Сайт использует файлы cookie для обеспечения удобства пользователей сайта, его улучшения,
предоставления персонализированных рекомендаций. Вы можете отказаться или настроить файлы cookie.
На волне роста бизнеса снять офис или торговое место для компании или индивидуальных предпринимателей было проблемой. О том, что с рынком происходило недавно и что будет в ближайшее время, мы побеседовали с руководителем «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.
Достаточно ли площадей?
Совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска за 2022 год существенно не изменился – было введено в эксплуатацию только 2 небольших бизнес-центра совокупной офисной площадью 9 тыс. кв. метров. В результате сейчас совокупный объем офисных площадей находится на отметке 1 млн 100 тыс. кв. метров. Еще на рынке присутствуют административные помещения на первых этажах жилых домов, в составе торговых центров, складских комплексов, паркингов и т.п., но они в большинстве своем используются под функцию торговли либо оказания услуг – поэтому имеют высокую рыночную ликвидность и для них не актуальны чисто офисные тенденции.
Основной интерес для арендаторов представляют бизнес-центры.
Насколько емкости рынка достаточно? Для этого мы сравним ее с наличием офисных помещений в странах-соседках. Так, в Вильнюсе – до 1 млн кв. метров, Санкт-Петербурге – 4 млн, Варшаве – 6,2 млн, Москве – 18 млн.
Изображение предоставлено компанией «Твоя столица»
– Но напрямую сравнивать и давать оценку, что у нас мало площадей, не стоит. Здесь надо учитывать, насколько они нужны, какое экономическое развитие страны, развитие бизнеса и его перспективы. Ранее основным потребителем офисов была IT-сфера, а сейчас эта сфера не столь активна. Более того, за последние годы арендаторы больше освобождают площадей, чем их потребляют, – отмечает эксперт.
Мы делаем акцент именно на аренду, потому что с 2016 года, когда рынок офисной недвижимости вышел на ценовое плато, формат аренды стал превалирующим на рынке. Компании поняли: когда цены ми ставки аренды упали практически на 50%, нет смысла вкладывать большие деньги в покупку офисных помещений, а проще их арендовать. К этому выводу привело не только падение ставок, но и выход на рынок за четыре года порядка 400 тыс. кв. метров новых офисов, то есть рынок предложений вырос вдвое.
Соотношение заявок на аренду и продажу сейчас колеблется как 9 к 1.
Изображение предоставлено компанией «Твоя столица»
Если сравнить с 2019 годом, то ранее не хватало качественных офисов класса В+ площадью от 500 кв. метров. Этот сегмент был наиболее востребованным, и в нем наблюдалась серьезная конкуренция. Компании росли, набирали новых сотрудников, появлялись новые крупные стартапы. И это все приводило к тому, что собственники помещений могли диктовать уровень ставок аренды.
Среднерыночная цена для офисов класса В+ была 15-19 евро за кв. метр с НДС, но были случаи, когда арендодатели выставляли 20-21 евро, потому что заинтересованность в этих площадях была большая, а выбор был маленький.
Ситуация сейчас перевернулась с ног на голову. В 2019 году свободными было около 40 тыс. кв. метров, причем самым объемным был класс В, а сейчас, по итогам августа 2022 года – 194 тыс. кв. метров.
При этом на первом месте по предложениям стал класс В+ (85 тыс.), на втором – класс В, а на третьем, что интересно, не класс С, а премиальный и дорогой класс А.
– Долгое время этот класс был мизерным по предложению по причине высокой стоимости, и В+ был отличной альтернативой. Сейчас предложение А класса выросло с 2 тыс. кв. метров до 25 тыс. кв. метров. Очень большая вакантность по этому классу. Опасность состоит в том, что массового потребителя на этот класс, по сути, не было и нет. Бизнес сейчас развивается вяло. Зачастую офисы этого класса арендовали иностранные компании, представительства, посольства. Они могли позволить снимать офис по ставке 30-35 евро. Сейчас предложение – 20 евро, реальные сделки опускаются до 17-18 евро. И похоже, что это еще не предел, – предполагает Орлов.
В 2019 свободные площади можно было найти в 78 бизнес-центрах, причем 60% площадей было до 500 кв. метров, а все, что выше, было дефицитом. Летом 2022 года предлагаются офисы уже в 116 бизнес-центрах, а площади до 500 кв. метров занимают 40%.
Большой объем приходится на площади более 2 тыс. метров. В 31 бизнес-центре есть площади такого метража. Шесть бизнес-центров, можно сказать, полностью пустые.
Что касается ставок. В январе 2020 года средняя ставка аренды офиса была 18,5 евро, в августе 2022 года – 12,9 евро. По сути, снижение – на 30%.
Руслан Орлов
Как повлияет запрет на привязку арендной платы к евро?
Этот переход на рубли вызвал много вопросов, потому что практика складывалась годами и все к ней привыкли. Это давало возможность ориентироваться, если белорусский рубль ослабевал к валютной корзине. Сейчас запретили использовать валюту в договорах, и собственники помещений все равно хотят к чему-то привязаться.
Из того, что выработали юристы, – это привязка к индексу потребительских цен. Как второй вариант – заложить в договор право собственника поднимать стоимость аренды раз в год до определенной величины, например, на 10%.
Пока рано говорить, как нововведение отразится на ставках. По инерции в умах пока привязка к евро осталась, и она и просто переводится по курсу Нацбанка в белорусские рубли.
– О том, как в реальности это повлияет на рынок, мы сможем сказать ближе к следующему лету. И то, если мы столкнемся со значительными колебаниями валюты. Если их не будет, то и вопрос снимется. Все будут формировать цену в белорусских рублях, а если колебания будут, то, конечно же, это и на цене отразится, – говорит эксперт.
Что происходит с торговыми площадями?
Если с офисами у нас значительный профицит, то торговые площади практически все заняты, за некоторым исключением. Встроенные помещения на первых этажах жилых домов востребованы как в аренду, так и покупку. Ставки стабильны. Есть дорогой стрит-ретейл на проспекте Независимости, в окружении ГУМа, ЦУМа, там ставки от 25 евро, их немного, и все помещения заняты. Спрос на площади есть, трафик есть, посетители приходят, покупают, хотя покупательная способность снизилась, но обеспечивает торговым арендаторам определенную прибыль.
Для торговых центров сформировалась практика привязки арендной платы к торговому обороту. Допустим, устанавливается минимальная ставка арендной платы, ниже которой плата не опускается (например, 8 евро), и параллельно 3-15% от товарооборота в зависимости от профиля торговли.
Есть ряд торговых центров, которые пустуют. Несмотря на спрос на торговые площади, новых торговых центров Минску не требуется.
Хотя есть локации, где ТЦ бы прижились. В частности, недавно открылся центр Green Time (метро «Автозаводская»), есть потенциальный участок под ТЦ на улице Кижеватова.
Как ситуация изменится?
Если ситуация на валютно-финансовом рынке сохранится до конца года, то и на рынке аренды коммерческой недвижимости до конца года почти ничего не изменится. Возможно, ставки аренды снизятся еще до 1 евро за кв. метр. Это такой пессимистичный сценарий.
– Стоит отметить, что ставки предложений и реальных сделок сближаются. Еще в начале весны ставка предложений по классу В+ была на уровне 15 евро, а реальных сделок – 12 евро. Сейчас ставка предложений – 13 евро, сделок – осталась на уровне 12 евро. Давление на снижение ставок аренды не уйдет, потому что нет спроса. Крупная группа арендаторов ушла, бизнес развивается вяло. Кто будет потреблять? Поэтому офисы класса А опускаются в нишу В+, а В+ в свою очередь вынужден конкурировать с классом В. Выигрывает тот, кто быстрее найдет арендатора, чтобы не росли издержки в форме упущенной выгоды, простоя, коммунальных платежей, налогов на недвижимость.
Советы собственникам:
Принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит, и ориентироваться на новый уровень ставок аренды.
Поиск нового арендатора нужно начать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает наша практика, при установлении рыночной стоимости аренды и при наличии обширной и постоянно обновляемой базы спроса, период простоя офиса при смене либо поиске арендатора можно не только сократить, но и вовсе его избежать.
Сегодня мало просто дать рекламу и ждать отклика от потенциальных арендаторов – нужно самим активно выходить на спрос.
