Прошлый год на рынке недвижимости начался очень активно, но осенью стал расти курс доллара, банки повысили ставки на жилищные кредиты. Как результат – наступила просадка спроса. Ситуацию на рынке недвижимости Myfin.by обсудил с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андреем Чернышевым и руководителем отдела продаж ЖК «Вершина» Региной Стаминской.
Количество сделок росло с каждым годом
По словам Андрея Чернышева, прошлый год был рекордным по количеству сделок. «Возьмем данные последних лет. В 2021 году за год было продано по Минску 14 600 готовых квартир (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичный рынок), в 2022 году – 15 800, в 2023 году – 18 000, в 2024 году, по нашим данным, – 19 500. Но так как регистраторы заносят не сразу все данные, то предполагаю, что итоговая цифра будет более 20 тыс. квартир. Это почти в два раза больше, чем за весь 2020 год. Напомню, что в 2020 году было продано 10 500 квартир», – привел цифры эксперт.
По его мнению, прошлый год начался очень активно, даже январь был стабильно хорошим. Снижение активности пошло с начала осени. Это было связано с тем, что получение льготного кредита привязали к месту его получения. Раньше, к примеру, в Минске можно было купить недвижимость за кредит, полученный в Барановичах. Также поднялись ставки по кредитам на жилье с 15 до 16 %, а затем до 17,5 %.
«Казалось бы, это совсем небольшое поднятие – на 1–2%. Однако для покупателей это очень весомая прибавка, особенно на фоне растущего в тот момент курса доллара», – заметил представитель агентства недвижимости.
Регина Стаминская охарактеризовала 2024 год как удачный и успешный. Спрос был и на новостройки, и на вторичное жилье, подчеркивает она. «Основной спрос наблюдался в период с мая по октябрь. А вот пик пришелся в нашей компании на лето: по количеству совершенных сделок июнь и июль были действительно активными. Действовала программа от Беларусбанка на льготное кредитование для тех, кто стоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Всё это способствовало тому, чтобы совершались сделки», – обратила внимание руководитель отдела продаж ЖК «Вершина».
С ростом курса доллара покупатель «замирает»
Как заметил Андрей Чернышев, с ростом обменного курса доллара в прошлом году начали дорожать квартиры, поскольку стоимость недвижимости продавцами устанавливается в долларах, а зарплату покупатели получают в белорусских рублях. Кроме прочего, скачок обменного курса валют оказывает и психологическое давление на покупателя. Покупатели «замирают», переживают, что сделку быстро не провести, и она быстро дорожает. И поэтому произошла просадка спроса.
«Повышение ставок и рост курса доллара всегда притормаживают скорость принятия решения о покупке. Покупатели откладывают покупку, ждут стабилизации рынка, курсов, ставок. Но у нас количество сделок не изменилось, спрос сильно не снизился», – рассказала Регина Стаминская.
Насколько выросли цены?
«Банки, поднимая ставки по кредитам, пытались подстраховать свои риски. Продавцы хотели успеть продать, а покупатели были в шоке от происходящего – они уперлись в потолок своих финансовых возможностей. Вся эта ситуация была похожа на ситуацию 2013 года: тогда очень активно росли цены, за год они увеличились более чем на 30 %», – поделился Андрей Чернышев.
По его словам, цены выросли за год с конца декабря 2023-го на конец декабря 2024-го на 15 %. Эксперт считает, что эта цифра не окончательная, учитывая рост курса доллара где-то на 6–7 %. Как результат, для покупателя итоговое подорожание стало 20+% за год. С новостройками еще больше: они вчистую выросли на 20 %, а если взять рост обменного курса, получаем 26 %.
Какие квартиры вызывают наибольший интерес?
Согласно оперативным данным за январь, в Минске на вторичке было заключено 1050 сделок за месяц.
Как отметил Чернышев, в приоритете у покупателей – готовые к проживанию квартиры с хорошим ремонтом. Они прибавили в цене 1–1,5 % (что касается сделок). По квартирам, требующим проведения достаточно крупного ремонта, квартирам неухоженным, «уставшим», произошла просадка порядка 2 % в цене по сделкам.
«Что касается прогноза на этот год, он будет основываться на экономической ситуации. То есть если доллар не будет никуда бежать вверх, а доходы населения будут расти, цены до лета по инерции могут вырасти на пару процентов. Но большого потенциала к росту в этом году мы не видим – на наш взгляд, покупатели уже вплотную приблизились к пределу своих финансовых возможностей. В частности, по нашим данным, серьезной отсекающей планкой в плане стоимости кредитных ресурсов считается 18 % годовых. Если представить ситуацию, что ставки по кредитам станут 20 % и выше, то людей, готовых такие кредиты брать, будут считаные единицы. Это исходя из практики. А если значительным будет и рост курса доллара, а также будет дорожать кредитование – это всё означает приостановку продаж. Продавцов такая ситуация будет вынуждать конкурировать за то небольшое количество покупателей, которые остались, и идти на уступки в цене», – отметил представитель агентства недвижимости.
«Незначительное повышение кредитных ставок и небольшие скачки курса сильно не повлияют на спрос. Серьезно скажется на рынке недвижимости ситуация, если банки приостановят кредитование», – считает Регина Стаминская.
Одной ногой в зоне дефицита
«Сейчас в Минске 6900 квартир на продажу по части предложений. Границей между дефицитом и плато считается цифра в 7000 квартир. Поэтому мы сейчас стоим одной ногой в зоне дефицита. Продавцы, понимая, что который год идет активный спрос, хотят продать подороже, но глазомер их подводит, и появляется много необоснованно дорогих квартир на рынке. А покупателям сложно выбирать под свой бюджет. То есть дефицит проявляется в том, что слишком завышенные цены на квартиры», – резюмировал Андрей Чернышев.
