Завершается первый летний месяц, а с ним и первая половина непростого 2022 года. За эти 6 месяцев рынок недвижимости сильно изменился. К примеру, цены на жилье заметно снизились и продолжают падать, квартиры в аренду тоже сдают значительно дешевле обычного. Зафиксировали главные изменения вместе с Domovita.by.
Общие тенденции на рынке недвижимости
Сейчас на Domovita.by размещены 15 600 предложений по продаже жилья в Минске, из которых 4 тысячи со сниженной ценой. То есть владельцы столичной недвижимости снизили цены на 25% квартир.
На первый взгляд показатель кажется значительным, но в прошлом году 30-35% предложений размещались со сниженной ценой (при меньшем количестве объявлений). Это может значить две вещи: во-первых, что меньше людей заинтересованы в быстрой продаже недвижимости, а во-вторых, что снижать цену дальше – невыгодно.
Как изменились цены на недвижимость с начала 2022 года
За полгода средняя цена за квадратный метр снизилась на $21 согласно базе Domovita.by. Если средняя цена квадратного метра объявлений, которые были опубликованы в январе, составляла $1335, то в июне средний показатель составил $1314 за квадрат.
При этом между январем и июнем долларовые цены успели пережить пик, подскочив до $1346 в марте. И это несмотря на резкий рост курса валют, трудности при снятии наличных, откат почти всех кредитных программ, которые только недавно заработали.
Далеко не самые плохие квартиры в Минске продают до $40 тысяч, когда раньше варианты с такими ценами можно было найти только в Шабанах или в домах, которые пора бы уже сносить, потому что вряд ли найдутся деньги на полную реконструкцию. Например, шесть таких вариантов можно посмотреть в этом материале.
Цены на новостройки тоже изменились, но очень фрагментарно. Проекты, которые были уже на стадии возведения и опубликовали цены, своей линии поведения не меняли: цены подрастали по мере возведения домов и увеличения спроса. Например, цены в первом доме «Квартала на Грушевке», который сдают в этом году, выросли примерно на $100 вместе с приближением к срокам сдачи.
Но некоторые застройщики устраивали акции по привязке стоимости квартир к рублям, как ЖК «Доступное жилье». Также цену снижали в новых домах, выходящих на продажу. Так в доме 5.2 ЖК «Левада» квартиру можно купить примерно на $100 дешевле, чем в домах предыдущих серий строительства.
Белорусы активнее приобретают недвижимость в кризис
Если сравнивать статистику Национального кадастрового агентства, то данные по общему количеству сделок с января по июнь 2021 и 2022 годов практически одинаковые: 7591 и 7834 соответственно. И это даже больше, чем в докризисном 2019 году, тогда за схожий период в Минске заключили всего 6973 сделки.
Среднемесячное количество сделок в столице колеблется от 1100 в начале года до 1300 к середине. В этом июне уже зарегистрировали 1275 сделок (но это еще не конечная цифра, потому что регистрация июньских сделок заканчивается в начале июля).
По республике за полгода совершили 24 тысячи сделок, ситуация примерно та же, что и с Минском, количество сделок медленно растет от начала года к середине, если не считать март. В январе – 3450 сделок, в мае – 4180, а в июне – 3736 (регистрация не завершена).
Из всех купленных за полгода квартир 3544 были однокомнатными, 2437 двухкомнатными, 1266 трехкомнатными и только 297 с большим количеством комнат. Здесь ничего не изменилось, такая структура точно соответствует предыдущему году.
А вот спрос на частные дома упал по сравнению с тем же периодом 2021 года. По республике в этом году купили 12488 домов, когда в прошлом – 14075. То есть интерес к загородной недвижимости снизился на 11%.
Квартиры сдают дешевле обычного: как изменилась ситуация на рынке арендного жилья
Сферу аренды жилой недвижимости потрясло за эти полгода больше всего, потому что валютные курсы (а аренда считается в долларах) без какого-либо буфера сразу же бьют по карманам арендаторов. И по карманам арендодателей тоже, когда квартиры мгновенно пустеют, начинаются дни простоя, а новых жильцов за ту же цену не найти. Подробно о том, как рост курсов отразился на кошельках арендаторов, мы писали здесь.
За 6 месяцев 2022 года количество объявлений о сдаче квартиры в аренду на всех площадках успело подскочить в три раза. В последние месяцы оно постепенно снижается, но до старых значений еще далеко. На Domovita.by пиковыми значениями было около 1700 квартир, сейчас через сайт сдают около 1330 вариантов.
Цены также не вернулись к прежним значениям. Квартиры в аренду все еще стоят значительно дешевле, чем полгода назад. Однокомнатные можно найти от $150, двухкомнатные с проходной от $170, трехкомнатные – от $250. Но нужно понимать, что это самый низкий уровень цен, то есть без ремонта и далеко от центра. Квартиры с хорошим ремонтом и удобной транспортной доступностью будут стоить на $50-100 дороже.
Также в марте – апреле на рынке еще были варианты, которые раньше сдавали за $500-600, но из-за роста эмиграции и курса доллара начали сдавать за $350-400. Это были квартиры в новостройках или сталинки в центре с отличным ремонтом. Теперь, когда курс остается в пределах дофевральских значений, так дешево их уже не найти.
Что в итоге
- Рынок продажи квартир пережил панику и вернулся в колею стабильного и очень медленного снижения цен. Стабильного, потому что покупательская способность только падает, а медленного, потому что многие варианты уже продаются на уровне или ниже той цены, за которую квартиру покупали (в долларах). А количество предложений остается стабильно высоким.
- При этом квартиры покупаются так же, как и в прошлом году. Количество сделок и структура покупок практически не изменились.
- На рынке аренды, при все еще огромном предложении квартир, нет никакого стимула и возможности для возвращения к предыдущим ценам.