Когда-то снять офис или торговое место было для бизнеса или индивидуальных предпринимателей проблемой. Да и сейчас по количеству офисных и торговых площадей Минск уступает другим столицам. При этом мы видим в ТЦ пустые павильоны и слышим о пустующих офисах. Вспомнили, как развивался сегмент коммерческой недвижимости, и попытались понять, почему площадей мало и много одновременно.
Емкость столичного рынка офисной недвижимости в 140 бизнес-центрах достигла 1 млн 100 тыс. кв. метров. Определенное количество офисных и торговых площадей еще есть в помещениях на первых этажах жилых домов. Есть определенные офисные площади в зданиях бывших НИИ и так далее. Но такие площади пользуются значительно меньшим спросом, чем в бизнес-центрах. Что касается торговых центров площадью от 5.000 кв. метров, их совокупная площадь уже приближается к 1 млн кв. метров.
Обычно для оценки насыщенности теми или иными площадями приводят цифру количества обеспеченности площадями в расчете на одного человека. По этому показателю мы уступаем европейским столицам и даже российским крупным городам. Однако, по мнению руководителя «Твоя столица. Недвижимость для Бизнеса» Руслана Орлова, в подобных расчетах не учитывается фактор спроса – как со стороны арендаторов (кем заполнять), так и их посетителей (кто будет посещать). Поэтому более верно будет оценивать рынок по вакантности площадей: сколько свободных и как они востребованы.
По офисным площадям – максимальная вакантность за последние 10 лет
Если говорить об офисных площадях, то у нас сейчас максимальная вакантность за последние 10 лет – 144 тыс. кв. метров. Все, что было до 2012 года, было под знаком дефицита – не хватало ни офисов, ни современных торговых площадей. Для примера, в 2019 году в аренду предлагалось 38-40 тыс. кв. метров офисов, но при этом ощущался недостаток качественных площадей 500 и более кв. метров. Все потому, что рынок формировался в основном за счет спроса от IT-сектора, а их типовой запрос выглядел как 500+ кв. м в бизнес-центре не ниже класса В+.
В период 2017–2019 гг. рынок активно развивался и ничто не предвещало его сжатия. Именно айтишники были основными потребителями офисов. По данным агентства, более 40% поступающих заявок на аренду в этот период были именно от IT-компаний. По некоторым данным, более 60% арендуемых площадей приходилось на эти компании. Ситуация поменялась в 2020 году, когда поднялся обменный курс валют и выросла стоимость аренды. Правда, айтишники не сильно это прочувствовали, потому что их выручка привязана к иностранной валюте. А вот многие другие компании в свете перехода сотрудников на удаленку из-за пандемии задумались: «зачем нам подорожавшие пустующие офисы?» – и начали от них отказываться.
В 2020 году ставки аренды остановили свой рост, однако вакантность к концу года выросла вдвое. Этому способствовала не только удаленка, но и ввод в эксплуатацию нескольких бизнес-центров. Кроме того, в конце 2020 года началась активная релокация сотрудников IT-компаний. В 2021 году это все усугубилось, и, например, сейчас количество заявок от айтишников на офисы снизилось до 18%.
Даже в популярных ТЦ есть свободные места
Дефицита торговых площадей тоже не наблюдается. Достраиваются несколько крупных торговых центров – в Чижовке Green Time (23 тыс. кв. метров), около ж/д вокзала Minsk City Mall (32 тыс.); стоит построенный, но пока незаполненный торговый центр «Мега парк» в Каменной горке (30 тыс.). Есть еще ТЦ с возведенными каркасами, но строительство которых застопорилось из-за финансовых сложностей застройщика, – МФК «Сигма» на Немиге, а также МФК рядом с универмагом «Беларусь».
Но важнее тот факт, что до сих пор в действующих, популярных среди посетителей торговых центрах сохраняется значительная вакантность. Например, в ТЦ «Палаццо» на Тимирязева, в ТЦ «Замок» появляются площади, несмотря на то, что ставки снизились, еще почти пустой ТЦ «Даймонд Сити» в Малиновке. А еще можно вспомнить большие свободные площади МФК Centropol в самом центре Минска. Свободные площади в таком количестве – это показатель того, что у нас не хватает арендаторов. Это четко было видно в 2021 году, а сейчас к этому добавился еще и уход некоторых брендов с нашего рынка.
Другая сторона ситуации – это снижающаяся покупательная способность из-за нестабильной экономической ситуации. Велика вероятность, что люди все больше будут рассматривать торговые центры как место для времяпровождения: приходить, смотреть, но не будут покупать.
В ряде торговых центров и/или для определенных арендаторов ставка аренды привязана к проценту от оборота (например, 3-5%). Или определена минимальная ставка –если оборот превышает определенный уровень, то платится больше. Этот механизм широко распространен в Европе и у нас начал вводиться в прошлый кризисный период – 2015–2016 год, массово он закрепился в 2020–2021 году. Что касается наиболее популярных в Минске ТЦ, которые на слуху и где хороший трафик, там ставки не снизились. Но в небольших ТЦ в микрорайонах, которые заняты индивидуальными предпринимателями и где нет конкретного зонирования, в каждом конкретном случае собственник вынужден идти на уступки по стоимости.
Что касается открытия в текущем году, было заявлено о вводе Minsk City Mall и Green Time, но, возможно, в силу внешней геополитической ситуации, когда сложно с торговыми связями, логистикой, для них будет выгоднее финансово отложить ввод, потому что будут сложности с арендаторами. Из новых бизнес-центров на рынке можно назвать только Campus. Но если раньше ввод в эксплуатацию нового бизнес-центра воспринимался как важное для рынка событие, то сейчас в огромном объеме свободных площадей «новички» теряются.
Стоит отметить, что расположение коммерческой недвижимости практически равномерно по районам города. У нас нет территориальных офисных или торговых кластеров, площади размещены по всему городу. Исключением является лишь Заводской район с его многочисленными производственными территориями. В любом случае о явной центробежной силе при размещении объектов коммерческой недвижимости в Минске говорить не приходится.
Стоимость аренды офисов снизилась на 5%. Что дальше?
Купля-продажа коммерческой недвижимости начала сдавать свои позиции в 2015-2016 годах, и полностью аренда захватила свою позицию с 2017 года. По спросовым заявкам на аренду приходится порядка 85-90%. Остальные 10-15% покупаются не компаниями, а физлицами для последующей сдачи в аренду.
Стоимость аренды офисов за три месяца 2022 года снизилась на 5%. По сравнению с началом 2021 года – на 18%, по сравнению с 2020 годом – на 23-28%. Можно сказать, что мы находимся на уровне предыдущего ценового дна, но это не предел. Мы пробиваем дно, которое наблюдалось летом 2016 года.
Снижение цены продажи всегда идет с заметным отставанием от ставок аренды на 8-10%. На продажу идут только офисы класса В и С, в то время А и А+ не предполагают продажу, чтобы обеспечить единое управление для высокого качества обслуживания.
В марте в период роста курсов на рынке офисной недвижимости наблюдалась привязка аренды к определенному курсу евро – 3 рубля, плюс было непонятно, как будет развиваться ситуация в Украине. Сейчас обменный курс откатился назад, стало спокойнее, люди начали прогнозировать развитие, поэтому каждый собственник недвижимости идет навстречу арендаторам. Он понимает, если он сейчас лишится текущего арендатора, даже который просит скидку, то ему очень сложно будет найти нового. При этом под нового арендатора ему нужно будет сделать косметический ремонт. Это 2-3 месяца упущенной выгоды. Нет целесообразности расторгать текущий договор. Собственнику выгоднее пойти на уступки по стоимости аренды, но при этом сохранить текущего арендатора и избежать потерь, в том числе временных.
Сейчас у собственников офисов сложный период, и это уже неоспоримый факт. При этом следует понимать, что он только начинается – в ближайшие годы свободных для аренды офисов, возможно, станет еще больше.
IT-арендаторы за последний год пусть и уменьшили свой объем офисного спроса на рынке, но по-прежнему занимают значительную его долю. Поэтому списывать их со счетов не стоит. Однако следует понимать, что платить за аренду они уже не готовы по старым ставкам. А в ряде случаев они рассчитывают для себя на особые (льготные) условия по аренде – как якорным и платежеспособным арендаторам. И, учитывая текущее положение дел на рынке офисов, подобные просьбы имеют право на жизнь.
Советы собственникам:
- Принимать сложившуюся ситуацию на рынке такой, какова она есть на самом деле, а значит, и ориентироваться на новый уровень ставок аренды. Завышенные ставки аренды, с большим довеском на торг – сегодня это главная причина недостатка спроса и простоя офиса. И именно на простое офиса собственник теряет больше всего, а не на скидке в несколько евро.
- Поиск нового арендатора нужно начинать заблаговременно до съезда текущего. Как показывает наша практика, при установлении рыночной стоимости аренды и при наличии обширной и постоянно обновляемой базы спроса, период простоя офиса при смене либо поиске арендатора можно не только минимизировать, но и вовсе его избежать.