Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси меняется под влиянием как локальных, так и глобальных факторов. Но, кажется, несмотря на постоянные заявления о турбулентности и «сложных временах», бизнес готов платить за необходимые квадратные метры – склады, офисы, торговые помещения. Узнали у руководителя отдела продаж бизнес-недвижимости агентства «Авангард Недвижимость» Анны Вавиловой, что влияет на динамику спроса и предложения и какие прогнозы дают эксперты на 2025 год.
«Бизнесу нужны павильоны у метро»
– Первый месяц нового года миновал. Если сравнить показатели с январем 2024 года, есть ли различия в динамике?
– Начало года в сегменте аренды коммерческой недвижимости по интенсивности спроса и сделок было абсолютно таким же, как в 2024-м. Если судить по выручке в нашем агентстве, то январь этого года не отличается от прошлого.
В целом могу сказать, что в январе бизнес не предпринимал активных действий в части инвестиций в коммерческую недвижимость. Скорее, было изучение спроса на будущую перспективу.
– Что можно сказать о тенденциях рынка коммерческой недвижимости в минувшем году? И можно ли судить о том, какие тенденции могут развиваться далее?
– В 2024-м спрос превышал предложение в двух сегментах рынка:
- производственно-складская недвижимость;
- помещения небольшого метража в проходных локациях или возле метро.
Помещения под сферу услуг или торговлю готовы были забирать по абсолютно любым ценам. Это связано с тем, что такие площади редко освобождают, соответственно, предложение сильно ограничено.
Что касается тенденций, думаю, в целом они сохранятся. Также мы ожидаем, что с февраля рынок начнет двигаться активнее, чем в самом начале года: изучив спрос и наметив планы, бизнес будет наращивать инвестиции в коммерческую недвижимость.
Сильные и слабые стороны рынка
– Какие, на ваш взгляд, самые уязвимые зоны рынка коммерческой недвижимости в Беларуси?
– К уязвимым зонам на нашем рынке я бы отнесла две составляющие:
- Во-первых, большинство арендодателей по-прежнему не прислушиваются к белорусскому бизнесу и нюансам деятельности арендаторов.
У владельцев недвижимости есть свое видение и понимание ставок в помещениях, ниже которых они опускаться не хотят. Не вникают, сколько нюансов, вложений и времени нужно на входе в бизнес, чтобы его раскрутить в конкретной локации.
Если мы касаемся, допустим, сферы услуг, то это все упирается во временные рамки от 6 до 12 месяцев. Идти на уступки или снижать ставки большинство собственников не хотят.
- Ко второй уязвимой зоне я бы отнесла нишу производственно-складской недвижимости. В 2023 и 2024 годах этот сегмент показывал рост спроса. Меж тем, предлагать малому и среднему бизнесу, который хочет масштабироваться в части собственного производства, практически нечего.
В Минске много площадей на базе заводов, которые неэффективно используются или вовсе простаивают. Если эти площади дооснастить производственными мощностями, то это могло бы дать толчок к развитию малого и среднего бизнеса в производстве. Конечно, это требует определенных финансовых вложений.
– Наверняка есть у белорусского рынка коммерческой недвижимости и свои преимущества?
– Безусловно. Если говорить о преимуществах, то к характерным особенностям нашего рынка бизнес-недвижимости я бы отнесла возможность новых операторов удивлять белорусского потребителя. В Минске есть пустующие площади, в том числе и в торговых центрах. Это привлекательная ниша для новых торговых марок, выходящих на рынок. У новых брендов ближнего и дальнего зарубежья есть возможность конкурировать на нашем рынке.
В то же время не могу сказать, что у нас привлекательные ставки для того, чтобы активно развиваться. Есть и нюансы в налоговом законодательстве. Однако, с учетом всего этого у белорусского потребителя есть спрос.
Торговая недвижимость всегда в тренде
– В каких сегментах рынка обычно идут самые активные продажи и с чем это связано?
– Доля рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Минске растет. Самые активные продажи обычно мы наблюдаем в сегменте торговой недвижимости.
Основные сделки проходят с помещениями до 100 кв. м со ставкой аренды от 12 евро/кв. м и окупаемостью от 8 до 10 лет. Связано это с минимальными рисками простоя таких объектов и всегда высоким спросом среди разных видов бизнеса.
По данным Белстата, розничный товарооборот в столице за январь – ноябрь 2024 г. вырос на 21% к уровню аналогичного периода 2023 года. Минувший год порадовал минчан открытием нескольких торговых и многофункциональных центров. Среди них – «Червенский» и Prizma. В 2025 году – долгожданное открытие ТРЦ Avia Mall. Интересно будет наблюдать, как будет развиваться рынок street retail в ЖК «Минск-Мир» после его открытия.
К слову, рынок сегмента street retail чувствует себя очень хорошо. Помещения «Острова чистоты и вкуса» и «Острова здоровья» по приемлемым ставкам забрали действующие сети. По-прежнему активно влияют на сокращение вакантности в этом сегменте пункты выдачи заказов Wildberries и OZON.
На белорусский рынок активно заходят российские торговые сети. Так, например, в 2024 году открылась сеть парфюмерии «Летуаль» и дочерний бренд косметики, парфюмерии и бытовой химии «Подружка». У сетевых ретейлеров сохраняется тренд расширения своего присутствия на рынке. Они делают ставки на охват или статусность локации при подборе нового места для размещения своего магазина.
Общепит или сфера услуг?
– Сфера общепита тоже заметно прирастает?
– Однозначно. В 2024 году она приросла почти на 1000 новых заведений. Помещения до 100 кв. м на первых этажах жилых или административных зданий активно занимают белорусские сети быстрого питания: шаурмичные, пекарни, пончиковые, кофейни. Ставки аренды в точках с высоким трафиком достигают 35-40 евро/кв. м с НДС.
Предпосылок к снижению спроса в сегменте общепита в 2025 году нет. Хотя эта сфера столкнулась с явным дефицитом профессиональных кадров на рынке труда.
– А сфера услуг? Каковы тенденции и прогнозы?
– После вступления в силу нормативного акта от 2023 года, обязывающего оказывать бьюти-услуги в коммерческих помещениях, жилой фонд высвободил высокую долю самозанятых. Под запрос попадали административные и торговые помещения площадью от 20 до 150 кв. м с наличием воды и канализации.
Повышенный спрос сформировал у застоявшихся объектов возможность перепрофилироваться под сферу услуг. Так, например, некоторые гостиницы переоборудовали привычные гостиничные номера в кабинеты под сферу услуг. Воспользовались моментом и бизнес-центры с кабинетной системой планировки. Есть основания считать, что в 2025 году спрос от данной категории арендаторов также будет находиться на высоком уровне.
Дефицит складов способствует росту цен
– Какова ситуация со складскими площадями? Можно ли утверждать, что в этом сегменте коммерческой недвижимости активизировался спрос?
– Активность, которая наблюдается в сегменте производственно-складской недвижимости, способствует постепенному росту цен. Если говорить о цифрах, то площади от 2000 кв. м класса В, расположенные на расстоянии до 10 км от МКАД, обойдутся в 6 евро/кв. м с включенным НДС. Небольшие холодные производственные склады площадью 200–500 кв. м в Минске можно арендовать в пределах 3-4 евро/кв. м с НДС.
К сожалению, 2024 год в этом сегменте не отметился ни объемами ввода новых объектов, ни масштабами проектов в активной стадии реализации. Но спрос на складские объекты есть, и это связано с желанием бизнеса сокращать расходы на крупные арендные площади. Причем в ход идут не только готовые объекты, но и земельные участки с капитальными строениями под снос. Это отличный вариант для застройки комплекса, максимально соответствующего параметрам конкретного бизнеса.
Коворкинг для бизнеса
– Еще один большой сегмент – офисная недвижимость. После того, как рынок офисов потерял своего главного и массового арендатора – IT-компании, что-то изменилось?
– В 2024 году было продано 642 изолированных административных помещения, 80% из которых приходится на офисы площадью до 100 кв. м. В целом, если говорить о происходящем в сегменте офисной недвижимости, то многие компании в течение прошлого года переезжали в более крупные офисы или объединяли подразделения в одной локации.
Отмечу еще, что все больше резидентов ближнего зарубежья проявляют интерес к переносу бизнеса в белорусские реалии. Намечается оживление в непривычном формате офисов для Беларуси – коворкингах. Это офисы, арендуемые на гибких условиях на непродолжительные сроки.
В 2024 году ставки выросли на 1-1,5 евро/кв. м по всему рынку в сегменте офисов площадью до 100 кв. м. Самым популярным запросом были офисы от 150 до 500 кв. м. Отдельно можно отметить оживление спроса на офисы площадью 600+ кв. м.
Постепенно IT-сектор возвращается с удаленки. Айтишники по-прежнему хотят занимать просторные, комфортные офисы, с хорошим ремонтом и мебелью.