«Цены на офисы будут снижаться вслед за падением ставок аренды» – обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость

Размер инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси оценить достаточно сложно, поскольку он еще находится в стадии формирования и ряд элементов, характерных для развитых рынков, в Беларуси отсутствует.

Поэтому возможные оценки размеров рынка сильно разнятся: при применении без адаптации западных критериев, характерных для крупных рынков, получается, что инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси формально нет. С другой стороны, появляются относительно качественные объекты, участвующие в обороте, пусть без участия фондов и далеко не всегда продаваемые как cash-flow объекты.

Для понимания структуры и тенденций рынка инвестиций, его потенциала в настоящем отчете рассматривались и анализировались лишь относительно крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости, отвечающие следующим критериям:

• совершены на территории Республики Беларусь в течение 2022 года;
• размер объектов более 500 кв. м.

Источниками информации для отчета послужили база «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», данные единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ), реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра (далее – Реестр цен).

Общие итоги

Покупательская активность в 2022 году была достаточно высокой. Сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раза больше, чем в 2021 году, и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. В денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022 году превышает сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг.

В целом в 2022 заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м каждый на общую сумму более 207 млн USD. Средняя сумма сделки превышает 0,5 млн USD, а средняя цена за 1 кв. м составляет 173 USD (с учетом дешевых производственных объектов).

Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020–2021 гг. и составила 9-11% для офисной и производственно-складской недвижимости и 10-13% для торговой.

Общие итоги. Минск

Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность растет. Цены предложения продажи пока не в достаточной мере отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее за текущий период в офисном сегменте совершено достаточно сделок с офисными объектами. В этом сегменте совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А почти за 42 млн USD (согласно данным Реестра цен, ЕГРНИ) – является крупнейшей сделкой на рынке за последние 3 года (в 2019 году ООО «Табак-Инвест» приобрело торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за 49 млн USD). Указанная сделка имела условия, отличные от типичных рыночных, поэтому далее в отчете она не входит в топ сделок ни по цене, ни по объему.

Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, в 2022 году находился в равновесной точке: ставки не снижались значительно, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток.

Крупные для Беларуси сделки совершались не только в Минске, но и в регионах.

Производственно-складская и логистическая недвижимость (далее – I&L) пока находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но, как правило, с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2.

Рынок гостиничной недвижимости в 2022 году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в том числе одного брендового. Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.

Общие итоги. Беларусь

В Минске традиционно объем сделок больше, чем суммарно по остальным регионам. В этом году, однако, поменялась структура: если в предыдущие периоды в столице в основном приобретались торговые и промышленные объекты, то в 2022 году – офисы и отели.

Исключение представляет Могилев, где торговое помещение в центре «Е-Сити» на ул. Гагарина, 79-1 было продана за почти 18 млн USD c НДС, в Гродненской области совершена крупная сделка с производственным комплексом по производству продукции из мяса индейки.

В целом в регионах совершаются единичные крупные сделки. Сегменты офисной и отельной недвижимости были неактивны.

Инвестиционные часы. Минск

По экспертной оценке «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», рынок офисной недвижимости (здесь и далее имеется в виду инвестиционный рынок) Минска находится в периоде рецессии. Верхний диапазон ставок аренды опустится еще ниже, цены продаж, вероятнее всего, также продолжат снижение.

Рынок торговой недвижимости в Минске пока находится в равновесном состоянии и будет переходить в стадию замедления в случае снижения покупательской способности и ввода крупных торговых объектов.

Рынок производственно-складской и логистической недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста. На дальнейший вектор развития могут влиять множество неопределенных факторов.

Рынок отелей оживился, инвесторы и девелоперы обращают внимание на гостиничную недвижимость небольшого формата: бутик- и апарт-отели.

Доходность

Для крупных сделок переговорная позиция продавцов часто начинается с доходности 8%, покупателей̆ – с 13%. В среднем 10-11% может считаться равновесной доходностью для сделок свыше 3 млн USD.

Ставки доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц.

Финансирование

Наиболее распространенным инструментом финансирования коммерческой недвижимости в Беларуси остается банковское кредитование и лизинг.

В 2022 году возможности для привлечения финансирования продолжали сокращаться. Если в 2020–2021 годах с рынка ушли зарубежные финансовые организации (банки Республики Польши, Китайской Народной Республики, Российской Федерации), а также международные институты в лице EBRD, IFC и др., то в 2022 году сложности возникли в связи с санкциями и изменениями в законодательстве. С сентября 2022 года вступил в силу Закон №197-З, исключающий право заключения договоров аренды в «валютной привязке» с 23 сентября 2022 года по 31 декабря 2023 года. На время прояснения ситуации осенью 2022 года банки вовсе приостановили выдачу кредитов на строительство или приобретение коммерческой недвижимости, но уже зимой кредитование восстановилось. Однако теперь все валютные риски несет девелопер или инвестор.

Как и ранее, финансирование отечественными банками крупных девелоперских проектов ведется неактивно, исключение могут составлять складские и производственные объекты либо зарекомендовавшие себя клиенты, имеющие соответствующее обеспечение.

Ставки по финансированию мелких и средних объектов зависят от конкретной ситуации, клиента, объекта и составляют в среднем 8,5-10% в иностранной валюте и от 18% в рублях. Финансирование приобретения крупных готовых объектов сложно систематизировать, поскольку их условия носят закрытый характер и решаются в индивидуальном порядке.

Нельзя не отметить отсутствие на рынке коммерческой недвижимости профильных игроков в виде инвестиционных фондов недвижимости. Подобные финансовые институты активно развиваются во всех странах-соседях, включая Украину и Российскую Федерацию. При этом действующее законодательство в Республике Беларусь позволяет создавать фонды, но не способствует развитию специализированных фондов. В частности, одно из ограничений – недвижимость может составлять не более 50% портфеля паевого фонда.

Инвестиционные стратегии

Зная фазу цикла, на которой находится рынок недвижимости в каждом сегменте, можно спрогнозировать ожидания игроков на рынке, а также те виды стратегий инвестирования, которые предпочтительны в данный момент. Это позволяет принимать наиболее эффективные управленческие решения в отношении имеющихся или будущих активов

Выделяют 4 типа активов для инвестирования в зависимости от целей инвестирования, а также уровня риска и, как следствие, возможного уровня доходности, которые им соответствуют:

Офисная недвижимость

Предложение

Общее предложение офисов класса B превышает 1 миллион кв. м. Офисы класса А отсутствуют. Новое предложение в 2022 году составило почти 38 тыс. кв. м, что более чем в 6 раз превышает результаты 2021 года.

Спрос

В 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений).

Вакантность

Начиная с 2020 года вакантность увеличилась боле чем в 4 раза и к концу года с учетом ввода новых объектов составила 19,5% от общего стока, или более 200 тыс. кв. м. Причем в классе В1 вакантность превысила 28%. Причиной этому послужило в значительной мере сокращение численности IT-компаний и их сотрудников.

Инвестиционная активность

Инвестиционных сделок в строгом понимании термина происходило не много. Основные крупные сделки совершались с целью дальнейшего использования для собственных нужд.

Офисная недвижимость. Топ сделок 2022

Торговая недвижимость

Предложение

Общее предложение торговой недвижимости Минска скоро достигнет 1,5 миллиона кв. м. Причем 32% от стока занимают современные торгово-развлекательные центры, список которых в 2022 году пополнился ТРЦ Green Time и ТРЦ Minsk City Mall.

Спрос

В 2022 году спрос со стороны арендаторов был осторожным: большинство непродовольственных арендаторов приостановили развитие, но и массового ухода с рынка не наблюдалось.

Вакантность

Незначительный рост вакантности на рынке за 2022 года произошел в основном за счет ввода новых объектов, которые в настоящее время имеют низкую заполненность. Низкая вакантность обусловлена отсутствием ввода новых объектов на протяжении полутора лет и существовавшим незначительным предложением площадей в объектах современного формата.

Инвестиционная активность

Крупные сделки совершались между продуктовыми ретейлерами, и в большинстве случаев – без привлечения финансирования: ООО «Табак-Инвест», ОДО «Виталюр», ООО «Евроторг».

Торговая недвижимость. Топ сделок 2022

I&L недвижимость

Предложение

Предложение качественной производственно-складской и логистической недвижимости все еще ниже потенциала Минского региона, в связи с чем многие компании прибегают к BTS-строительству необходимых площадей.

Спрос

В 2022 на спрос влияли рост складских запасов, развитие e-commerce и создание производств по импортозамещению многих товаров, поставка которых в Беларусь приостановлена в связи с санкциями.

Вакантность

В 2022 году изменений вакантности не произошло, на конец года она составляла 4%. Фактически все площади, которые вводились в большом объеме в 2021 году, до конца календарного года были заполнены.

Инвестиционная активность

Ряд дорогих сделок совершались с помещениями в нововведенных складских и логистических комплексах в д. Цнянка и д. Дроздово. В регионах совершались единичные крупные сделки с действующими производственными комплексами.

Отели

* коэффициент загрузки гостиниц и аналогичных средств размещения в Минске на конец 2022 года согласно данным Белстата.
** с НДС и завтраком, в категории отелей 3* учитывались наиболее современные отели, представленные на рынке.

Предложение

Доля брендовых гостиниц составляет 18%. В 2022 году под брендом Hilton открылась 4* гостиница The Basilian Minsk Curio Collection на 39 номеров. Также введен небольшой бутик-отель Zalkind Hotel 4*.

Спрос

91% от численности лиц, размещенных в гостиницах и аналогичных средствах размещения в 2021, являются или гражданами Беларуси, или жителями стран СНГ.

В начале марта 2022 года в Беларуси и России приостановили работу сервисы для поиска жилья Booking.com и Airbnb, что очень серьезно снижает туристический потенциал локации с точки зрения иностранных туристов.

Инвестиционная активность

Самой громкой и практически единственной сделкой стала покупка ООО «Табак-Инвест» бывшей гостиницы Mercure, введенной в эксплуатацию еще в 2018 году, но не эксплуатировавшейся из-за судебных разбирательств.

Тенденции и прогнозы

• В периоды нестабильности рынков жилая и коммерческая недвижимость представляют интерес с точки зрения пассивного инвестирования (сбережение средств), что объясняет высокую ликвидность небольших объектов коммерческой недвижимости, приносящих от 10% годовых, которая сохранится в 2023 году.
• Неуверенность на рынке, недостаток ресурсов на покрытие операционных расходов вынуждают некоторых собственников снижать цены предложения на 15-20% либо обсуждать существенный дисконт при наличии предметных предложений от инвестора и конструктивных переговоров.
• Доходность инвестора в любом сегменте коммерческой недвижимости при этом может быть достаточно высокой в зависимости от опытности и активности субъекта предпринимательства. Что касается базовых активов, не требующих дополнительных вложений для повышения арендного дохода (торговые и бизнес-центры с минимальной вакантностью, street retail), то доходность в 2023 году сохранится на невысоком уровне по сравнению с 2018–2019 годами.
• В 2023 году инвесторы, как и в 2022, будут проявлять интерес к ликвидным объектам сore или opportunistic в зависимости от предпочитаемой стратегии: либо минимальные риски (премиальная и всегда востребованная локация, высокое качество самого объекта), либо высокая доходность, компенсирующая риски.
• Цены на офисную недвижимость еще будут снижаться вслед за падением ставок аренды. Уровень цен сделок 2019 года, когда рынок офисной недвижимости был перегрет, в среднесрочной перспективе не будет достигнут.
• Рынок торговой недвижимости находится в равновесной стадии, сделки совершаются в основном по справедливой цене. В данном сегменте следует обращать внимание на value-added активы (торговые центры с высокой вакантностью, которые нуждаются в реконцепции или серьезной маркетинговой поддержке).
• Рынок складской недвижимости находится в фазе роста, по мере увеличения стока доходность инвестора будет снижаться. Однако 2023 год, вероятнее всего, все еще будет подходящим годом для инвестирования в складскую недвижимость.
• На рынке отелей все инвестиции являются высокорискованными. При этом четкая концепция и попадание в нужный сегмент потребителя могут обеспечить высокую отдачу. Следует обращать внимание на небольшие проекты, рассчитанные на внутренних туристов или посетителей из стран СНГ.
• Так как в 2022 году некоторые компании и государственные предприятия покупали офисную недвижимость для использования в своей хозяйственной деятельности, то у девелоперов появляются дополнительные возможности по реализации проектов buil-to-suit сразу на этапе планирования инвестиций в строительство.
• Успешные торговые объекты в регионах имеют высокую доходность. В Минске, где рынок более насыщен, ликвидными активами являются небольшие торговые объекты в густонаселенных районах и традиционно street retail.
• Портрет инвестора и покупателя, вероятнее всего, не изменится: крупные локальные компании, государственные компании. Возможно, в 2023 году большую активность проявят инвесторы из России, Ближнего Востока, Турции, Китая.

Редакция Myfin.by

Редакция

Оцените статью:

2Нравится

0Смешно

0Удивлен

0Грустно

0Возмутительно