать требования предоставления арендных каникул, выполнения ремонтных работ за счет арендодателя и прочих преференций.

Ожидается также и рост вакантности, если не по причине освобождения занимаемых площадей, то по крайней мере за счет прироста стока.

Пандемия COVID-19 сформировала спрос на гибкие офисные пространства, где арендатор использует рабочие площади как на праве длительной аренды, так и в режиме коворкинга. При этом арендодатель предоставляет прочие виды услуг (конференц-зал, расходные материалы, приложение для бронирования рабочих мест в коворкинге и проч.) за дополнительную плату. Размер спроса на гибкие офисные пространства оценить сложно, так как это новый для Минска продукт, но европейская практика показывает, что уже в 2022 г. доля гибких офисных пространств в некоторых городах достигала 7,6% от общего стока и существует тренд на рост этого показателя.

С точки зрения качественных параметров офисов востребованными остаются офисы с отделкой, а зачастую и с мебелью. Кроме того, актуальны традиционные качественные параметры: наличие достаточного количества машино-мест, локация с развитой инфраструктурой, возможность оборудования кухни и проч.

Справочно: ООО «Коллиерз Интернешнл» – ведущий эксперт по коммерческой недвижимости в Республике Беларусь. С 2007 года компания помогает локальным и международным игрокам повышать эффективность своей работы с сфере коммерческой недвижимости.

Редакция Myfin.by

Редакция

Оцените статью:

2Нравится

1Смешно

0Удивлен

0Грустно

0Возмутительно