- Какой орган может толковать Закон N197–З?
- На что распространяется запрет?
- Приобретут ли временные ограничения постоянный характер?
- Что будет, если ничего не делать с заключенными ранее договорами?
- К чему можно привязать арендную плату?
- Как часто можно менять размер арендной платы?
- Как еще можно обозначить размер арендной платы?
- Что в итоге?
В июле 2022 года в Беларуси начал действовать Закон N197–З «Об изменениях законов по вопросам рынка ценных бумаг», в том числе запретили привязывать арендную плату к иностранной валюте как напрямую, так и косвенно. У предпринимателей возникли вопросы относительно реализации нововведений на практике. Попросили юриста, аналитика, директор сети Business Network Club Владимира Несмашного прокомментировать изменения и рассказать, как действовать бизнесу в новых условиях.
Какой орган может толковать Закон N197–З?
На что распространяется запрет?
В Гражданском кодексе Беларуси есть глава 34 «Аренда», положения которой регулируют вопросы заключения и исполнения договоров аренды. То есть запрет, предусмотренный Законом N197–З, распространяется на договоры аренды: движимого и недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств.
Кроме того, к этим видам договоров Гражданский кодекс относит договор лизинга, или, как сформулировано в законодательстве, «договор финансовой аренды». Однако, на мой взгляд, в данном вопросе есть несколько нестыковок.
По договору лизинга лизинговая компания (юридическое лицо или ИП) приобретает в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставляет арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа.
Дело в том, что по законодательству разрешен международный лизинг. То есть лизинговые компании могут приобретать имущество у продавцов за рубежом и для расчетов имеют право покупать иностранную валюту или брать валютный кредит в банке.
Так как лизингополучатель будет выплачивать лизинговые платежи в белорусских рублях, лизинговые компании предусматривают в договорах валютный эквивалент, чтобы обеспечить возможность рассчитаться по кредиту и не потерять средства на курсовой разнице. Исходя из этого, мне кажется, что запрет на использование валютного эквивалента арендной платы не должен применяться к лизинговым договорам.
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- расчетные карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
Приобретут ли временные ограничения постоянный характер?
Я предполагаю, что Беларусь может полностью отказаться от привязки арендной платы к иностранной валюте и перейти на использование исключительно белорусских рублей в арендных правоотношениях. Полагаю, временные меры приобретут постоянный характер и станут обязательным элементом предпринимательской деятельности с 1 января 2023 года. Остается только надеяться, что к этому времени курс белорусского рубля будет отличаться стабильностью.
Что будет, если ничего не делать с заключенными ранее договорами?
По этому вопросу есть несколько мнений. Если вы не привели договор аренды в соответствие с новым законодательством до 23 сентября 2022 года, то с 24 сентября:
- договор могут признать ничтожным (то есть арендатор может покинуть помещение и ничего не будет должен арендодателю);
- сделку можно будет оспорить;
- условия договора об арендной плате могут признать недействительными (но это не означает, что договор в целом признают недействительным).
Но сам по себе вопрос «Что будет, если..?» изначально содержит ошибку. Так как стороны по закону обязаны привести договор аренды в соответствие, а если не сделали – то между финальным результатом недействительности или ничтожности особой разницы нет. Вы потеряете деньги в любом случае.
В целом ситуация может привести к перегрузке судебной системы исками, связанными со спорами по арендной плате. Например, арендодатель может подать иск на арендатора, который не платит арендную плату в необходимом размере. Кроме того, инициировать судебные процессы может и налоговая инспекция.
К чему можно привязать арендную плату?
1. Газ, золото, нефть, бриллианты и т.д. Однако стоит иметь в виду, что привязка арендной платы к подобным единицам может повлечь необоснованные убытки в связи с высокой волатильностью цен на газ, золото, нефть, бриллианты и другие ресурсы.
2. Индекс потребительских цен. Как вариант установления размера заработной платы в соответствии с действующим законодательством, полагаю возможным изменять арендную плату в соответствии с изменением индекса потребительских цен. Информацию об индексе потребительских цен можно найти на сайте Белстата.
3. Ставка рефинансирования Национального банка.
4. Банковские кредитные ставки или процент выручки арендодателя.
Вышеперечисленные способы установления размера арендной платы являются соответствующими новому законодательству, так как они не связаны с применением курсов иностранной валюты.
Предприниматели часто задают вопрос: а можно ли привязать арендную плату к криптовалюте, в том числе к биткоину, эфириуму и другим? Во-первых, в разное время биткоин имел разную стоимость: начиная от $2 и заканчивая $60 000. Во-вторых, «крипта» не является валютой как таковой, и вроде как формально ее можно использовать, но курса биткоина к белорусскому рублю не существует, а использование курса «крипты» к доллару является опосредованным применением валютного эквивалента, что запрещено законом.
Как часто можно менять размер арендной платы?
Гражданский кодекс устанавливает, что стороны вправе менять размер арендной платы по взаимному соглашению, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем, арендодатель и арендатор могут договориться о более частом изменении ставки арендной платы (например, 2 раза или 12 раз в год, т.е. чаще одного раза), но условие о такой возможности необходимо обязательно внести в договор аренды.
Как еще можно обозначить размер арендной платы?
Субъекты хозяйствования могут заключить не договор аренды, а соглашение сторон наряду с самим договором аренды. Это может быть соглашение о сотрудничестве, соглашение о порядке взаимодействия между субъектами хозяйствования и др. В соглашении можно указать арендную плату следующим образом: «арендная плата установлена в базовых арендных величинах, размер одной из которых равен 100 евро».
В данном случае нормы Закона N197–З не нарушены, потому как Закон N197–З приостанавливает нормы о валютном эквиваленте исключительно в отношениях, связанных с заключением договора аренды, но не в других правоотношениях между субъектами хозяйствования.
Что в итоге?
В самом договоре аренды применять привязку арендной платы к курсу иностранной валюты нельзя, но можно:
- привязать размер арендной платы к другим единицам, коэффициентам, ставкам и др.;
- заключить отдельное от договора аренды соглашение, в котором указать на валютный эквивалент, и сделать отсылку к этому соглашению в договоре аренды.
Вебинар Владимира Несмашного по арендной плате и лизингу в связи с запретом на эквивалент валюты, где более подробно раскрываются изложенные выше нюансы, можно посмотреть здесь.
Еще больше новостей – в нашем Telegram-канале.
Поделиться своей новостью или «денежной» историей с редакцией можно через @myfinby_bot.