Как в этом году обстоят дела с офисной недвижимостью в Минске? Кто диктует свои условия – арендатор или арендодатель? Каких цен ожидать в будущем? Данными по этим и другим вопросам с Myfin.by поделился аналитик ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» Дмитрий Соловых.
Рынок адаптировался к изменениям
Предыдущий год отличался влиянием негативных факторов, однако в первом полугодии 2023 года рынок офисной недвижимости к ним адаптировался и даже наметились некоторые положительные признаки. Развивались и завершались новые проекты, введено почти 27 тыс. кв. м офисной арендной площади (и это без учета офисных объектов вне стока). На этапе ближайшей реализации еще семь объектов арендопригодной площадью 108 тыс. кв. м. Вакантность хоть и растет, но уже не такими темпами, как в предыдущие два года, за которые она выросла в 4 раза.
Как и ранее, коммерческая офисная недвижимость в Минске представлена исключительно объектами класса В1 и В2, бизнес-центры класса А в Минске отсутствуют. Свободными являются более 230 тыс. кв. м офисов, а уровень вакантности достиг 22,5%, что является очередным антирекордом рынка. В ближнесрочной перспективе, при отсутствии новых факторов спроса, рост вакантности продолжится, вплоть до 30%, в том числе с учетом ввода новых объектов в ближайшие 1-1,5 года.
Рынок адаптировался к ставкам в рублях, но по-прежнему номинал считает в евро. По сравнению с предыдущим полугодием ставки почти не изменились, а дополнительно «отвоеванные» ими в некоторых классах офисных помещений 1-2 евро за 1 кв. м скорее являются базой для скидки в процессе переговоров между девелопером и арендатором.
Кто арендаторы?
Среди арендаторов преобладают оставшиеся международные и российские компании, финансовые, юридические, инжиниринговые и образовательные структуры. Новые не появляются и не предвидятся.
Представители IT-отрасли остаются крупнейшим арендатором, занимая долю 30% в общей структуре, и спрос с их стороны, достигнув минимума, перестал снижаться.
Структура спроса по типам арендаторов в г. Минске, I полугодие 2023 года
Какие предпочтения?
В предпочтениях центр города и территория внутри 2-го транспортного кольца, основные городские проспекты и улицы вдоль обеих линий метрополитена. В связи с ростом стоимости платной парковки в центре, снизился интерес к офисным локациям на ул. Зыбицкой, Комсомольской-Интернациональной.
Растет спрос на кабинетно-коридорные системы и небольшие (200-300 кв. м) блоки. Как таковые площади-опенспейсы мало интересуют, поэтому некоторые девелоперы уже приступили к формированию в них дополнительных перегородочных систем для соответствия площадей тенденциям спроса. По уровню отделки запросы исключительно на чистовую отделку или помещения со свежим ремонтом.
Наблюдается спрос на такие офисные форматы, как коворкинг, гибкий офис, IT-офис.
Дополнительно со стороны арендаторов есть запрос на помещения малых площадей для размещения различных сервисных функций: серверные и переговорные помещения, кофе-пойнты и мини-кухни, небольшие складские помещения (в т.ч. для бухгалтерского архива) и площади с возможностью организации шоу-рума.
Ставки и цены
Тренд на снижение ставок аренды продолжается с 2022 года. Но за первое полугодие 2023 года изменения ставок аренды офисных помещений в меньшую сторону не зафиксировано, а бизнес-центры с текущей заполняемостью 70-80% и более даже позволяют себе выставлять ставки на максимальном уровне. В некоторых классах ставки аренды офисных помещений прибавили 1-2 евро за 1 кв. м, что, скорее всего, является базой для скидки в ходе переговоров между девелопером и арендатором.
Как и в предыдущий период, в I полугодии 2023 года ставки аренды составляли 10±4 евро за 1 кв. м/мес. без НДС и операционных расходов для помещений класса В1 и 8,5±3,5 евро за 1 кв. м/мес. без НДС и операционных расходов для помещений класса В2.
Данный уровень является равновесным, и его изменение возможно только в случае изменения качества предложения с повышением классности либо усиления давления со стороны спроса, что маловероятно. Нижние границы диапазонов (4-5 евро/1 кв. м) немного повысились, так как собственники закладывают валютные риски и предлагают ставку в BYN по завышенному курсу.
Ставки по условному классу А, несмотря на сохранение медианного значения на протяжении двух лет, начали немного увеличиваться, их значение к среднерыночным ставкам остается завышенным. В ближайшее время на рынке продолжится тенденция колебания ставок условного класса А, возможно их снижение до уровня 14-18 евро/1 кв. м.
Ставки аренды в бизнес-центрах менялись разнонаправленно.
Надо отметить, что финальные коммерческие условия на стадии подписания договоров могут быть на 10-15% ниже первоначально анонсируемых.
Продолжилось смещение предложения в сторону более дешевых офисов. Так, за полугодие рост предложений дешевых (до 8 евро/1 кв. м) офисов вырос на 4 п.п., до 43% от стока. Среднеценовые (от 8 до 12 евро/1 кв. м) площади, наоборот, потеряли в спросе 5 п.п., снизившись до 31%. До 23% снизился спрос на аренду площадей стоимостью более 12 евро за 1 кв. м. Значительно, до 18 евро/1 кв. м/мес., снизилась максимальная на рынке ставка, при этом минимальная ставка аренды не изменились – 5 евро за 1 кв. м, а средневзвешенная рыночная ставка в период составила 9,4 евро/1 кв. м/мес.
Прогноз развития рынка
- В процессе строительства в разной степени строительной готовности находится почти 170 тыс. кв. м офисных площадей, что при существующем соотношении спроса и предложения исключает дефицит предложения на ближайшие несколько лет.
- Новые введенные объекты повлияли на рост вакантности, на рынке окончательно установился приоритет арендатора.
- Рост вакантности продолжится (вплоть до 30%), если не по причине освобождения занимаемых площадей, то за счет прироста в ближайшие 1-1,5 года.
- Ротационный фактор спроса будет действовать еще непродолжительное время (от полугода до года). Продление его влияния возможно за счет вывода на рынок бизнес-центров нового уровня качества и/или форматов.
- Снижение спроса не является очевидным, растет интерес к аренде или выкупу офисных помещений государственными организациями и учреждениями, юридическими и финансовыми структурами.
- IT-компании сохраняют позиции наиболее многочисленной категории арендаторов, однако это продлится не более полугода. Основными арендаторами будут являться торговые компании и компании в сфере услуг, оставшиеся международные компании и их представительства.
- По результатам переговоров к арендаторам стали применяться не типовые, а индивидуальные ставки, которые могут быть на 10-15% ниже первично озвученных.
- Дополнительные бонусы в виде «арендных каникул» (до 6 мес.) и «офиса под ключ» (с мебелью, пищеблоком и т.п.) положительно работают на девелопера, а арендатор с удовольствием воспринял их.
- Рынок адаптировался к ставкам в рублях. Ставки аренды установились на уровне предыдущего полугодия, и на ближайшую перспективу их снижение не прогнозируется.
- Инвестиционные риски остаются высокими, особенно по проектам с двух-трехлетним горизонтом реализации, что потребует от девелоперов проявлять большую осторожность и детально прорабатывать новые и реализуемые проекты.