- Займы под залог с «человеческим лицом»
- Как работает бизнес по займам под залог
- Почему люди берут займы под залог
- Кто инвестирует в займы под залог и на каких условиях
- Неплательщики – сколько их?
- Перспектива рынка займов
- Займы под залог с точки зрения юриста
- Риски инвестора и как их снизить
- Особенности залога авто
- Как получить деньги, если заемщик не платит?
Рынок займов под залог существует в Беларуси довольно давно, есть законодательная база, которая его регулирует. Есть и инвесторы, которые зарабатывают на этом рынке, причем доходность в валюте может быть в разы выше, чем доходность по валютным вкладам в лучшие годы с высокими ставками. Узнали, как работает этот рынок, сколько на нем можно заработать и как законодательно защищены инвесторы. Разобраться в вопросе нам помогли опытный инвестор и основатель компании «Финансовая Система» Виктор Решетов и управляющий партнер юридической фирмы Art Legal Николай Артемьев.
Займы под залог с «человеческим лицом»
Виктор Решетов, создатель платформ zalog.by и caranza.by, объясняет, что одна из услуг данных сервисов – займы под залог недвижимости и автомобилей.
– Если описать наш бизнес емко и коротко, это сервис по поиску двух заинтересованных сторон – заемщика и кредитора (инвестора), где инвестиции надежно защищены ликвидной недвижимостью, находящейся в залоге.
Как рассказывает Виктор, при создании бизнеса в первую очередь хотелось решить свою «боль» как инвестора – получать относительно высокий доход (15-30% годовых) с привязкой к валюте с минимальным риском и без проблем с возвратами (не тратить на это время). Благодаря желанию закрыть эту потребность и было основано направление – займы под залог недвижимости и автомобиля.
– Как я его в шутку называю, финансовый сервис с «человеческим лицом», так как мы соблюдаем интересы обеих сторон, как инвесторов, так и заемщиков, без перегибов в чью-либо сторону.
Как работает бизнес по займам под залог
– Кредит под залог недвижимости – один из видов кредита с обеспечением. Клиент берет деньги у инвестора под процент, а в качестве гарантии предоставляет в залог свое имущество, например дом, квартиру или автомобиль.
Такой вид кредитования выручает, когда вам нужна крупная сумма в кратчайшие сроки. Казалось бы, что в первую очередь нужно идти в банк за кредитом. Однако далеко не всегда банки готовы предоставить необходимую сумму или вовсе могут отказать в получении кредита. В этом случае человек ищет удобную альтернативу, и мы ему ее предлагаем.
Принцип работы займов под залог похож на аналогичный банковский кредит. Инвестор выдает частному лицу заем под залог недвижимости или авто, при этом на имущество регистрируется обременение до полного погашения заемщиком долга. В ходе сделки заключаются договоры займа и залога в соответствии с законодательством. В случае с недвижимостью документы в обязательном порядке удостоверяются нотариусом или регистратором недвижимости. Следовательно, подобные вклады под залог имущества легальны и защищены законом, что гарантирует инвестору возврат вложенной суммы, поскольку его вложения обеспечены ликвидным имуществом.
Заемщик выплачивает проценты по договору займа ежемесячно в течение всего срока заключенного договора. По истечении срока заемщик может либо полностью погасить заем, либо продлить договор по соглашению сторон.
Инвестиции в займы под залог недвижимости и авто позволяют получить неплохой и при этом стабильный заработок. Средняя доходность здесь колеблется от 18 до 24% годовых в валюте. Нужно также учесть, что с полученных процентов каждый год необходимо подавать налоговую декларацию и уплачивать подоходный налог (13%).
Почему люди берут займы под залог
– Главная причина в том, что заемщик практически гарантированно получает необходимую сумму при условии, что объект залога соответствует необходимым требованиям.
Физические лица и предприниматели сталкиваются со множеством препятствий при обычном кредитовании. Например, отсутствие стабильного официального дохода может помешать планам развития бизнеса или крупной покупки. Также зачастую согласованная сумма оказывается намного меньше, чем хотелось бы, да и сам процесс получения кредита может затянуться. Наш сервис позволяет получить необходимую сумму быстро без справок о доходах и проверки кредитной истории.
Кто инвестирует в займы под залог и на каких условиях
– Инвесторами могут выступать абсолютно разные люди, которые занимаются различными видами деятельности, но при этом имеют определенную свободную сумму, которую они готовы вложить для получения дохода. В основном это мужчины и женщины в возрасте от 25 до 60 лет с доходом выше среднего, которые имеют собственный бизнес или занимают руководящие позиции.
Мы работаем с суммами от $3000 до $300 000 по недвижимости и от $1000 до $100 000 по авто. Максимальная сумма займа составляет до 70% от рыночной стоимости объекта. Наиболее популярные суммы среди наших клиентов – от $10 000 до $50 000.
Договор займа обычно заключается сроком от одного до трех лет с возможностью продления или досрочного погашения. Ежемесячная процентная ставка в случае недвижимости равна в основном 1,5%, если речь идет об авто – 2%. Заемщик переводит проценты на расчетный счет инвестора, указанный в договоре, либо передает наличными денежными средствами
Мы постоянно общаемся с нашими инвесторами, обсуждаем суммы и объекты, под которые интересно давать деньги, и высылаем только те предложения, которые могут быть интересны данному инвестору. Стоит отметить, что мы придерживаемся принципа долгосрочного и взаимовыгодного партнерства с нашими инвесторами. Именно благодаря этому 30-40% новых инвесторов к нам приходят по рекомендации. Всю актуальную информацию и условия для инвесторов мы постарались подробно описать на наших сайтах zalog.by и caranza.by
Неплательщики – сколько их?
По статистике Нацбанка, белорусские заемщики чаще всего выступают надежными плательщиками, доля неплатежей по кредитам в нашей стране одна из самых низких. В 2023 году в категорию надежных заемщиков попали 83% всех клиентов, два года назад их было 79,6%. Как обстоят дела с неплательщиками в сфере кредитов под залог?
– Наша статистика схожа с общей по стране. Около 84% клиентов оплачивают все вовремя или с небольшой отсрочкой по договоренности с инвестором. Если говорить про процент «проблемных» клиентов, то только 5% из них доходят до суда и принудительной реализации имущества.
Перспектива рынка займов
– Займы под залог недвижимости – это небольшая ниша в финансовом секторе, но тем не менее это еще один финансовый инструмент, которым могут воспользоваться как заемщики, так и потенциальные инвесторы. Инвесторам в первую очередь интересна высокая доходность, которая к тому же защищена залогом. Рынок займов под залог существует уже давно и будет существовать еще долго, так как это востребованная услуга.
В этом году нашей компании исполнилось 8 лет, за это время мы накопили большой опыт в сопровождении сделок по займам под залог, ведь часто именно нюансы определяют, будет ли сделка успешна. При выборе компании всегда обращайте внимание на то, с кем вы работаете, как долго компания существует на рынке.
Займы под залог с точки зрения юриста
– Заем под залог недвижимости – это займ, возврат которого обеспечивается залогом недвижимости. Залог недвижимости также называется ипотекой. В Беларуси данные вопросы регулируются Гражданским кодексом, как базовым актом, плюс специальным законодательным актом – Законом об ипотеке.
Залогом обеспечивается возврат как основного долга, то есть непосредственно выданной суммы займа, так и процентов, неустойки и иных требований, которые могут возникнуть у заимодавца (лицо, которое выдает заем). Все это прописывается в договоре об ипотеке. Отмечу, что белорусское законодательство не устанавливает обязательной нотариальной формы ни к договору займа, ни к договору залога.
Если одной из сторон по договору залога недвижимости выступает физическое лицо, то такой договор залога должен быть удостоверен регистратором кадастрового агентства или нотариусом.
Поскольку недвижимость – это особый объект, то договор об ипотеке подлежит регистрации в кадастровых органах.
Удостоверение и регистрация договора снижает риски сторон и подтверждает законность сделки. К примеру, при удостоверении сделки, нотариус устанавливает личность сторон сделки, проверяет их дееспособность. Также он дает правовую оценку сделки, проверяя договор на соответствие требованиям законодательства. Нотариус определяет наличие или отсутствие каких-либо ограничений по сделке, так как могут быть затронуты интересы третьих лиц, например супруги/супруга собственника объекта недвижимости, несовершеннолетних и т.п.
Отметим также, что возврат займа может обеспечиваться не только залогом имущества заемщика, но и третьего лица. По аналогии с поручительством третьего лица, широко используемом в банковском кредитовании. Так, если у заемщика есть родственники или друзья, которые готовы предоставить свое имущество в залог, то можно заключить договор займа с заемщиком, а договор залога – с его другом или родственником.
Риски инвестора и как их снизить
– Кроме правильного оформления сделки по договору займа и договора залога в обеспечение возврата займа, у инвестора остается риск неплатежей со стороны заемщика. Цель залога – компенсировать или уменьшить такие риски. Так как по общему правилу предмет залога находится во владении залогодателя, то остается риск порчи имущества и снижения его оценочной (рыночной) стоимости. Например, законодательство разрешает сдавать в аренду объект, который находится в залоге, и арендатор может ухудшить состояние недвижимости, тем самым снизив его стоимость.
Еще существует риск стихийных бедствий, неправомерных действий третьих лиц, когда имущество может быть повреждено или уничтожено полностью.
Для снижения указанных рисков может использоваться страхование заложенного имущества, также можно рекомендовать займодавцу время от времени контролировать состояние предмета залога на предмет его износа. Кроме того, законодательство содержит ряд защитных механизмов в пользу залогодержателя: это возможность досрочного погашения займа в связи с нарушениями, сохранение залога при смене собственника, право оспаривания неправомерных сделок с предметом залога и т.д.
Также не следует исключать риск смерти заемщика. Требования по договору займа включаются по общему правилу в состав наследства. Но это, во-первых, определенная задержка по времени – 6 месяцев на принятие наследства. Плюс если, к примеру, долг на 100 000 рублей, а наследство принято на 10 000 рублей, то с наследника умершего заемщика можно будет взыскать только сумму в пределах принятого наследства.
Безусловно, объект недвижимости – более ликвидный актив, и его не так просто значительно повредить. Это всегда максимальная гарантия по сравнению с другими активами, такими как транспортные средства, или каким-то другим имуществом, например, оборудованием. Поэтому обеспечение исполнения обязательств заемщика путем заключения договора залога в отношении недвижимости из всех возможных вариантов гарантирует интересы инвестора в большей степени.
Особенности залога авто
– Договор залога авто отличается от залога недвижимости.
Это означает, что тот, кто первым вносит автомобиль в реестр, имеет приоритетное право взыскания при реализации залога в случае обращения взыскания на предмет залога. При этом, даже если автомобиль ранее был в залоге по другим сделкам, но его не внесли в указанный залоговый реестр, у нас будет приоритетное право на взыскание. Поэтому обязательно используйте этот инструмент для снижения рисков.
Как получить деньги, если заемщик не платит?
– Наличие договора с обеспечением в качестве залога – это еще, как говорится, полдела, важно еще взыскать стоимость с залогодателя при условии неплатежей со стороны заемщика. Первое, что нужно сделать, – обратиться с письменным требованием к заемщику о погашении долга. Затем, если заемщик не гасит долг, следует обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога.
Если обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке, то с учетом всех обжалований эта процедура может занять от 2 до 6 месяцев.
Поэтому в любом случае перед выдачей денег в долг под залог я рекомендую проводить юридическую проверку (Due Diligence) как заемщика, так и активов, которые он предлагает заложить в качестве обеспечения. То есть изучить его «юридическую чистоту»: были ли судебные споры, какие есть долги и залоги по активам, проверить текущий статус по арестам, запрещениям и другим ограничениям по имуществу. Это также поможет снизить риски еще на этапе заключения сделки.
Партнерский материал. Создано при поддержке ООО «Финансовая Система», УНП 691525290