Согласно отчету Moody's Analytics «Состояние арендного бремени в США», в первом квартале американцы были обеспокоены проблемой, связанной с ростом стоимости жизни, наряду с этим соотношение арендной платы к доходам оставалось высоким.
В то время как сезонный спад и увеличение количества многоквартирных домов сдерживали рост арендной платы, количество основных городов США, в которых по-прежнему наблюдается повышенная арендная плата, сократилось с 49 до 5, что на 91% меньше, чем в IV квартале 2022 года по I квартал 2023 года. Показатель RTI – процент от дохода, который арендатор со средним уровнем зарплаты платит за среднемесячную арендную плату, – окончательно снизился в начале 2023 г. после более чем трех лет резкого роста этого показателя по всей стране.
«Лихорадка наконец-то спадает для рынков жилья и аренды. Начиная с 4-го квартала 2019 года в 82% городов была более высокая арендная плата по сравнению с периодом до пандемии, так как арендная плата росла непропорционально быстрее, чем доходы», – пишут Лу Чен и Мэри Ле, экономисты Moody's Analytics. «Повышение ставок на ипотеку привело к тому, что многие домохозяйства были вынуждены отказаться от покупки квартир, а потенциальные покупатели остались снимать жилье. В результате спрос на квартиры подскочил и поднялся до небес. В первом квартале 2023 года появился проблеск надежды. Подавляющее большинство (91%) всех городов, наконец, вырвались из растущего бремени арендной платы: ее рост замедлился из-за ценового давления и замедления миграции. Однако, мы еще не достигли точки перегиба».
Даже с учетом этого краткосрочного облегчения стоимость жилья остается значительно выше по отношению к заработной плате по сравнению с прошлыми десятилетиями. В 1999 г. только в одном городе была высокая арендная плата: Нью-Йорк, где среднестатистическое домохозяйство тратило 53,5% своего дохода на квартиру средней стоимости. Сегодня под эту категорию подпадают семь городов США: Нью-Йорк (66,9%), Майами (42%), Форт-Лодердейл (36,8%), Лос-Анджелес (34,7%), Палм-Бич (34,2%), Северный Нью-Джерси (33%) и Бостон (32,8%).
Пандемия COVID-19 лишь усугубила эту растущую проблему. В период с IV квартала 2019 года – квартала, предшествовавшего вступлению в силу первых ограничений COVID, – по I квартал 2023 года показатель RTI в Нью-Йорке вырос на 8,4%. Многие другие мегаполисы последовали этому примеру, в результате чего несколько городов стали «обремененными арендой», что означает, что типичное домашнее хозяйство ежемесячно платит 30% или более от своего дохода за аренду. В 4-м квартале 2022 года города США впервые за почти 25-летнюю историю отслеживания Moody's Analytics стали «обремененными арендой» по всей стране.
«Так как рост заработной платы отстает от роста стоимости жилья, американцы чувствуют финансовые затруднения», – продолжили Чен и Ле. «Согласно прогнозам, рост арендной платы будет колебаться в пределах 2% в год, национальный показатель RTI в основном останется на прежнем уровне в течение года (29,7%), что несколько ниже 30%-го порогового показателя. Это все еще высокий показатель, который лишь немного уступает прошлогоднему рекорду».
Другие важные результаты отчета:
- Десять крупнейших городов по уровню RTI остаются неизменными: Нью-Йорк, Майами, Форт-Лодердейл, Лос-Анджелес, Палм-Бич, Северный Нью-Джерси, Бостон, Тампа-Санкт-Петербург, Сан-Франциско и Орландо.
- Северо-Восток лидирует по снижению арендной нагрузки, что объясняется более значительным, чем в среднем по стране, падением арендной платы за многоквартирные дома на Северо-Востоке в этом квартале, хотя рост арендной платы за год по-прежнему остается лидером.
- Юго-Запад – единственный регион США, которому удалось избежать роста арендной нагрузки за последний год. В Техасе, Арканзасе и Оклахоме цены на жилье относительно выше, чем во многих других регионах. Проблемы, связанные с предложением и спросом в секторе многоквартирных домов, и влияние на арендную плату в регионе оказывают проблемы, связанные с наличием обширных земель для строительства и спад рынка жилья для одной семьи. С другой стороны, рост доходов населения на Юго-Западе за последний год опередил другие регионы, что способствовало снижению арендного бремени.
- Устоявшиеся технологические мегаполисы находятся под давлением. Такие города, как Сан-Франциско, Остин и Роли, испытывают трудности, связанные с нестабильностью и увольнениями в тех-секторе, повышением арендной платы и усугублением бремени аренды. В 76% (60 из 79) городов до появления COVID-19 семьи с низким доходом были обременены арендной платой. Это число увеличилось до 87% (69 из 79) в 2022 году и до 92% (73 из 79) в настоящее время.
- В 20 крупнейших мегаполисах те, кто зарабатывает всего половину среднестатистического дохода, вынуждены работать дополнительно 19-56 часов в неделю, чтобы позволить себе аренду жилья в нижнем квартиле распределения арендной платы в мегаполисе.
Ссылка на исследование: moodysanalytics.com.