Что происходит на рынке складской недвижимости Беларуси, какие проекты готовятся к запуску, на что стоит обратить внимание? Эксперты NAI Belarus объясняют, что происходит на рынке складской недвижимости в I-ом квартале 2024 г.
«В Багдаде все спокойно». Этот афоризм как нельзя лучше характеризует рынок складской логистики на современном этапе. Уже не первый отчетный период мы констатируем, что сегмент наиболее стабильный на всем рынке коммерческой недвижимости в плане хорошего спроса, высоких ставок и низкой вакантности.
Однако, если в период 2021-2022 годов эта стабильность подкреплялась хорошими объемами ввода новых площадей, растущим предложением, то и за 2023 год в целом, и за I квартал текущего особо порадовать нечем. А нарастающий дефицит бесконечно длиться без негативных последствий для рынка не может. Как известно, где тонко, там и рвется. Мрачных прогнозов все-таки строить не хотелось бы: есть и реализуемые проекты, и заявленные проекты, и, надеемся, реализуют их быстрее, чем случится какой-либо коллапс на рынке, – отмечает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
Общий обзор
Инфраструктура коммерческой складской логистики по состоянию на I–ый квартал 2024 года не изменилась с конца 2023 года и представлена 69 действующими объектами (Логистические центры и комплексы). Из них 18 – объекты государственной формы собственности, 51 – частной.
В I-ом квартале 2024 года стабильно высокими сохранились спрос и ставки аренды, и стабильно низкими – вакантность и предложение на рынке.
Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам, но случаи ротации стали редким явлением. О вакантности, как таковой, речь не шла.
Ситуация в отраслях-драйверах следующая. Сокращение складских запасов: на 1 марта 2024 года складские запасы к среднемесячному объему производства в Республике Беларусь составили 69,8% (годом ранее 78,2%) (в т.ч. в г. Минске – 100,3%). В денежном выражении запасы готовой продукции составили 9,078 млрд рублей и выросли за год только на 0,3%. Нормализовалась транспортная отрасль: грузооборот транспорта составил 101,6 % к аналогичному периоду 2023 года (для сравнения, в начале 2023 года только 66,4% по отношению к уровню сопоставимого периода 2022 года). Отмечен рост внешней торговли товарами на 2,1%.
Предложение на рынке
Предложение на рынке современной складской недвижимости в рассматриваемый период не изменилось. Что является крайне отрицательным моментом на фоне высокого спроса и тотального дефицита предложения.
Остается только ждать, что в ближайшие месяцы предложение вырастет хотя бы незначительно, поскольку в комплексе ТЛЦ «Прилесье» ожидается завершение строительства как сухого склада, так и специализированного холодильного склада. Также в недавний период известный девелопер в складском сегменте, компания «Белпромстрой», анонсировала новый проект в р-не аэропорта «Липки», который конструктивно напоминает недавно реализованный ею проект в Цнянке. Однако даже при лучшем раскладе ввод состоится не раньше окончания 2025 года.
Таким образом, с предложением в секторе складской логистики на ближайшую перспективу все безнадежно.
Спрос на рынке складской недвижимости
Спрос в сегменте складов сохраняется стабильным и устойчивым на протяжении нескольких лет. Первые месяцы 2024 года продолжили тенденцию на сохранение спроса.
В приоритете спрос на современные склады с многоуровневым стеллажным хранением, поддержанием температурного режима, удобными подъездами и разгрузочной зоной. Но не только. Есть спрос на специальные склады, те же холодильные склады. И на обычные сухие под напольное хранение. В последние несколько месяцев были запросы со стороны организаций с большим документооборотом на склады, пригодные для хранения архивов.
Разнообразен спрос и по площади. Есть потенциальные потребители, которые готовые забрать крупные склады целиком, а также есть запросы и на компактные блоки.
Ставки
В такой ситуации, когда стабильный устойчивый спрос сохраняется длительный период, а рынок предложения фактически замер и не развивается, ожидать, что ставки будут низкими, в принципе, не приходится.
Качественные склады класса «А» уже достигли ставок в 26-28 рублей за 1 кв. м. без НДС. Это в привычном некогда еврономинале 7,5-7,8. Не на много отстают и качественные представители класса «В». Там стоимость аренды достигла 20-22 рублей за 1 кв. м: ставки совсем не низкие.
Вакантность
Очень низкий уровень вакантности на рынке складов образовался еще к концу 2023 года и на таком же низком уровне продолжил находиться и в первые месяцы 2024 года. Для роста вакантности, хотя бы минимального, не было никаких предпосылок, поскольку не вводились новые объекты, а арендаторы в действующих совсем не спешили освобождать помещения.
В начале 2023 года для рынка было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда некоторые собственники прекращали договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. В текущем же периоде и такое явление фактически отсутствовало.
Выводы, прогнозы, тенденции
На протяжении последних 4 лет рынок складов был наиболее стабильным в плане спроса, ставок, а также по некоторым другим показателям среди всех сегментов нежилой недвижимости. Очень высокая вероятность, что задел этой стабильности в сегменте накоплен еще, как минимум, на ближайшие 3-4 года.
Тенденции кратко:
- Спрос сохранится высоким, будет поглощать новые или освободившиеся площади;
- Спрос продолжит расширять географию, «фактор транспортного плеча» по удаленности от МКАД в меньшей степени будет влиять на принятие решения об аренде;
- Ставки аренды сохранятся стабильно высокими. Тенденция к дальнейшему росту;
- Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным;
- Вероятность анонса новых проектов невысокая.