Жилая недвижимость в городе – это не просто квартира, в которой можно обосноваться, но и способ сохранить свои сбережения и даже заработать. Есть случаи, когда люди тратят очень большие деньги на приобретение и обустройство апартаментов в надежде «отбить» вложения в течение нескольких лет на посуточной аренде. Вместе с Domovita.by разбираемся, как можно заработать на недвижимости в Беларуси и насколько это реально при нынешнем состоянии рынка.
Вариант №1: заработать на долгосрочной аренде недвижимости
Начнем с долгосрочной аренды, потому что это самый простой способ заработка, при этом он же самый сомнительный в отношении выгоды, особенно сейчас. Как это работает: у вас есть квартира, вы публикуете объявление, находите жильцов, подписываете договор, получаете деньги и ежемесячно (или раз в год) платите фиксированный налог по количеству сдаваемых комнат. Если квартиру вам подарили, вы получили ее в наследство или просто переехали в другую страну и сдаете свое жилье, то здесь выходит практически чистая выгода.
В зависимости от состояния, расположения и других факторов, от долгосрочной аренды недвижимости в Минске вы будете получать от $170 до $600, а в областных центрах и регионах нижняя планка будет даже меньше $100. Коммунальные платежи будут на жильце, вам остается платить налог на владение недвижимостью и 36,8 рубля налога с каждой сдаваемой комнаты в Минске.
Выгодно ли это на самом деле? Давайте посчитаем. Допустим, это недорогая однушка в хрущевке или брежневке с неплохим ремонтом – это основной жилищный фонд Беларуси. С тем только отличием, что ваша квартира находится не очень далеко от центра Минска. Стоимость такой жилой недвижимости на рынке приблизительно $45 000.
Сдать эту квартиру сейчас можно за $200 в месяц. Отнимем около $15, которые уйдут на налоговые выплаты за сдачу жилья в аренду, – выходит примерно $185 ежемесячного дохода, то есть около $2220 в год, минус еще $10 за налог на владение недвижимостью. То есть стоимость квартиры, $45 000, вы сможете «отбить» примерно за 20 лет. Естественно, если все эти 20 лет вы будете сдавать жилье без простоя и дополнительных затрат на ремонт и обновление интерьера.
Ту же математику можно применить и к более дорогим вариантам. Потому что квартира, которая сдается в аренду за $500, на продажу будет выставлена за $100 000. Добавьте к этому расходы на текущий ремонт, время на поиск жильцов, налоги. В общем, «отбить» ее стоимость с помощью долгосрочной аренды удастся только через 15-17 лет.
Давайте на секунду представим, что вместо того, чтобы сдавать эту квартиру в аренду, вы продали ее и открыли в банке вклад в долларах на год или два. Сейчас на рынке есть программы, например, под 7,5% и 6,2%. Доход по первому вкладу за 13 месяцев составит $3650, а по второму – $6000 за 2 года. И это уже на несколько тысяч долларов больше, чем при долгосрочной аренде. Чтобы сравниться с этим результатом, та же однушка должна сдаваться как минимум за $250, а то и выше. Но, чем выше стоимость аренды, тем сложнее найти жильцов, а каждый месяц простоя – это потеря денег.
Здесь вы можете возразить и предложить другой вариант развития событий: если, например, купить квартиру в рассрочку, а выплачивать ее из дохода от сдачи недвижимости в аренду.
Давайте просчитаем и этот вариант. Допустим, вы купили в рассрочку студию в черновой отделке в «Минск-Мире» за $30 000 – это одно из самых дешевых предложений, которые сейчас можно найти в столице. С комплексным ремонтом и полной внутренней отделкой получим уже $45 000.
Рассрочку дают на 48 месяцев с условием, что 30% от суммы, в нашем случае $9 000, вы вносите сразу. А остаток распределяется равными долями в течение выбранного срока ($5 250 в год, или около $440 в месяц). Студии в «Минск-Мире» сдаются от $270 до $500. Сумма вашего платежа очень близко к верхней границе. К тому же в «Минск-Мире» подобных студий в аренду еще очень много, так что цены скорее всего будут снижаться из-за высокого предложения и небольшого спроса.
Даже если не брать в расчет тот факт, что у вас на руках должны быть как минимум $25 000 на первый взнос и ремонт в только что купленной квартире, идея оплачивать рассрочку деньгами от арендатора выглядит очень рискованно.
Вариант №2: заработать на посуточной аренде недвижимости
В грубых цифрах посуточная аренда намного выгоднее долгосрочной. Это зависит от квартиры, но сутки в Минске могут стоить от $19 до $70. При бронировании всех дней даже на самом дешевом варианте можно заработать от $570 в месяц, если не учитывать повышенную стоимость в выходные и праздники. Но и занятие это сложнее, потому что краткосрочная аренда – это сервис. А значит, придется приложить усилия и потратиться на сопутствующие расходы.
Подробно о том, как начать бизнес посуточной аренды, можно почитать здесь. Однако навскидку вам понадобится как минимум оформить ИП, приобрести кассу, сделать косметический ремонт в квартире и обзавестись множеством необходимых (и не очень) расходных мелочей от сахара и кофе до ароматических свечей.
В 2022 году налоги составят 12,8% от всей выручки (вместе с возможными вычетами). А с 2023 года ипэшник сможет перейти на выплату налога на профессиональный доход или единую форму уплаты подоходного налога по повышенной ставке 18%.
Также стоит отметить, что в сфере посуточной аренды недвижимости застой со времен пандемии COVID-19, и дела лучше не становятся. Если в 2019 в Беларусь на отдых приехало больше 400 000 иностранцев, то в 2020 уже 81 000, а в 2021 – 72 000. Сейчас приходится ориентироваться на внутренний рынок и небольшую долю возможных гостей из Азии. При этом внутренний рынок не очень платежеспособен, а поток иностранцев невелик.
Итак представим, что у вас в распоряжении оказалась средняя квартира, которую можно сдавать за $30 в сутки. В идеале заработок за месяц составит $900. От них мы отнимем от 100 до 300 рублей коммунальных платежей (в зависимости от наличия зарегистрированных жильцов), оплату подписки на кассовый аппарат или амортизацию его покупки, замену расходников (шампуня, туалетной бумаги, чая и так далее), стирку, клининг (или силы на самостоятельную уборку после каждого гостя).
Допустим, эти обязательные затраты составят $200. У вас остается $700 – все еще неплохие деньги. Однако это в случае, если все дни в месяце заняты гостями. Но чаще всего квартира оказывается востребованной в выходные плюс несколько дней среди недели. Правда, если у вас останавливаются командированные, то ситуация в будни будет выглядеть лучше. Также играть на руку может сезонность, например, время сессий.
Скорее всего приобретать недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду посуточно, будет выгоднее, чем продавать ее и открывать вклад в банке. Но посуточная аренда – это работа, на которую нужно тратить силы, а также нести ответственность и перед налоговой, и перед клиентами. С другой стороны, если квартира досталась вам по наследству, например, то вы можете вложиться только в ремонт и после иметь неплохой сторонний доход.
Однако брать рассрочку или кредит на квартиру для посуточной аренды – все еще не самое лучшее решение. Так как для своевременных выплат вам необходим постоянный поток клиентов, что очень сложно спрогнозировать заранее. К тому же рассрочка или кредит могут увеличить стоимость квартиры в 2-3 раза из-за переплаты. А значит, срок, за который такой «бизнес» себя окупит, вырастет также в 2-3 раза.
Вариант №3: заработать на продаже недвижимости
Здесь есть несколько вариантов.
1. Строить квартиру, чтобы продать в черновой отделке или строить квартиру, делать там комплексный ремонт и уже потом продавать. Это действительно неплохой вариант, если соблюдать следующие условия:
- вы не берете кредит или рассрочку и получаете квартиру без переплат;
- застройщик распродает все остальные квартиры к завершению строительства, и тогда у вас нет конкуренции с застройщиком, цена которого будет ниже вашей.
Так, купив квартиру по $1000 за квадратный метр в ЖК «Четыре сезона» на старте котлована первого дома, сейчас можно продать голые стены в готовой новостройке от $1250 (потому что это цена за «квадрат» в квартирах очередного строящегося дома, а вы предлагаете уже готовое жилье). Двушку с ремонтом теперь и вовсе продают почти по $1900 за квадратный метр.
Допустим, вы купили двухкомнатную квартиру площадью в 63 квадратных метра без ремонта по цене $1000 за «квадрат», а теперь продаете ее за $1250 за «квадрат». Ваша выгода – $15 750 без налогов, если это первая проданная квартира за пять лет. Но остается несколько нюансов.
Перед тем, как продать недвижимость, нужно сперва потратить деньги на содержание квартиры на время продажи: коммунальные платежи, взносы в ТС и так далее. К тому же наш пример – идеальное развитие событий. Но в самом начале строительства малоизвестный застройщик может привлекать покупателей низкими ценами. И потенциальная выгода в будущем – это стоимость риска, ведь никто не даст гарантий, что вы не вложились в долгострой.
2. Перепродавать отремонтированную вторичную недвижимость. Этот вариант может принести выгоду, если ремонтными работами будете заниматься вы самостоятельно. Например, разбитую сталинскую двушку в центре можно купить за $79 000, а продать за $165 000. На первый взгляд, это двойная выгода, но все получится, если вообще найдется покупатель, потому что дорогая недвижимость покупается не так уж охотно. Также при этом нужно потратить собственных $80 000 на квартиру и еще от $30 000 на достойный ремонт.
3. Приобрести квартиру и выжидать момент, когда цены на недвижимость пойдут вверх, чтобы перепродать. Это самый ненадежный вариант из всех. Покупать недвижимость в ожидании повышения цен имеет смысл в случае, если недвижимость дорожает. В Минске и Беларуси цены на квартиры просто колеблются, основные пики пришлись на кризисы 2007 и 2013 годов, после чего стоимость жилья значительно снизилась.
В теории на низком рынке и нужно приобретать активы, то есть сейчас самое время. Однако после покупки нет никаких гарантий, что ожидаемый рост цен произойдет. Готовы ли вы ждать 10-15 лет, чтобы продать купленную за $80 000 квартиру на $15 000 дороже? Или даже дешевле, потому что мы не знаем, каким будет рынок через 15 лет.