Что выбрать: вторичное жилье или апартаменты в новостройке? Это один из первых вопросов, который появляется вместе с желанием купить квартиру. Вместе с Domovita.by сравнили преимущества и недостатки обоих видов недвижимости.
Жилье в новостройке
Среди недвижимости в новостройках выделяют как минимум три вида: жилье на этапе котлована, готовая квартира в черновой отделке и апартаменты с отделкой. Ниже разберем каждый вид подробнее.
1. Жилье на этапе котлована (и первых месяцев строительства). Главное преимущество в том, что квартиры на этой стадии – самые дешевые на рынке. Причем самые низкие цены будут на квартиры в первом доме составного комплекса. В следующих домах жилье на этапе котлована будет стоить уже дороже. Потому что первый дом покупают не так охотно из-за возможных рисков попадания в долгострой, а если первый дом готов, то это выглядит уже как солидное доказательство готовности застройщика выполнить обязательства.
К сожалению, так работает не всегда. Например, первую серию строительства ЖК «Смарт» закончили, а уже на второй и третьей в отношении подрядчика и застройщика завели уголовное дело (строительство еще продолжается, но очень медленно).
Еще один плюс в том, что на этапе котлована вам доступен самый широкий выбор квартир. Этаж, количество комнат, планировки, сторона света. Со стартом продаж можно выбирать из всех вариантов. Даже если застройщик выставляет на продажу квартиры порционно, имея деньги и четкое намерение, вы, скорее всего, сможете зарезервировать любую понравившуюся вам квартиру. Кроме того, после покупки вы можете сделать ремонт на свой вкус.
Минусы жилья на этапе котлована:
- Риск. Покупая квартиру в самом начале строительства, каким бы надежным ни казался застройщик, вы рискуете застрять в долгострое. Рано или поздно здание закончат силами государства или другого подрядчика, однако вам придется ждать несколько лет и постоянно доплачивать. Хорошая новость – подобное происходит крайне редко.
- Длительное время ожидания. Если вам хотелось бы поскорее переехать в новую квартиру, то вариант с приобретением жилья на этапе котлована – не для вас, потому что придется подождать еще год-полтора, возможно, даже дольше, пока серию не сдадут.
- Вложения в ремонт. Строящиеся квартиры чаще всего продаются с черновой отделкой, так что не забудьте добавить стоимость ремонта. Хотя такие варианты дешевле уже готовых черновых квартир, по сравнению с ними выгода выходит существенной.
2. Квартира без отделки. Покупая квартиру в уже готовой новостройке или на этапе завершения строительства, вы не рискуете. Кроме того, вам не нужно ждать квартиру долго, только сделать ремонт перед переездом. Это такой средний базовый вариант: достаточно быстрый, но уже не рискованный.
Такая квартира все еще дешевле значительной части вторичного рынка (если мы не берем в расчет хрущевки), однако стоит учитывать еще средства, которые нужно будет потратить на ремонт.
Если вы покупаете готовую квартиру, у вас не будет преимущества в выборе любых апартаментов в доме. Однако ассортимент все еще может быть достаточно широким. Это зависит от популярности комплекса и политики застройщика. Например, ЖК «Променад» продает только готовые квартиры, и купить их можно, записавшись в лист ожидания перед стартом продаж, и квартиры предлагают в порядке очередности. Так у покупателей меньше конкурентов и больше возможностей для выбора.
Минусы все в той же неразвитой или развивающейся инфраструктуре. Это будет зависеть от степени готовности и величины проекта. Даже если строительство района практически завершено, как в микрорайоне «Лебяжий», там остаются проблемы с переполненностью школы и отсутствием государственной поликлиники (рядом только филиал). Это не зависит от застройщика, однако все еще остается недостатком.
3. Квартира с отделкой. Главное преимущество такого жилья в том, что вам не нужно тратить деньги и силы на ремонт.Все сделает застройщик, а вам останется только купить мебель или заехать. Такие квартиры могут продавать и на этапе котлована, и в уже готовых комплексах, так что базовые плюсы и минусы остаются теми же самыми. Но к ним стоит добавить, что таких предложений от застройщиков очень мало, это ограниченные варианты квартир в нескольких комплексах, так что выбор здесь не широк.
Альтернативой может быть отремонтированная частным образом квартира в новостройке, которую продают уже на вторичном рынке. Но это значительно дороже, продаются они с мебелью, а еще могут возникнуть вопросы насчет юридической чистоты.
Общие моменты
До этого мы проговорили более специфические различия, но есть и общие моменты, которые отличают новостройки от «вторички»:
- Юридическая чистота квартир. Вы покупаете квартиру напрямую у застройщика, так что квартира не требует проверки, вы станете первым собственником.
- Вам не нужно платить комиссию агентствам недвижимости. Ни самостоятельно, ни скрытую в общей цене продажи квартиры на вторичном рынке.
- У квартиры нет истории. Хотя для любителей исторической недвижимости с советским паркетом-елочкой это станет скорее минусом.
- Соседи примерно одной социальной категории и уровня дохода. На вторичном рынке разнообразия соседей намного больше, и это не всегда позитивно сказывается на качестве жизни.
- У дома нет износа, срок его эксплуатации намного выше, чем у «вторички».
Основные минусы новостроек – это цены с учетом ремонта, сам будущий ремонт и затраченное на него время, неразвитая инфраструктура, ожидание окончания строительства и риск попасть в долгострой.
Вторичная недвижимость
Главное преимущество вторичного рынка – разнообразие. Это не разнообразие планировок и выбора стороны дома в одном проекте, а возможность выбрать район, тип дома, цену, ремонт и так далее. Здесь намного больше вариантов. Вы можете, например, ориентироваться на определенную школу для ребенка или расстояние до вашего офиса. Новостройки не предоставляют таких возможностей, разве что вам просто повезет работать рядом.
Также есть отличия и в том, как именно сейчас строят дома. Из современных новостроек вы не найдете ни одной кирпичной, хотя это прекрасный материал для теплоизоляции и шумоподавления, а также он эстетически смотрится хорошо.
У вторичного жилья есть еще пара преимуществ: отлаженная инфраструктура и зеленые дворы. Районы существуют десятками лет, поэтому транспорт, школы, коммерция уже налажены. А еще за это время вырастают деревья, которые делают застройку живой. В новостройках такой же зелени придется ждать еще долго.
Из минусов можно назвать необходимость юридической проверки квартиры, комиссии агентствам недвижимости и степень износа домов. Кроме этого, часто будут встречаться устаревшие, не очень удобные планировки, но это зависит от того, в какую цену и в каком доме вы выбираете жилье. Это могут быть и маленькие «хрущевки», и просторные планировки начала нулевых.
Еще один нюанс: широкий диапазон цен. Это может быть как плюсом, так и минусом. Стоимость квартиры на вторичном рынке зависит от состояния дома и самих апартаментов.
Например, «однушка» с ремонтом в «хрущевке» обойдется дешевле, чем однокомнатная квартира схожей площади без отделки (если мы не рассматриваем студии) в новостройке. Но если предыдущий хозяин вложился в апартаменты, то в зависимости от метража и расположения может продавать жилье и за $1 млн.
То есть фактором ценообразования на рынке вторичного жилье может быть что угодно: метраж, количество комнат, планировка, ремонт, вид из окна, район и расположение, доступность метро и даже настроение собственника, который просто не готов продавать дешевле.
Как раз в этом моменте стоит учитывать, сможете ли вы сразу жить в квартире или для начала вам нужно будет сделать в ней ремонт. Например, двушка в исторической застройке центра Минска может стоить $80 000 без ремонта. Буквально с ободранными обоями, старой сантехникой, проводкой, полами и так далее. И такая же квартира после ремонта может продаваться уже за $160 000.
Так что у вас есть несколько вариантов:
- Купить дешевую квартиру под ремонт, но потратить время и дополнительные средства, чтобы довести ее до состояния, когда там можно будет жить.
- Взять квартиру с новой отделкой, но стоить она будет значительно дороже.
- Найти ту, где можно жить, а ремонт делать параллельно или отложить на какое-то время, так как кардинальных изменений жилища не требуется. Это самый безопасный вариант с отложенными затратами.
Что в итоге?
Чтобы решить проблему выбора, расставьте приоритеты. Критерием для отбора может стать планировка квартиры или территориальное расположение жилья, потому что ваш ребенок пойдет в школу в определенном районе города. А может, вы просто решите приобрести самый дешевый вариант из представленных на рынке недвижимости.
Понятно, что в приоритетах и финансах часто есть возможности для маневра. Поэтому для начала стоит просто прицениться и разобраться в вариантах. А сделать это можно на сайте поиска недвижимости Domovita.by.