До 2024 года многие арендодатели вынуждены будут отказаться от распространенной уже долгие годы в нашей стране практики привязки сумм в арендных договорах к иностранным валютам – особенно это касается сферы недвижимости. При этом отдельные участники рынка могут пострадать от вступления в силу новой нормы, а другие даже не почувствуют изменений.
С 23 сентября вступит в силу недавно принятый закон «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» – больше всего внимания в нем привлекло положение, которое до 1 января 2024 года фактически отбирает у арендодателей возможность в договорах привязывать к иностранной валюте размер арендной платы за пользование имуществом.
У различных участников рынка сразу появилось много вопросов касательно нового нормативно-правового акта, ответы на которые пытаются формулировать юристы.
Лизинг считается?
Эксперт юридической компании REVERA Александр Антонов отмечает, что в принятом законе говорится именно о плате за пользование любым имуществом, так что сразу возникла проблема применимости новых норм к лизинговым договорам. По его словам, текст закона, скорее, такую возможность исключает, однако лучше всего подождать официальных комментариев.
Аренда недвижимости
А вот аренды недвижимости новый закон касается напрямую. Если между владельцем того или иного объекта и арендатором уже действует соответствующий договор, но стороны не сумеют выработать для него другие условия до 23 сентября, то это, как полагает Антонов, даст повод считать арендные отношения между ними прекращенными. При этом если после вступления новых норм в силу участники соглашения продолжат исполнять его на старых условиях, это позволит считать такую сделку юридически ничтожной, а при наличии доказанного умысла сторон – взыскать все полученное ими по договору в доход государства.
В комментарии порталу ilex партнер международной консалтинговой компании NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин рассказал, что уже два десятилетия в нашей стране распространена практика привязывания арендных ставков на недвижимость к евро. Несмотря на то, что за это время курс европейской валюты не раз существенно менялся, такой механизм привлекал участников рынка своими понятностью и удобством.
Альтернативы валютной привязке
При этом закон говорит исключительно о привязке сумм за аренду к иностранной валюте, однако в Гражданском кодексе Беларуси есть и иные варианты. По-прежнему можно назначать арендную плату в виде доли от выручки арендатора или привязывать оплату к условным единицам (например, к стоимости валютной корзины). Также никто не запрещает привязывать размер платы за аренду к стоимости каких-либо товаров – к примеру, золота. При этом, как отмечает Антонов, потенциал указанных вариантов будет определяться правоприменительной практикой нового закона.
Кто может пострадать и почему?
Андрей Алешкин говорит, что сложность заключается в том, чтобы найти привязке к евро достойную замену, которая на долгий срок давала бы защиту арендодателям от влияния инфляции, девальвации или иных серьезных изменений. Эксперт отмечает, что труднее придется тем игрокам рынка, которые указывают в договорах определенную сумму – так поступают владельцы офисных и складских помещений. А вот ритейлеры, которые официально закрепляют в соглашении с собственником в части оплаты вместо фиксированной суммы процент от оборота, не должны пострадать.
Алешкин рассказал, что почувствовать ущерб от нового закона должны собственники, имеющие кредиты в иностранной валюте и фактически закладывавшие ставки по ним в арендную плату. Эксперт прогнозирует, что банки теперь займутся переоценкой валютных рисков, что затруднит кредитование, в том числе и получение займов в соответствующих зарубежных учреждениях.
Выходом может стать перевод валютных кредитов в белорусские рубли. Однако новый закон или какие-либо иные нормативно-правовые акты в такой ситуации не требует от банков идти на подобные шаги, а ставки по рублевым кредитам гораздо менее привлекательны для клиентов.