В долевом строительстве есть свои риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии, что дом не превратится в долгострой. Однако есть определенные факторы, на которые стоит обратить внимание перед тем, как стать дольщиком, – это может помочь не «нарваться» на проблемную стройку. Вместе с Domovita.by собрали пять советов, которые помогут проанализировать застройщика.
Проверьте другие проекты застройщика
Первое, на что нужно обратить внимание, – это проекты, которые застройщик уже завершил, и тот проект, в котором вы хотели бы купить квартиру. Главными инструментами для проверки выступают сайт застройщика или информация, размещенная о нем на сайтах-агрегаторах по поиску недвижимости, а еще публикации в СМИ.
Изучайте все досконально. На сайте застройщика часто отсутствует информация о том, что актуальная дата сдачи на самом деле сдвигалась несколько раз. Именно поэтому следует проверять публикации в СМИ с новостями о застройщике и его жилых комплексах. В этом может помочь любая поисковая система или профильные сайты. Например, на Domovita.by делают ежегодные дайджесты с планами сдачи объектов застройщиками и итогами в конце года.
Для примера давайте изучим информацию о новом комплексе «Дубравинский» от компании «Айрон». На сайте застройщика указан ближайший срок сдачи – 4 квартал 2023 года. Давайте посмотрим выполненные проекты, чтобы понять, уложится ли компания в срок. Один из них – ЖК «Матвеевский».
В сети можно найти информацию о том, что застройщик собирался ввести в эксплуатацию два дома комплекса ЖК «Матвеевский» в конце 2021 и начале 2022 года, однако сдал все еще осенью 2021 – комплекс ввели в эксплуатацию 17 ноября 2021 года.
Подобным образом можно изучать другие проекты застройщиков, чтобы предварительно убедиться, что компания исполняет свои обязательства.
Стоит помнить, что небольшие задержки в строительстве не представляют собой ничего страшного. Нормативный срок сдачи обычно немного больше, чем обещания застройщика. Неприятности начинаются, когда на объекте никто не работает, а девелопер перестает общаться через СМИ, свои соцсети и сайт. Что делать в таком случае, поговорим дальше.
Если у застройщика нет других проектов
Когда жилой комплекс, в котором вы хотели бы купить квартиру, является первым проектом в портфолио застройщика, риск попасть в долгострой увеличивается. Даже если на сайте компании написано «20 лет на рынке недвижимости» или «более 50 реализованных проектов» – все это могут быть склады или бизнес-центры, а не строительство жилых комплексов.
Конечно, проект может выстрелить, как «Четыре сезона» от «ТЕНКинвест» (первый проект для застройщика именно в Минске, а не в Минской области), однако может и провалиться, как ЖК Smart (сроки сдачи третьего дома до сих пор неизвестны).
Почитайте, о чем пишет (или молчит) застройщик
Даже если с другими проектами застройщика все в порядке, конкретно в том, который вы выбрали, может быть проблема. Например, компания «ТАПАС» успешно справлялась с предыдущими проектами, застройщик надежный и ведет «Олимпик парк», а это один из самых популярных проектов в Минске, однако строительство комплекса MOD House пошло не по плану.
Каркас дома готов, на площадке есть рабочие, сейчас на сайте застройщика указан срок сдачи в 3-м квартале 2023 года. Однако изначально дом должны были сдать два года назад. За эти два года застройщик несколько раз у себя на сайте объявлял о скором начале строительства в связи с внесением изменений в проектную документацию. Дважды публиковал новость о возобновлении работ и государственной экспертизе, не давая конкретики, с какими именно изменениями связан перенос сроков сдачи.
Само по себе это не значит, что застройщик не выполнит обязательства. Однако лучше задать дополнительные вопросы представителям компании, чтобы узнать, в чем была проблема и как ее решили.
Например, застройщик МК «Фарфоровый» столкнулся с тем, что не мог ввести дом в эксплуатацию. Жители соседнего дома были против того, чтобы теплосети проводили по их территории. Не без подачи журналистов, однако компания сообщила о проблеме и пояснила, как вопрос будет решаться.
Посмотрите на стройку
Для этого стоит посмотреть «Ход строительства» на сайте застройщика, а также съездить на стройку, почитать комментарии в соцсетях, форумы, чаты тех, кто уже купил квартиру в начале строительства. Сравнив все это, уже можно примерно понять, успеет застройщик сдать все в срок или у него возникнут с этим проблемы.
Если последний раз «Ход строительства» обновлялся в 2021 или, придя к стройплощадке в будний день (самостоятельно, а не на экскурсию, которую организовал застройщик), вы замечаете двух рабочих и одинокие звуки перфоратора, а не бригаду, которая активно работает, то здесь что-то не так.
На самом деле это может быть случайностью: невнимательное отношение к маркетингу или период, когда застройщик меняет подрядчика (хотя частая смена подрядчиков также может показать, что у застройщика возникают какие-то проблемы). Подробнее можно будет узнать в комментариях, на форуме или в чате – если и там бьют тревогу, то это очевидный красный флаг.
Обратите внимание на цены
Цены и скидки – это еще один пункт, на котором стоит заострить внимание, особенно когда другой информации, чтобы принять решение, недостаточно. Очень низкие цены выглядят подозрительно, сколько бы в Минархитектуры ни говорили, что стоимость коммерческого квадратного метра должна быть от 1500 до 1900 рублей.
В реальности в Минске невозможно найти цену ниже $1000 за квадратный метр. А в среднем нижняя планка цен в коммерческом жилье держится от $1150 до $1400 от проекта к проекту.
Если вы чудом нашли низкие цены, то это, конечно, может быть и большой удачей, но и большим риском, поэтому стоит учитывать и другие факторы. Так, например, ЖК «Четыре сезона» от неизвестного для города Минска застройщика, появившись на рынке с ценами по $1000, стал удачным вложением для дольщиков. Сейчас застройщик продает квартиры от $1170. Но дом на Быховской, где на старте продавали квартиры с квадратным метром дешевле $1000, не взлетел. Его достраивали 7 лет, а дольщики все это время вносили доплаты.
Проверьте документы застройщика перед покупкой
Несомненно, существует множество государственных контролирующих процедур, которые нужно преодолеть застройщику, чтобы начать работу. Но если вы уже нацелились на определенный жилой комплекс, то стоит убедиться, что застройщик действительно прошел все этапы и готов доказать вам это документально.
Что это за бумаги:
- Документ, на основании которого организация имеет право на земельный участок.
- Прошедшая экспертизу проектная и сметная документация.
- Договор с подрядной организацией на строительство многоквартирного жилого дома.
- Разрешение на строительно-монтажные работы.
- Документ, подтверждающий опубликование проектной декларации или она сама, опубликованная в государственном печатном СМИ.
Если у застройщика нет никаких проблем, ему не составит труда показать этот список документов.
Кроме того, согласно указу 263 от 6 июня 2013 года, застройщик один раз в год за свой счет должен организовывать проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство средств.
Застройщик также должен разместить результаты аудита в месте, доступном для ознакомления, например по месту своего нахождения. А если вы уже стали дольщиком, то имеете право ознакомиться не только с результатами, но и со всем текстом аудиторского заключения. Это полезно, когда это не единичный объект и строительство длится больше года или при покупке на сроках, близких к сдаче.