Рынок производственно-складской недвижимости Минского региона (г. Минск + 25 км от МКАД) пережил очередной непростой и абсолютно неординарный 2022 год, в отличие от рынка офисной недвижимости, относительно успешно, чего не предвещало начало года. Основные вызовы рынку демонстрировали факторы внешней среды. О том, что происходило на рынке в течение года и как это повлияло на основные показатели рынка — рассказали эксперты «Коллиерз Интернешнл».
Основные показатели рынка
К введенным ранее пакетам экономических санкций в отношении Беларуси
были добавлены новые, в феврале
остановился железнодорожный транзит
калийных удобрений в морские порты
Литвы, а в апреле были поставлены на
паузу автомобильное, железнодорожное,
воздушное и морское сообщение между
странами ЕС с одной стороны и Россией
и Беларусью – с другой. Оказались
перекрыты проходящие через Беларусь
транспортные маршруты Север – Юг и
Запад – Восток. Следствием этого
являлось падение в первом полугодии
экспортных, импортных и транзитных
товаропотоков.
В то же время в течение года вводились
новые складские и производственные
площади, продолжалась реализация
текущих проектов, но также были либо
аннулированы, либо сокращены некоторые проекты.
Необходимость создания запасов импортных товаров «на перспективу» в начале года и складирования произведенной продукции с середины года при падении экспорта в европейском направлении сохраняли вакантность складских площадей на низком уровне. Логистика была вынуждена перейти с автомобильных колес на железнодорожные рельсы. Последовавший более чем двухкратный рост объема контейнерных железнодорожных перевозок с Востоком в обоих направлениях, дальнейшее развитие e-commerce и традиционного ретейла положительно повлияли на загрузку площадей и уровень арендных ставок, даже несмотря на ввод новых складских объектов в Минском регионе.
Однако в течение года новые масштабные или значимые проекты не анонсировались, что с учетом высокой текущей нагрузки на сектор может спровоцировать дефицит складских площадей в перспективе. Производственная недвижимость, сток которой в регионе незначителен, в течение года не испытывала практически никакого негативного влияния и довольно успешно развивалась.
На начало 2022 года в Минском регионе было расположено более 70 крупноформатных (от 5 тыс. кв. м) современных объектов коммерческой производственно-складской недвижимости, сток площадей в которых составлял 1 404 тыс. кв. м.
В начале года состоялся ввод в эксплуатацию 2 пускового комплекса 3-й очереди комплекса объектов Минского городского технопарка площадью 16,1 тыс. кв. м, реконструкция которого продолжалась с 2013 года, что позволило увеличить площадь технопарка до 36,9 тыс. кв. м. В Минском технопарке размещаются 45 компаний-резидентов с персоналом более 1 тыс. чел., реализующих проекты из различных сфер (от производства электроприводов до микроэлектроники и фармакологии).
В д. Таборы введен многофункциональный комплекс «Хатежино» класса «А» общей площадью 38 тыс. кв. м, построенный в соответствии с требованиями арендатора – интернет-ретейлера «Триовист» (21vek.by).
В транспортно-логистическом комплексе «Королев Стан» введена в эксплуатацию новая очередь складского корпуса №4 с АБК класса «А» общей площадью 16,1 тыс. кв. м, что позволяет отнести данный комплекс к числу крупнейших в Беларуси – суммарная общая площадь ТЛК «Королев Стан» составляет 62,4 тыс. кв. м.
В производственно-складском комплексе «М21» компании BFB в д. Антонишки состоялся ввод блока «С» площадью 22,7 тыс. кв. м, увеличивший общую площадь комплекса до 40,3 тыс. кв. м.
Крупнейшим в Минском регионе объектом производственно-складской недвижимости является индустриальный парк «Великий камень», в котором суммано насчитывается 140 тыс. кв. метров производственных и складских помещений.
- Класс «А» – 59%
- Класс «В» – 41%
Всего за 2022 год в Минском регионе введено в эксплуатацию пять производственно-складских объектов общей площадью 108,8 тыс. кв. м, и общий сток в регионе составил 1 513 тыс. кв. м. В 2023 году ожидается ввод около 60,5 тыс. кв. м.
Развитие и спрос
Комплекс Light industrial park является очередным объектом формата light industrial в Минском регионе и состоит из восьми производственно-складских блоков площадью от 1 243 кв. м до 2 543 кв. м.
В Минском городском технопарке спрос на производственные площади формируют как небольшие технологичные стартапы в 5-10 сотрудников, так и компании большего размера. Прогнозируется, что в Минском технопарке, с учетом ввода в эксплуатацию 2-й локации на Партизанском пр. и 3-й локации на ул. Центральной, количество компаний-резидентов увеличится до 130-140, а общая площадь объектов технопарка вырастет до 120-130 тыс. кв. м.
В «Великом камне» объекты производственной недвижимости возводятся как непосредственно резидентами под собственные потребности, так и управляющей компанией парка в спекулятивных целях. Например, в конце 2022 г. индустриальный парк подписал договор аренды производственного корпуса площадью 5,5 тыс. кв. м с ООО «АйПиДи групп» для осуществления проекта по разработке и серийному производству высокотехнологичных устройств обработки и хранения данных.
До конца 2024 года ожидается реновация и реконструкция территории комплекса в Минске по ул. Гурского, 34 (зона СЭЗ «Минск») с возведением производственно-складского комплекса площадью около 8 тыс. кв. м и АБК площадью около 1,3 тыс. кв. м.
Вакантность и ставки
В 2022 году изменений вакантности не произошло, по состоянию на конец года она составляла 4%. Фактически все площади, которые вводились в большом объеме в 2021 году, до конца календарного года были заполнены. В первой четверти 2022 года высокий спрос на склады из-за создания складских запасов позволил обеспечить вакантность площадей на низком уровне, причем площади были заняты как в новых объектах, так и в возведенных ранее. Наблюдались отдельные случаи ротаций, которые не отразились на росте вакантного предложения. Крупные арендные сделки удерживали вакантность на стабильно низком уровне.
Загруженность и востребованность объектов была высокая, даже с учетом прироста площадей на 8% (108,8 тыс. кв. м) в 2022 году.
Введение санкций и ожидание новых, разрыв традиционных транспортных маршрутов и логистических цепочек, курсовые скачки валют требовали максимально оперативного использования текущих возможностей для поставки товаров, поскольку непредсказуемость ситуации снова стимулировала игроков рынка к действиям по созданию запасов продукции.
Последовавшая переориентация экспортно-импортных товаропотоков с европейского на восточный вектор также требовала создания складских запасов. Для объектов производственной недвижимости характерна низкая вакантность, в Минском технопарке она нулевая, в «Великом камне» – около 15%.
В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для конца прошлого и начала 2022 года, ставки арендной платы, номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В производственно-складском сегменте, в отличие от офисной и торговой недвижимости, было значительно меньше обращений к девелоперам с предложением пересмотра ставок и/или фиксации курса на определенном уровне ввиду сложности аргументации такого пересмотра.
В отдельных случаях на некоторые
специфические склады, например для
фармацевтической продукции, ставки
были на уровне ставок аренды офисных
площадей.
И в ближайший год понижения ставок в производственно-складском сегменте не произойдет.
К началу действия 23 сентября 2022 года Закона № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» от 18 июля 2022 г., которым временно, до 1 января 2024 г., приостанавливается возможность номинирования ставок аренды в иностранной валюте, участники рынка с обеих сторон выработали комфортные для них условия взаимодействия.
Некоторые арендаторы осуществили предварительную оплату занимаемых площадей до конца 2023 года. Как такового массово применяемого инструмента индексации ставок аренды участники рынка так и не выработали. Наиболее распространенными являются:
- «партнерское соглашение» о периодическом пересмотре рублевых арендных ставок исходя из складывающейся ситуации на рынке;
- ежемесячное/ежеквартальное документарное согласование ставок исходя из изменений курса;
- привязка к индексу потребительских цен (ИПЦ).
Тенденции и прогноз
В 2022 году рынок Беларуси ощутил значительное влияние как традиционных, так и новых факторов внешней среды: новые этапы санкционного давления, ограничение экспортно-импортных операций белорусских организаций на международных рынках и усложнение условий внешнеэкономической деятельности и, как следствие, последовавшее нарушение логистических цепочек. В два раза, до 25 тыс. кв. м, сокращены планируемые ранее к возведению складские площади в ЛК «Бремино-Орша». И если первую половину года «на склад» работали, создавая запас, дистрибьюторы и импортеры, то вторую половину, в ситуации отсутствия возможности экспорта в ЕС и в другие присоединившиеся к санкциям страны, работали производители.
Однако с июля – августа 2022 года ситуация в товародвижении и логистических маршрутах начала становиться более оптимистичной. Были апробированы новые железнодорожные маршруты из Китая/в Китай и азиатский регион, в том числе через морские порты России. Товары из Европы транзитом через Казахстан, Армению и Турцию начали перенаправляться автотранспортом в Беларусь. Падение экспорта в страны ЕС удалось компенсировать за счет российского и активизации на азиатском рынке. Экспортные товаропотоки из Беларуси начали превалировать над импортными: товарный экспорт в Китай, например, вырос в два раза. В настоящее время сложно оценить, насколько положительно смена маршрутов повлияла на складскую недвижимость.
Существует высокий риск остановки или отказа от реализации проектов с участием западных инвесторов. Немецкая компания Duisburger Hafen AG, реализовывавшая в парке «Великий камень» проект «сухого» порта, заявила о намерении выхода из проекта и состава учредителей парка. Расторгнут инвестиционный договор с бельгийской компанией AOI, предусматривавший создание логистического парка на территории Национального аэропорта Минск.
В рамках заявленных проектов существующие объекты укрупняются и расширяются, новые – проектируются первоначально масштабными с учетом существовавших до текущего года потребностей рынка. Высокий спрос на объекты формата built-to-suit формируют как розничные ретейлеры, так и продолживший рост сегмент e-commerce. Кроме того, на рынке существует устойчивый спрос на площади с особыми и/или регулируемыми условиями хранения.
В ближайшей перспективе спрос на рынке производственно-складской недвижимости выглядит не менее оптимистичным с учетом роста промышленного производства за 11 месяцев 2022 г. на 2% к аналогичному периоду прошлого года в Минске и уровня складских запасов готовой продукции до 99% от среднемесячного объема производства (79% годом ранее), оптимистична.
Спрос сохранится на прежнем уровне при условии дальнейшей минимизации негативного влияния санкционного давления на сектор производственно-складской недвижимости. В этом случае прогнозируемое снижение потребности в складах со стороны отдельных дистрибьюторов и импортеров уже не будет представлять угрозу для рынка. В текущих условиях новых трансазиатских маршрутов логистика усложняется, дорожает и увеличивается во времени.
Пока затруднительно сделать вывод, насколько новые маршруты положительно скажутся на секторе производственно-складской недвижимости в целом и вакантности и размере ставок в частности. В краткосрочной перспективе не ожидается снижение арендных ставок, но возможен рост вакантности до 6-8%.
Развивать рынок продолжат преимущественно локальные девелоперы с локальными проектами. Возможно, это подтолкнет к выходу за границы ореола Минского региона с учетом логистического потенциала МКАД-2.
В 2023 году прогнозируемый ввод ряда
объектов добавит в Минском регионе
около 60,5 тыс. кв. м производственно-складской площади.