Прошедший 2022 год оказался непростым для белорусского рынка коммерческой недвижимости. Но несмотря на то, что многие участники рынка ожидали глубокого падения, год оказался «сносным, и даже неплохим». Такого мнения придерживается партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, представивший «Отчет о состоянии торговой недвижимости. Итоги 2022».
Каким был 2022 год в торговой недвижимости
Эксперт отмечает, что на рынке в прошедшем году действовало несколько ключевых трендов.
Закрытие магазинов международных брендов: несколько крупных международных ритейлеров-арендаторов покинули белорусский рынок. На фоне «массового исхода» с рынка РФ на нашем рынке только две крупные сети, JYSK и H&M, свернули свою деятельность. В конце года объявил о закрытии единственный магазин Timberland. Также было несколько переименований магазинов, но брендовый товар от предшественников в них остался (магазины Point, Top Place в ТЦ «Замок»).
Отрицательная динамика розничного товарооборота (РТО): по итогам 2022 года в Минске динамика РТО составила минус 8% (по Беларуси -3,7%), а непродовольственная группа товаров ушла в минус более значительно – на 11,2%.
Масштабные слияния/поглощения: самое громкое событие в начале года – поглощение аптечной сетью «Остров здоровья» сети «Белфарм». В конце года стало известно о переходе в операционное управление сети «Санта» магазинов сети «Виталюр».
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- расчетные карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
Открытие двух новых крупных объектов: в июне открылся торговый центр Green Time. Общая площадь объекта – 33 тыс. кв.м. В конце декабря состоялось открытие ТРЦ «Минск Сити Молл». Общая площадь данного объекта – 47 тыс. кв. м.
Началось заселение арендаторами нового здания рынка «Экспобел»: в ходе проводимой реконструкции ТРЦ «Экспобел» был введен корпус рынка, куда начали переезжать павильоны (роллеты) с открытой территории.
Один из известных объектов-долгостроев – ТРЦ «Гулливер» – власти города передали УКС Мингорисполкома: летом стало известно, что вместо общественного комплекса будет построен квартал из нескольких домов. В квартале предусмотрен только один дом по индивидуальному проекту, остальные – обычные типовые панельные дома.
Спрос компенсировал выросшее предложение
В отчете отмечается, что спрос на протяжение всего 2022 года сохранялся умеренным, на рынке не наблюдалось высокой конкуренции за право оперировать свободными площадями. В то же время происходило открытие новых объектов розницы или общественного питания во многих торговых центрах.
Интересно, что в сегменте продовольственных якорей вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде в короткие сроки находили новых арендаторов. И даже в новых объектах, как в случае с ТРЦ «Минск Сити Молл», при фактическом отсутствии других арендаторов быстро нашелся продовольственный якорь – супермаркет сети Green.
На протяжении года рынок приспосабливался и вырабатывал правила работы в условиях влияния санкций. Так, ответом на произошедшее сокращение или риск сокращения арендуемых площадей международными брендами стало расширение «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями.
В частности в ТРЦ «Галилео» было организовано пространство Boulevard Concept Store, где представлены как известные мировые бренды, так и бутики ряда белорусских дизайнеров; в ТРЦ «Галерея Минск» организовано пространство TREND PARK, в котором к концу года было представлено порядка 30 дизайнерских магазинов; в ТРЦ «Дана Молл» открылось пространство WEARE с более, чем 20 белорусскими брендами.
Немного позже, осенью, ТРЦ «Галилео» организовал на своих площадях первый и крупнейший на текущий период фуд-молл «Конкорс». Его площадь - 3500 кв. м, на которых размещено более 30 корнеров и свыше 5000 посадочных мест. Позже в данном ТРЦ произошло еще одно крупное открытие года: кинотеатр SKYLINE Cinema.
Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло даже в сложном I-ом полугодии 2022 г., поскольку умеренный спрос на торговые площади сохранялся, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера.
В последующие месяцы 2022 года можно говорить не только о снижении риска роста вакантности, но и о реальном ее сокращении. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образованных за небольшой временной период в процессе ротаций. Заполнялись также и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды.
в сегменте торговой недвижимости. Источник: NAI Belarus
Аренда больше не привязана к евро
С первых чисел марта 2022 года ставки в пересчете на евро стали пересматриваться и снижаться. Запрос на пересмотр ставок возник со стороны арендаторов в период снижения курса рубля к евро. Поэтому арендаторы обратились с просьбами или о снижении ставки в евро, или фиксации курса рубля на определенном уровне (например, из расчета 3-3,2 рубля за 1 евро).
Уже с апреля пошла обратная тенденция: укрепление рубля к евро, и ставки, номинированные в евро, начали возвращаться на докризисные позиции. Собственники недвижимости оказались в несколько худшей ситуации, поскольку издержки, связанные с функционированием объектов, оплачиваются в рублях, а рублевая выручка от аренды из-за укрепившегося рубля сократилась. Также у собственников упали доходы и в случае привязки к проценту от оборота, поскольку розничный оборот начал снижаться.
Диапазоны ставок аренды на различные типоразмеры торговых помещений в период действия еврономинала, Евро за 1 кв.м. в месяц (минимальные, максимальные и наиболее характерные диапазоны):
В конце лета - начале осени сектор торговой недвижимости, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, был озадачен отвязкой ставок от традиционного еврономинала и переходом на рублевые ставки.
Собственники и девелоперы торговых объектов и проектов, а также арендаторы были в числе наиболее активных участников, кто выносил на рассмотрение различные варианты оптимального и безболезненного перехода от традиционного еврономинала на рублевые ставки арендной платы.
Прогнозы по рынку на 2023
Прошедший год оказался неблагоприятным с точки зрения роста. Однако уже с конца 2022 года ситуация стала улучшаться. Отмечен рост реальной заработной платы. Банки активизировали потребительское кредитование, начали снижаться ставки по потребительским кредитам.
Есть вероятность, что в первой половине 2023 года Национальный банк пойдет на снижение ставки рефинансирования, а следом банки снизят процентные ставки, что оживит потребительское кредитование и активизирует спрос на дорогостоящий сегмент непродовольственных товаров.
Ключевые тренды 2023:
- Падение розничного товарооборота замедлится, есть предпосылки к тому, что со II-го квартала 2023 года динамика вернется к положительной;
- На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров;
- Стабилизируется рынок аренды в целом. Рынок полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала;
- Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов;
- Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным;
- Собственники и дальше продолжат поиск новых идей уровня «концептуальных пространств», «центров национальных товаров».