«Всплеск предпринимательства радует». Топ-менеджер «А-100 Девелопмент» — о трендах в коммерческой недвижимости и не только

«Я ни разу не искала работу»

– Расскажите о том, как складывалась карьера. Назовите основные вехи, на которые стоит обратить внимание в интервью, и что вдохновляло, что побуждало двигаться дальше.

– Если говорить о моей карьере, то я считаю, что мне очень повезло, потому что первое мое место работы было в одной из бизнес-школ в Минске. Я пришла сразу после университета на позицию маркетолога и, конечно, попала в совершенно новый для меня мир.

Во-первых, это были нестандартные подходы в организации офисного пространства и взаимодействии в команде: я впервые увидела, что такое open space, когда у директора все время открыта дверь.

Во-вторых, это, конечно же, сами люди: на тот момент это были акулы бизнеса, на которых я тогда смотрела широко раскрытыми глазами. Они казались такими открытыми, современными, они все время обучались чему-то. И, в общем-то, они помогли визуализировать концепцию моего будущего.

После этого я очень плавно росла: маркетолог, потом руководитель отдела маркетинга, потом директор по маркетингу. Это был естественный путь. Я меняла компании, но при этом ни разу не искала работу. То есть мне просто делали предложения друзья или бывшие коллеги.

И это был большой плюс, потому что, когда тебя выбирает другой человек, который тебя уже знает, совпадает с тобой по ценностям, по жизненному вайбу, – вероятность понимания и полного контакта в рабочих вопросах очень высока, ведь вы уже знаете друг друга и имеете опыт взаимодействия.

– Очевидно, что ключевой ценностью для вас являются люди. Но как вы выбирали компании, в которых соглашались работать, по каким критериям?

– Я в большей степени всегда обращала внимание на то, а интересно ли мне этим заниматься, а хочется ли мне быть с этими людьми в этой команде. А мне хочется оказывать такие услуги или создавать такой продукт? Для меня важно, чтобы ответы на эти вопросы были утвердительными. Для меня всегда были важны смыслы: что делает компания и с кем. Таким образом я и двигалась.

Компании, в которых я работала, были лидерами рынка с высокими стандартами в продукте: представительство PEUGEOT в Беларуси, телекоммуникационная компания и девелопмент.

«Эти вопросы стали для меня открытием»

– Что привело вас в «А-100 Девелопмент»?

– В какой-то период я созрела для того, чтобы пройти курс обучения на Executive MBA. Среда, в которую ты попадаешь – 25 собственников и топ-менеджеров, – оказывает удивительное воздействие сама по себе.

Получается такой горизонтальный рост в познании разных бизнесов и разных ситуаций.

Как раз в то время я познакомилась с действующим директором «А-100 Девелопмент» Светланой Шевлик. Мы пообщались 10-15 минут, и она мне задала всего два вопроса. Я их теперь тоже задаю на собеседованиях, но тогда они для меня были таким открытием:

• Во-первых, она меня спросила: а чем бы вы хотели заниматься, если бы у вас был выбор?
• А второй вопрос был: сколько бы вы хотели за это получать?

На тот момент я начинала строить дом, и многие вопросы, актуальные для девелоперов, у меня вызывали очень живой интерес: планировки, как правильно организовать пространство, на что обратить внимание и так далее.

И я, не задумываясь, сказала Светлане: я хочу заниматься созданием продуктовых концепций. Создавать квартиры, в которых нет лишних метров и все интуитивно понятно, дома и кварталы, в которых будет комфортно не только жить, но и проводить свободное время, общаться с друзьями. Где продумано все – от мест размещения розеток до расстояния до ближайшей аптеки.

Ну а второе, по зарплате, я уже не помню. Это было 10 лет назад. И, наверное, это было не очень много, потому что, как только я это произнесла, она у меня спросила: «А когда вы сможете выйти на работу?»

И я сидела с широко открытыми глазами, потому что это было очень неожиданно. И это такой интересный прием, когда ты не ищешь работу и не хочешь понравиться человеку. А потом тебе просто задают правильные вопросы, и все становится на свои места, как пазл.

Сейчас, опять же, мы понимаем, что есть коучи, менторы, и это уже такие вопросы, которые у всех на слуху. Но 10 лет назад про это еще мало кто знал. С тех пор я всегда и всем говорю, что надо прислушиваться к тому, чего ты действительно хочешь.

«Полное принятие любой идеи»

– Прозвучали две важные вещи: вас вдохновляют люди, миссия компании и совпадение личных ценностей и личных интересов с тем, что вы делаете на работе. Вы думали когда-нибудь о том, чтобы быть предпринимателем? Почему остались в найме?

– Этот вопрос мне часто задают сейчас знакомые, друзья, родственники. Они говорят: ты эксперт в разработке стратегий, эксперт в создании продуктов, почему ты не идешь в собственный бизнес?

Наверное, ответ кроется в том, что, когда ты реализован, когда ты занимаешься любимым делом, у тебя есть свобода в принятии решений, у тебя есть ответственность, – не возникает такой острой необходимости начинать собственное дело.

Когда люди, с которыми ты взаимодействуешь повседневно, совпадают по ценностям, все кажется гармоничным. Да, безусловно, возникают какие-то спорные ситуации, в которых можно не найти поддержки. Но, когда ты показываешь какие-то доводы, никто не останется глух. А чем больше тебе задают вопросов – тем лучше. Потому что, отвечая на них, ты ищешь еще больше аргументов, прорабатываешь все риски.

Мое природное упрямство и терпение, целеустремленность в работе – приводят к тому, что я в большинстве случаев могу убедить другого человека или группу людей, что идея имеет право на жизнь. Если я сама искренне так считаю, разумеется.

Например, у нас были квартиры с каминами в ЖК «Пирс». И на старте никто не верил, что это будет востребовано. Все говорили, что в таких домах никто не делает камины. И мы очень долго спорили, что это невозможно реализовать. Но сказать, что я чувствовала себя в компании оппозиционером, – нет. Это все-таки был диалог, и сама культура компании такая, что, когда ты предлагаешь идею, она не отвергается. Все, наоборот, относятся с интересом и помогают подтвердить или опровергнуть гипотезу.

Шутки ради могу рассказать одну историю. Я как-то захожу к проектировщикам и говорю: «Слушайте, у нас тут 23-этажное здание… И у меня есть гениальная идея!». А они сразу начинают вздыхать, когда заходишь к ним с такими словами: мол, ну что там такое? «А давайте, – говорю, – на 23-м этаже сделаем песчаный пляж и волейбольную площадку!»

Это, конечно же, была шутка. Но, когда ты видишь, как все эти высокопрофессиональные люди вполне серьезно воспринимают любое предложение, касающееся продукта, начинают обсуждать, что там на высоте будет ветер, парусность большая и так далее, – это полный восторг. У нас просто нет культуры высмеивания или недоверия. Наоборот – полное принятие любой идеи. Это очень ценно.

«Виден всплеск предпринимательства – это очень радует»

– В данный момент вы являетесь директором «А-100 Девелопмент» по развитию. Какова ваша сфера влияния и сфера ответственности? На каких задачах фокусируетесь?

– Сейчас я сконцентрирована на развитии отдельного бизнес-направления – коммерческая недвижимость. В последние годы у нас очень значительно вырос портфель: есть свои торговые центры, бизнес-центры, есть склады, очень активно развивается стрит-ретейл в жилых кварталах. Это и стало основным импульсом для выделения коммерческой недвижимости в отдельное направление.

Такое решение обсуждалось уже несколько лет. Операторов становится все больше, нагрузка растет, количество жителей увеличивается, появляются новые сферы бизнеса и виды операторов, которые требуют много внимания и взаимодействия. С ростом портфеля мы почувствовали необходимость больше внимания уделять развитию направления и наращиванию экспертизы.

И, поскольку четкая выстроенная стратегия и качественная концепция коммерческих объектов – залог успеха, то сейчас это моя основная зона ответственности.

– Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас своеобразную оттепель после ковидных времен, когда и операторам, и арендополучателям было крайне сложно. Какие закономерности вы наблюдаете сейчас, какие проблемы сохраняют актуальность?

– Да, действительно, виден всплеск. После длительного спада активности рынок в целом стабилизировал вакантность, а отдельные бизнес-центры оказались заполнены практически полностью. Фактически полностью разобраны офисы с качественной отделкой. Доминируют случаи аренды небольших офисных площадей. Доля найма помещений от 1000 м2 крайне мала. При выборе офисного помещения арендатор сместил акцент в сторону релокации в более качественные офисные помещения по удобству расположения, эксплуатационным характеристикам самого здания и непосредственно помещения.

В ближайшее время рынок будет находиться под влиянием достаточно большого объема поступающего нового предложения.

Если говорить про стрит-ретейл, то здесь возрастает требовательность посетителей к комфорту и качеству, необычным, креативным подходам в организации пространств.

Со стороны арендаторов все чаще сталкиваемся с запросом взаиморасчета в процентах от товарооборота, и в первую очередь это связано с ростом предпринимательства. Также арендаторы часто обращаются к застройщику с просьбой адаптации помещения к их требованиям на этапе строительства, чтобы сократить затраты и ускорить сроки открытия.

Стрит-ретейл является наиболее интересным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Мы стараемся обеспечить высокий уровень сервиса по всем направлениям, будь то услуги, общепит или ретейл. В торговых центрах, например, есть очень интересные решения у операторов: они ярко и современно оформляют витрины, используют экологичные материалы, учитывают тренды и создают разнообразие в ассортименте. В том числе это связано с тем, что на рынок приходят крупные российские сети.

– Как вы отслеживаете уровень удовлетворенности жителей районов? Поделитесь даннымио закрытии потребностей, каких бизнесов не хватает в районах сейчас?

– На примере «Новой Боровой», которая строится уже 10 лет, видно, что там уже достаточно много коммерческих помещений – целые бульвары. Для расчета насыщенности района теми или иными услугами мы используем мировые практики. Оптимальное соотношение коммерческой недвижимости на м2 жилья составляет от 2,5% до 3%. Есть проекты, в которых количество может быть увеличено до 7-10%. А также важно учитывать, насколько насыщена инфраструктура прилегающих районов, ее структуру и качество.

Затем мы учитываем особенности целевой аудитории. В «Новой Боровой» много семей с детьми, поэтому мы увеличиваем процент детских развивающих центров и спортивных клубов. А также учитываем тренды последних лет. Так, например, после ковида люди хотят уединенные, небольшие, красивые кафе, чтобы встретиться и пообщаться. Им не нужны большие и шумные места, они хотят уюта. Можно сказать, что в последнее время в принципе выросла востребованность качественных мест общественного питания. Этим объясняется стремительный рост сетевых кофеен и мест семейного досуга. Также мы закладываем большую, чем рекомендовано экспертами, долю спортивной функции – 10% против 7%.

Раз в год опрашиваем 500-600 жителей на предмет того, каких функций, каких сервисов им бы хотелось видеть больше. И, учитывая будущие объекты, вносим в случае необходимости корректировки в концепцию.

Вот ТОП 10 из последнего исследования:

Еще один тренд – осознанность и саморазвитие. Несмотря на популярность онлайн-образования, многим важно сейчас офлайн-образование: языковые курсы, шахматы, вокал. В рамках наших кварталов мы обеспечиваем максимальное разнообразие операторов. Ну и, конечно, во главу мы ставим предпринимательские инициативы наших жителей.

«Оператор быстрее начинает зарабатывать, мы – быстрее получать прибыль»

– Есть ли какие-то критерии, по которым вы выбираете операторов?

– Перед тем как пригласить оператора, мы анализируем «соседей», изучаем уже существующие у нас бизнесы и оцениваем необходимость в данной локации. Это своего рода двойной чекап: оператор оценивает вероятность успешности ведения бизнеса в данном месте, а мы дополняем, учитывая опыт наших операторов и пожелания жителей.

Мы также просим каждого оператора прислать презентацию, чтобы понять его концепцию. Нам важно, чтобы это был современный формат, соответствующий ценностям наших проектов.

Конечно, мы смотрим на сетевых операторов с их репутацией и гарантией стандарта сервиса. Но мы также открыты для инновационных идей, для предпринимателей с новыми форматами. Например, у нас был первый в Беларуси магазин без продавца – зоомагазин. Там люди могли приходить, брать товары, расплачиваться и уходить. Потом появился книжный магазин-кафе с детской комнатой, где можно было почитать книжку и купить ее, если она понравилась. Коворкинг-пространства тоже были новинкой в свое время.

Сейчас в «Новой Боровой» открылся бесконтактный магазин, а скоро откроется спортзал, специализирующийся на нейроразвитии детей. Это уникальный проект, где будут специальные комнаты для упражнений на баланс и моторику, направленные на развитие мозга. Несмотря на наличие сетевых фитнес-центров, мы отдали приоритет этому несетевому проекту, реализованному жителями «Новой Боровой». Он откроется весной следующего года.

– Есть ли какой-то льготный период для операторов? Помогаете ли бизнесу встать на ноги?

– Да, обычно это месяц-два. Но помогаем, не только предоставляя льготный период. 95% помещений в «Новой Боровой» сдано еще до сдачи объекта. Это важно, потому что на этапе строительства мы можем внести изменения в помещение, упростить оператору вход и сократить время открытия. Это выгодно всем: оператор быстрее начинает зарабатывать, мы быстрее получаем прибыль, а жители получают удобную инфраструктуру в новом районе.

«Важно не предавать себя, и тогда все складывается…»

– Ирина, вы работаете в компании 9 лет. У вас трое детей, с двумя из них вы жили 2 года в Бразилии и работали удаленно. Расскажите об этом удивительном приключении. Как вам удалось сохранить эффективность и почему решили вернуться в Беларусь?

– У меня трое детей: сын и две дочки. Сыну 20 лет, он философ, любит поговорить о жизни, работе, событиях в мире. Дочке 13 лет, она подросток, активная, любопытная, легко находит контакт со всеми. А младшей дочке, Оливии, три года. Она – облако нежности, любви и ласки, ее просто невозможно описать словами.

У них большая разница в возрасте, поэтому они не сильно влияли на мою работу. Я бы даже сказала, что они помогали мне структурировать жизнь и быть более организованной. Когда у тебя трое детей, всем нужно уделить внимание, у каждого свои интересы. Кто-то болеет, кто-то поступает, у кого-то концерт. Именно это подстегивает тебя быть более организованной.

Планируя третьего ребенка, я решила, что посвящу год семье: буду путешествовать, заниматься саморазвитием. Но, когда Оливии было два месяца, руководство компании попросило меня вернуться в бизнес-процессы. Работу я люблю, это моя самореализация, поэтому я согласилась. В то время компания работала удаленно из-за ковида, и я договорилась работать удаленно, но не из Минска, а из Бразилии – так я смогла совместить работу, путешествия и время с семьей.

– Было ли связано предложение компании вернуться к работе с трудностями, которые появились у бизнеса во время ковида?

– Время ковида – это было огромное испытание для всех бизнесов, и, конечно, в этот момент компании надо было мобилизовать все свои силы.

– Как прошел переезд и обустройство?

– Надо отметить, что это был мой не первый опыт жизни за границей. До этого я уже жила в Швейцарии и Германии, поэтому большим стрессом для меня это не было. Я понимала, какие вопросы мне предстоит решить, и просто их решала. Изучение нового языка, поиск жилья и выбор медицинского страхования – основное, что стояло на первом месте.

Я, в принципе, человек, который нацелен на развитие. И мне это было просто интересно. Я с удовольствием всем занималась. Да, самое трудное, самое ответственное – это дети: это школы, детские сады, медицина и прочие вопросы, которые нужно решать, когда ты несешь ответственность за другого человека. Но мы быстро со всем справились.

– Разница во времени с Бразилией около 6 часов, как вам удавалось подстроиться под рабочий график?

– Я работала с шести утра, и даже такой формат мне больше подходил. Я вставала в 5 утра, в 6.00 у меня начинался рабочий день. Соответственно, после 16.00 я могла заниматься семьей, гулять вдоль океана, бегать, встречаться с друзьями, уделять время хобби. И это для меня был очень удобный режим. Мне было комфортно.

Тем более что вся компания работала тогда удаленно и все соответствующие процессы были прописаны – я чувствовала себя уверенно в работе онлайн.

Так прошло 2 года…

– По какой причине и с каким чувством возвращались домой?

– Я возвращалась с огромной радостью и любовью. Я очень люблю Минск, и это безусловная любовь. За что ты любишь своего ребенка? Да не знаю, просто люблю. Потому что ребенок – часть тебя, а ты – часть ребенка. Также и этот город – это часть меня, и я часть его.

Я говорила, что я жила еще в Германии и Швейцарии, но каждые детские каникулы я старалась приехать в Минск. У меня здесь много друзей, у меня здесь прекрасная работа. Я с нетерпением возвращалась в Минск и с огромной благодарностью Бразилии: я и не думала оставаться в Бразилии навсегда.

«Если ты веришь в экологию, но при этом работаешь на заводе про производству пластиковых изделий, у тебя будет болеть сердце, даже если тебе много платят»

– Какие советы вы могли бы дать женщинам, которые не могут найти баланс, мечтая реализовать себя не только в семье, но и в карьере?

– Само по себе слово баланс для меня очень странное. Это что-то неустойчивое и то, чего очень сложно достичь, – надо очень сильно напрягаться и потратить много энергии. Это точно не про мою жизнь и не про меня, поэтому слово баланс я лично в своей жизни не использую.

Я больше фокусируюсь на определенных сферах жизни, которые мне важны в данный момент. Например, сейчас это работа и саморазвитие. Все остальное тоже важно, но я стараюсь поддерживать минимальный необходимый уровень вовлеченности во всех остальных вопросах. Если получается больше – отлично, но главное – не опускаться ниже определенного порога.

Это может длиться год, например, если ты учишься и хочешь закончить образование. Совмещать работу и учебу непросто, особенно когда есть дети и нужно уделять время себе. Я просто в какой-то момент понимаю: «Нет, сейчас я не буду уделять себе внимание, но зато я закончу университет и получу новое образование». А после я перенаправляю фокус внимания на другую сферу, которую нужно подтянуть.

В моем понимании постоянный баланс невозможен. Я даже не пытаюсь его достичь. Я просто смотрю на ситуацию и вижу, что, когда я удовлетворяю свою потребность в чем-то, все вокруг счастливы. У тебя появляется энергия, и ты делишься ею с коллегами, семьей – и всем хорошо. А если ты не реализовал что-то, но стараешься выдержать баланс, ты несчастна, ходишь с кислым лицом и ничего не делаешь.

Самое главное – понимать, чего ты хочешь, какие у тебя ценности. Если ты веришь в экологию, собираешь макулатуру, сортируешь мусор, но при этом работаешь на заводе про производству пластиковых изделий, у тебя будет болеть сердце, даже если тебе хорошо платят. И что будет с твоей нервной системой?

Так что баланс – нет, гармония – да. Гармония с собой – вот что важно. Не врать себе. В бизнесе есть такое понятие – «узкое горлышко». Ты решаешь проблему с одним «узким горлышком», но появляется другое – и так постоянно находишься в движении. Самое главное – отслеживать эти моменты и своевременно корректировать.

– 2024 год подходит к концу, что можете сказать о личной стратегии?

– У меня есть желание делиться своим опытом с другими людьми. Сейчас я активно участвую в бизнес-сообществах: много общаюсь, консультирую.

У меня большая семья, и средняя дочь подходит к возрасту поступления в университет. В следующем году я планирую уделить ей больше внимания в связи с этим.

Еще одна ценность для меня – здоровье. Желаний много, но без здоровья невозможно реализовать то, чего хочется. Я планирую активно заниматься своим здоровьем, спортом. Здоровье и самореализация – это те основные сферы, на которых я планирую фокусироваться в ближайшие годы.