Несмотря на то что кредиты подорожали, столичный рынок недвижимости продолжает бурлить, а многие покупатели спешат с оформлением сделок, пока курс доллара снизился. Myfin.by узнал, на что спрос выше: квартиры в новостройках или на вторичном рынке, – а также поинтересовались, как правильно приобретать жилье. На наши вопросы ответили директор АН «Партнер для всех» Ирина Донцова и заместитель директора по продажам «А-100 Девелопмент» Наталья Бычихина.
Ситуация на рынке
Бум на рынке недвижимости продолжается – в феврале в Минске, согласно данным Национального кадастрового агентства, заключено практически полторы тысячи сделок. И это почти рекорд за все время, всегда (кроме 2024 года) в последний месяц зимы квартир продавалось меньше.
Судя по оперативной информации, в марте падения не будет – несмотря на подросшие ставки по кредитам, сделок довольно много.
То, что рынок весьма активен, а в начале года продажи всегда падали, повлияло и на цену: средняя стоимость квадратного метра столичной недвижимости выросла за два первых месяца 2025 года на 2,5% (по сравнению с предыдущим месяцем) и составила 1647$ за м2. Это не исторический рекорд (в 2013–2014 годах цена была выше 1700$), но абсолютный максимум за 10 лет.
На что спрос больше?
По словам директора АН «Партнер для всех» Ирины Донцовой, жилье приобретается с разными целями: для жилья, под сдачу, для проживания студентов или молодых людей, семей с детьми, при размене квартир. И разные категории покупателей обеспечивают достаточно равномерный спрос. При этом он ослабевает на квартиры в старых домах – хрущевках и брежневках, и растет на жилье в новостройках – как сданных, так и возводящихся.
Сегодня весомая доля сделок, по ее словам, приходится на «Минск-Мир», где построено и строится более 10 тысяч квартир. Причем жилье предлагается разное: как на уровне котлована, так и квартиры с ремонтом на вторичном рынке.
– Цена на евродвушки с ремонтом в этом и других микрорайонах доходит порой до 2500$ за метр. Поэтому часто покупатели с периферии предпочитают квартиры с ремонтом в соседних микрорайонах по цене в полтора раза ниже, – поделилась наблюдением Ирина Донцова.
Доля сделок на вторичном рынке по-прежнему велика и превосходит количество договоров с новыми квартирами. При этом в большинстве минских районов средняя цена метра колеблется от 1400 до 1600$ за «квадрат».
По словам заместителя директора по продажам «А-100 Девелопмент» Натальи Бычихиной, при покупке жилья отправной точкой часто являются финансовые возможности. От этого зависит выбор между новостройкой или вторичкой, жильем класса эконом или люкс, меньшей или большей площадью, районом, насыщенностью квартала инфраструктурой и так далее.
– Если еще 10 лет назад вторичный рынок был примерно одинаков везде, то теперь уже и на вторичке представлено комфортное, современное жилье, которое успешно конкурирует с жильем старого жилого фонда.
Новая вторичка часто более привлекательна за счет грамотных решений: например, мы, как застройщик, можем реализовывать абсолютно любые архитектурные решения по части планировки, варьировать высоту потолков (до 7,7 метра), предлагать клиентам квартиры с окнами в пол или мансардные квартиры, не забывая, что наши квартиры из префаб монолита обладают улучшенными тепло- и шумоизоляционными характеристиками, – рассказала Наталья Бычихина.
Как купить квартиру в новостройке?
По словам экспертов, сегодня на рынке есть несколько вариантов покупки недвижимости: кредит, лизинг, рассрочка, стройсбережения, жилищный кооператив. Первые два сегодня наиболее популярны и применимы для множества объектов как на первичном, так и на вторичном рынке.
Жилье в новостройке можно купить как у застройщика, так и с помощью риелтора, который может предложить варианты во множестве локаций.
– Сейчас на рынке большое количество предложений от застройщиков, в Минске строится и уже построено, но не распродано множество как ЖК, так и отдельных домов. Богатый выбор как по планировкам квартир, так и по месту их расположения – в столице страны продаются квартиры в 139 новостройках. Кроме того, есть в продаже свежие квартиры, которые покупались на этапе котлована и теперь перепродаются, причем порой по цене дешевле, чем от застройщика в том же доме, – рассказала директор АН «Партнер для всех».
В некоторых ситуациях не обойтись без профессиональной помощи агентов недвижимости, считает Наталья Бычихина. Однако, по его словам, если покупатель определился с районом, взаимодействие с застройщиком значительно упрощает и укорачивает сам процесс покупки.
– У застройщика есть вся необходимая информация о жилье, начиная с характеристики материалов, шумо- и теплоизоляции, высоты потолков, количества квартир на этаже, сроков сдачи и заканчивая вопросами развития инфраструктуры. К тому же застройщик может предложить различные типы жилья для разных покупателей и дополнить сделку финансовым предложением: кредитом или рассрочкой на выгодных условиях. Приобретать квартиру у застройщика можно как на этапе котлована, так и уже в готовом доме, – добавила заместитель директора по продажам «А-100 Девелопмент».
Что по ценам?
По словам риелтора, вторичное минское жилье стоит дешевле не только потому, что метраж квартир в домах постройки 1970–1990-х годов меньше. Но и потому, что оно менее комфортно, хотя имеет массу преимуществ (зеленые дворы, инфраструктура, транспортная доступность).
– Разница в цене существенна – квартиры в новостройках с черновой отделкой, требующие солидных вложений, дороже квартир с ремонтом на вторичном рынке. Порой на 100$, а порой и на 1000$ за «квадрат». Есть варианты студий с ремонтом ценой в 2500$ за метр, есть квартиры в старых домах по 1100$ – это запущенные хрущевки, – рассказала Ирина Донцова.
По ее словам, попадаются варианты в 1300-1400$ за «квадрат» с хорошим ремонтом недалеко от центра в хороших домах.
При этом рынок ждет падения цен после начала массовых продаж ЖК «Северный берег». Причем как на новое жилье, так и на вторичку.
О том, что в столице страны вторички всегда продается гораздо больше, рассказала и Наталья Бычихина. Она пояснила, что причина на поверхности: такого жилья в Минске в принципе больше, нежели возводимых новостроек.
– К тому же некоторые девелоперские проекты уже близятся к завершению, некоторые только набирают силу, но рынок все еще нельзя назвать перенасыщенным новостройками. Поэтому спрос на свежее жилье от застройщика будет устойчивым. К примеру, интерес к жилью в «Новой Боровой» не ослабевает даже спустя 10 лет с момента закладки первого дома. А те, кто инвестировал в квартиры на этапе котлована в этом микрорайоне, перепродают жилье с прибылью в 10-15% от первоначальной стоимости, и это не предел, уровень повторных покупок при этом составляет в «Новой Боровой» 20%, – рассказала Наталья Бычихина.
– Разброс цен велик даже в пределах одного микрорайона – у нас мало районов с однородным жильем, только новостройки. Если брать «среднюю по больнице», то жилье в центре города дороже, чем в спальных районах, – пояснила Ирина Донцова.
Согласно данным Национального кадастрового агентства, в феврале самым дорогим проданным было жилье в историческом центре – 2532$ за м2 в Верхнем городе, 2697$ на Сторожевке и 2786$ в районе вокзала. Самое дешевое жилье в Минске по-прежнему в Шабанах – по 1259$ за «квадрат».
Что касается цен в новостройках, то самое дорогое жилье – в ЖК, строящемся на месте троллейбусного депо на Красной, самое дешевое – в панельках ближе к кольцевой (и за МКАД) от госзастройщиков. И разница за «квадрат» более чем в 2 раза.
На что стоит обращать внимание при покупке жилья?
По словам Ирины Донцовой, необходимо учитывать то, в срок ли сдался объект, изучить историю работы застройщика – не было ли у него проблемных объектов, почитать отзывы о работе.
– Важный момент – планировка дома, в частности, количество лифтов. Иногда на две сотни квартир их всего два, поэтому утром придется долго ждать возможности спуститься. Также следует внимательно изучать планировку самой квартиры, чтобы впоследствии не натыкаться на подводные камни, а также учитывать наличие парковок, – заявила директор АН «Партнер для всех».
По словам заместителя директора по продажам «А-100 Девелопмент», универсального сценария выбора квартиры в новостройке не существует: каждая встреча с клиентом – это детальная проработка его запросов, ведь кому-то нужна большая квартира с окнами в пол, а кто-то мечтает о компактной двушке с просторной террасой.
– И все же, если вы выбираете новостройку, прежде всего тщательно выбирайте застройщика. Его репутация – это гарант того, что ожидание совпадет с реальностью, и вы не услышите, что «что-то не так поняли», а новостройка не превратится в долгострой, – заявила Наталья Бычихина.
Обе собеседницы также отметили, что квартиры редко покупаются «на всю жизнь», и следует думать об их ликвидности, то есть цене, по которой вы сможете продать это жилье через 10-30 лет.
Представитель застройщика заявила, что залог будущей ликвидности и инвестиционной жизнеспособности недвижимости – выбор жилья выше стандартных потребительских качеств (с высокими потолками, грамотной и эффективной планировкой, отсутствием бесполезных коридоров).
– Универсального совета нет, но есть разумный подход, который и предлагаем: ориентируйтесь на тренды и здравый смысл. Возможность жить в квартирах с грамотной планировкой, в жилье с улучшенными шумо- и теплоизоляционными характеристиками – это еще и возможность сэкономить на ремонте за счет передовых технологий и инженерных решений, – резюмировала Наталья Бычихина.