На волне роста бизнеса снять офис или торговое место для компании или индивидуальных предпринимателей было проблемой. О том, что с рынком происходило недавно и что будет в ближайшее время, мы побеседовали с руководителем «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса» Русланом Орловым.
Достаточно ли площадей?
Совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска за 2022 год существенно не изменился – было введено в эксплуатацию только 2 небольших бизнес-центра совокупной офисной площадью 9 тыс. кв. метров. В результате сейчас совокупный объем офисных площадей находится на отметке 1 млн 100 тыс. кв. метров. Еще на рынке присутствуют административные помещения на первых этажах жилых домов, в составе торговых центров, складских комплексов, паркингов и т.п., но они в большинстве своем используются под функцию торговли либо оказания услуг – поэтому имеют высокую рыночную ликвидность и для них не актуальны чисто офисные тенденции.
Основной интерес для арендаторов представляют бизнес-центры.
Ситуация сейчас перевернулась с ног на голову. В 2019 году свободными было около 40 тыс. кв. метров, причем самым объемным был класс В, а сейчас, по итогам августа 2022 года – 194 тыс. кв. метров.
При этом на первом месте по предложениям стал класс В+ (85 тыс.), на втором – класс В, а на третьем, что интересно, не класс С, а премиальный и дорогой класс А.
Как повлияет запрет на привязку арендной платы к евро?
Пока рано говорить, как нововведение отразится на ставках. По инерции в умах пока привязка к евро осталась, и она и просто переводится по курсу Нацбанка в белорусские рубли.
– О том, как в реальности это повлияет на рынок, мы сможем сказать ближе к следующему лету. И то, если мы столкнемся со значительными колебаниями валюты. Если их не будет, то и вопрос снимется. Все будут формировать цену в белорусских рублях, а если колебания будут, то, конечно же, это и на цене отразится, – говорит эксперт.
Что происходит с торговыми площадями?
Если с офисами у нас значительный профицит, то торговые площади практически все заняты, за некоторым исключением. Встроенные помещения на первых этажах жилых домов востребованы как в аренду, так и покупку. Ставки стабильны. Есть дорогой стрит-ретейл на проспекте Независимости, в окружении ГУМа, ЦУМа, там ставки от 25 евро, их немного, и все помещения заняты. Спрос на площади есть, трафик есть, посетители приходят, покупают, хотя покупательная способность снизилась, но обеспечивает торговым арендаторам определенную прибыль.
Для торговых центров сформировалась практика привязки арендной платы к торговому обороту. Допустим, устанавливается минимальная ставка арендной платы, ниже которой плата не опускается (например, 8 евро), и параллельно 3-15% от товарооборота в зависимости от профиля торговли.
Есть ряд торговых центров, которые пустуют. Несмотря на спрос на торговые площади, новых торговых центров Минску не требуется.
Как ситуация изменится?
– Стоит отметить, что ставки предложений и реальных сделок сближаются. Еще в начале весны ставка предложений по классу В+ была на уровне 15 евро, а реальных сделок – 12 евро. Сейчас ставка предложений – 13 евро, сделок – осталась на уровне 12 евро. Давление на снижение ставок аренды не уйдет, потому что нет спроса. Крупная группа арендаторов ушла, бизнес развивается вяло. Кто будет потреблять? Поэтому офисы класса А опускаются в нишу В+, а В+ в свою очередь вынужден конкурировать с классом В. Выигрывает тот, кто быстрее найдет арендатора, чтобы не росли издержки в форме упущенной выгоды, простоя, коммунальных платежей, налогов на недвижимость.
Советы собственникам:
- Принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит, и ориентироваться на новый уровень ставок аренды.
- Поиск нового арендатора нужно начать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает наша практика, при установлении рыночной стоимости аренды и при наличии обширной и постоянно обновляемой базы спроса, период простоя офиса при смене либо поиске арендатора можно не только сократить, но и вовсе его избежать.
- Сегодня мало просто дать рекламу и ждать отклика от потенциальных арендаторов – нужно самим активно выходить на спрос.