Как выбрать подходящий вариант для инвестиций в недвижимость

Как составить инвестиционный портфель из недвижимости? Нужны ли для этого специальные информационные продукты?

‒ Если говорим про начинающего или непрофильного небольшого инвестора, который имеет намерение сохранить или нарастить доходы, полученные от малого бизнеса в деятельности, отличной от рынка коммерческой недвижимости, то стоит изучить основы функционирования рынка коммерческой недвижимости, ознакомившись со специальной литературой, публикациями в СМИ. Полезным будет посетить профильные мероприятия и там (или в другой обстановке) лично пообщаться с игроками рынка: собственниками, арендаторами, профильными консультантами, юристами, финансирующими организациями.

Далее рекомендую четко идентифицировать свои инвестиционные цели, задачи, чтобы достичь конкретных результатов. Нужно конкретизировать, что хочет получить инвестор: краткосрочную, долгосрочную прибыль, выбрать страновой рынок для инвестирования, функциональный вид объектов недвижимости и тому подобное.

Важно заранее определить доступный инвестиционный бюджет, который может быть вложен в проект с учетом выбранного горизонта инвестирования и ожидаемой доходности.

Начинать рекомендую с одного-двух небольших объектов, чтобы погрузиться в атмосферу функционирования рынка недвижимости и обкатать договорные, технические моменты.

Оценивая объект, не стоит упускать проверку как технического состояния, так и зарегистрированных прав собственности на объект.

Кому подходит инвестиционный портфель из недвижимости, какой минимальной суммой нужно располагать?

‒ Инвестиции в недвижимость хороши для тех, кто не имеет намерения ежедневно заниматься и погружаться в активные виды бизнесов. Минимальная сумма для старта индивидуальна, зависит от финансовых возможностей и инвестиционных аппетитов, а также уровня цен на конкретном локальном рынке недвижимости. Знаком с кейсами, когда клиенты начинали с покупки небольших торговых лотов от $50 тыс. и далее успешно развивали серьезные арендные бизнесы.

Какие типы инвестиционных портфелей с недвижимостью доступны белорусскому инвестору?

‒ По типу рисков инвестиционные портфели бывают: консервативными, агрессивными и умеренными.

• Консервативный предполагает низкие риски – низкая доходность. Покупка, например, небольших готовых торговых помещений с заключенными длинными договорами аренды с сетевыми торговыми операторами часто не по самой высокой ставке арендной платы. Расчет здесь на стабильный долгосрочный доход.
• Агрессивный подход – гонка за потенциально высокими доходами, имея перед собой, как правило, очень высокие риски убытков. Используется теми участниками рынка, кто имеет возможности перекрыть убытки от неудачных вложений за счет иных бизнесов или объектов.
• Умеренный – это, скорее, трезвая оценка и прогноз рынка, комбинирование в портфеле объектов с разным типом доходности и потенциальными рисками. Выбор типа инвестиционного портфеля по уровню риска – это взвешенное и обоснованное решение самого инвестора.

Нужно ли сразу обратиться к финансовому эдвайзеру или можно на этом сэкономить? Да и вообще, есть ли такие специалисты в Беларуси?

‒ Для работы с конкретными инвестпроектами, скорее, будет полезен профильный инвестиционный консультант. Понятно, что такие услуги платные и часто привязаны к результату формирования успешного инвестиционного пакета. Мой опыт говорит, что к комплексным консультантам, которые обладают компетенциями как на рынке недвижимости, так и в структурировании сделок по формированию инвестиционных пакетов, обращаются, скорее, даже не средние, а средние+ и крупные инвесторы. Речь о ситуациях, когда требуется плотная работа с финансовыми организациями, предоставляющими кредитный рычаг для сделок. Для начинающих небольших игроков этого рынка будет достаточно консультаций с риелторами, юристами и техническими экспертами.

Обязательно ли при общении с консультантами раскрывать доходность портфеля с облигациями, например, и сумму на депозитах?

‒ Если цель общения с финансовым эдвайзером – это формирование идей для пакетного инвестирования в недвижимость, то правильным будет заявить свой выделенный бюджет для инвестиций и текущие условия хранения денег (доходность текущего варианта размещения), чтобы консультант смог эффективно просчитать альтернативные варианты вложений и дать сравнение по рискам и доходности.

Если финансовый эдвайзер привлекается в целом для разработки стратегии и плана по работе со всеми личными доходами клиента и сбережениями клиента, то это уже другая история и, наверное, тут совместный разговор будет идти почти при полном раскрытии информации.

Следует ли сразу ориентироваться на актив в Дубае, потому что там средняя доходность 6,5‒7 %?

‒ Если говорим про белорусских инвесторов, то важно отметить, что выход на дубайский рынок (или любой зарубежный рынок) ‒ это затраты денег и времени на изучение местного рынка, юридической стороны и бизнес-менталитета нового региона. Сегодня озвученный уровень доходности (и даже) выше можно получить и в Беларуси в сегменте торговой и складской недвижимости.

Самый очевидный путь начать получать пассивный доход с недвижимости ‒ это купить квартиру и потом ее сдавать или перепродать. В чем недостаток такого подхода?

‒ Для сохранения средств, вероятно, такой вариант отличный, но с точки зрения доходности от сдачи в аренду ‒ это один из низкодоходных вариантов для массового сегмента, сулящий порядка 3‒4 % годовых плюс значительные затраты на периодическое обновление отделки после арендаторов.

Нужно учитывать и цену входа: одно дело купить спекулятивную квартиру на ценовом дне, условно при 700 у.е. за метр, и другое ‒ на пике, за условные 1800 у.е./метр. А цена аренды в обоих случаях сопоставима. Это случай, когда говорят: «Почувствуйте разницу».

Советуете присмотреться к складам как к более ликвидному активу? Кому это подходит?

‒ Обзоры рынка профессиональных консультантов сейчас говорят о том, что наблюдается спрос арендаторов на склады высокого класса площадью от 1‒2 тыс. кв. м, а по большей части вообще ‒ более 5 тыс. кв. м.

Вложение в покупку или строительство складов исходя из бюджета на покупку или строительство потянут уже достаточно крупные профессиональные игроки рынка недвижимости.

Инвестировать в недвижимость лучше до начала строительства объекта?

‒ До начала строительства – вообще не советуем. Слишком высокие риски получения разрешительных документов и сами строительные риски. А вот когда здание уже активно строится, застройщик известный, надежный и финансово стабильный, цена значительно ниже, чем готовых помещений, – то это имеет экономический смысл. В основном это относится к жилым многоквартирным проектам, включая встроенные коммерческие помещения. Последние годы такой вариант также был популярен со складскими проектами.

Есть ли у белорусских инвесторов возможность инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT)?

‒ На западных рынках инвестирование через коллективные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) ‒ очень распространенная форма. Фонд собирает у множества мелких инвесторов значительные объемы инвестиций, которые можно вкладывать в покупку больших объектов и объемных пакетов объектов недвижимости, которыми фонд сам и управляет, обеспечивая инвесторам доходность, распределяя прибыль между пайщиками.

Насколько нам известно, сейчас нет возможности участвовать в инвестировании в недвижимость в таком формате. Хотя попытки запуска REIT в Беларуси через токены были отмечены в прессе.

Какие сейчас самые популярные стратегии в инвестициях в недвижимость?

‒ Как и всегда, найти хороший вариант торговых помещений в очень проходных местах подешевле (чем в среднем по рынку), сдать в аренду подороже (чем у соседей), быстро окупить покупку (за 5‒7 лет, а лучше ‒ быстрее) и работать в прибыль!

Оксана Кузнецова

Журналист

Оцените статью:

4Нравится

3Смешно

0Удивлен

0Грустно

0Возмутительно