Нести деньги «в котлован» или купить квартиру на сдаче дома? Разбираемся, что лучше
Покупка квартиры на этапе котлована и в готовом доме – это разные цены и разный уровень рисков. Купив раньше можно сэкономить или заработать на перепродаже. Или потерять до пяти лет, пока долгострой будут передавать в руки УКСа и достраивать силами государства с доплатами. Вместе с Domovita.by разбираемся в плюсах и минусах покупки на разных этапах строительства.
Купить квартиру на этапе котлована
Самые низкие цены на жилплощадь всегда на этапе котлована, когда застройщик еще ничего не может предложить будущим покупателям, кроме обещаний и красивого рендера. Например, в панельных новостройках Степянки или Леонида Беды в самом начале строительства комплексов можно было купить квартиру за «справедливые» $1000 на квадратный метр.
Каркасно-блочные здания дороже. Например, квартиры в «Квартале на Грушевке», которые будут сдавать в 2024, стоят $1230. Но только потому, что не готов даже первый дом, где цены уже доходят до $1450 (сдать планируют в этом году). Продажи первого дома МК «Фарфоровый» стартовали с $1300 за метр, а теперь в готовом доме почти не найти цен ниже $1600.
Так что теоретически здесь можно заработать, купив 46-метровую однушку по $1230, то есть за $56,5 тысяч, и продав через несколько лет, допустим, по $1500, то есть за $69 тысяч. Выручка за простое ожидание – $12,5 тысяч. Но при этом мы не учитываем возможные издержки: коммунальные платежи по полным тарифам (в квартире после сдачи можно зарегистрироваться), сборы в товариществе собственников, а также 13% налога, если это вторая проданная квартира за 5 лет.
Однако существуют риски. В Минске как минимум шесть проектов-долгостроев, некоторые из них возводят по пять и более лет. Даже государственные застройщики этим грешат. Стоит посмотреть только на новостройку возле улицы Академика Купревича, которая дала осадку, а будущие жильцы ждут свои квартиры уже два года сверх срока. Так что первый риск – попасть в яму долгостроя. В частности цены низкие именно для того, чтобы побороть страх первых покупателей.
Еще один риск связан с возможной неликвидностью жилья. Не всегда по рендерам можно определить, будут ли покупаться квартиры. Более того, исполнение может не соответствовать первоначальному проекту, потому что могут возникнуть какие-либо функциональные ограничения. Например, первоначальный проект «Лазурита» выглядит совершенно не так, как здание теперь.
Но и в целом квартиры, дом, район, могут не соответствовать определенным качествам или заявленному ценовому сегменту. Так до сих пор продаются квартиры в домах на улице Калинина, доме на Мястровской и D3. И все это неплохие дома, однако квартиры в них не расхватывают. Где-то из-за дороговизны и элитности жилья, где-то из-за огромного количества более дешевых и лучших проектов вокруг. Квартиры в таких домах будет трудно выгодно продать. Тем более, что вам возможно придется конкурировать с ценами застройщика, который распродает оставшиеся квартиры.
Последнее – это в каком состоянии находится рынок. И хотя в рублях стоимость недвижимости всегда растет, в долларовом эквиваленте графики цен волнообразны. И сейчас средняя цена по рынку постепенно снижается, однако невозможно точно предсказать, когда она вырастет или вовсе опустится еще ниже к моменту сдачи дома. Потому и выручка может уменьшиться.
Действительно дешево можно купить недвижимость только у некрупных застройщиков. Так например почти неизвестный «ТЕНКинвест» продавал квартиры в ЖК «Четыре сезона», в некоторых случаях, даже меньше $1000 за метр. Но после сдачи первого дома и с появлением доверия к застройщику, даже на этапе котлована следующих домов, таких цен уже не найти.
Застройщики, которые изначально обладают репутацией на рынке не мелочатся с ценами и сразу начинают с $1200-$1300 в зависимости от проекта. Но и в этом случае никто не застрахован от рисков. Например, на стройке MOD House от «ТАПАСа» уже второй год не ведутся работы. А квартиры в комплексе продавались от $1650 за квадрат в двушке.
Купить готовое или почти готовое жилье
На последних этапах строительства цены в новостройках достигают своего максимума и заработать на ней уже вряд ли выйдет. Разве что попробовать вложиться в ремонт, сдавать квартиру в аренду или продать. Но для этого нужно угадать с функциональным ремонтом, который будет цениться покупателями.
Готовая новостройка обойдется значительно дороже, однако в этом случае вы платите за уверенность в том, что дом не вызовет проблем, не превратится в долгострой, не даст осадку, а квартиру не будет затапливать. Можно будет заранее познакомиться с соседями, узнать, ровные ли стены и другие важные вещи в квартире. И все это еще не заплатив за нее.
Также, если у вас уже на руках есть деньги на квартиру, то их можно вложить во что-то другое. Например, процент по нынешним вкладам в долларах превышает 5% годовых. То есть положив в банк $56,5, на которые сейчас можно купить однушку на котловане в «Квартале на грушевке» из первого примера, через четыре года можно получить те же $69 тысяч и купить на них уже готовое жилье из серий, которые будут сданы в 2026 году.
Что в итоге?
Заработать на покупке и ожидании все еще можно, пусть даже рынок не в состоянии быстрого падения цен, как было в 2011 году. Но размер выручки при этом значительно снизился. Также необходимо, чтобы совпали простые условия:
- цены выросли;
- дом был востребованным;
- стройка не зависла на несколько лет.
Но даже если условия и простые, это не значит, что их легко будет предсказать.
При этом заработать на готовом жилье вряд ли выйдет. Но при наличии денег и терпения можно вырастить капитал и купить ту же новостройку, но не в неизвестности на котловане, а в финале строительства.