На прошедшем в Минске круглом столе «Рынок коммерческой недвижимости Беларуси с учетом новых ограничений» игроки рынка коммерческой недвижимости обсудили сценарии определения и индексации ставок аренды и предложили свои варианты. Рассказываем, что получилось.
Что произошло?
День 18 июля 2022 года для участников рынка коммерческой недвижимости стал революционным. Закон № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» приостановил возможность номинировать ставки аренды в иностранной валюте. Эта ситуация заставляет искать новые способы определения и индексации ставок аренды.
Юристы REVERA law group и консультанты «Коллиерз Беларусь» провели конференцию, на которой участники рынка обсудили возможные сценарии реагирования на новые условия работы.
Что может помешать привязке к водке?
На конференции обговаривалось множество вариантов замены ставки в евро. Большинство из них очень волатильны относительно валюты Евросоюза. Один из участников финального обсуждения привел факт – с начала 2020-го по конец 2021 года в США цена алкоголя изменилась всего на 1,3%. И поинтересовался, что может помешать привязать стоимость аренды к цене бутылки водки в Walmart? Возникшую было дискуссию один из спикеров оборвал коротким ответом: «Управление Департамента финансовых расследований», – вызвав живой отклик аудитории.
Нечто похожее сквозило и в презентации старшего юриста, руководителя практики инфраструктурных проектов компании Revera Александра Антонова, рассказавшего о юридических аспектах нововведения. При этом, по его мнению, «для рынка, в принципе, с сентября ничего не меняется».
– Статья 298 Гражданского кодекса разрешает привязки к двум величинам – иностранной валюте и условным денежным единицам. К последним относится, к примеру, условные права заимствования – «валюта МВФ», или корзина валют Нацбанка. И запрета на использование этих величин нет. Соответственно, буду оптимистом: можно считать, что законодатель «решил пошутить», попугать и на самом деле ничего страшного не произошло.
Но если законодатель будет более строг и будет считать эту норму по-другому, то поговорим, как можно иначе формулировать привязки к тем или иным величинам, – резко поменял вектор Антонов.
При этом он отметил, что формально не запрещено право сторон договора (по крайней мере, арендатора) определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте (п. 1 ст. 390 ГК, ст. 585 ГК). И привел возможные варианты замены привычной для рынка на протяжении десятилетий привязки к евро.
– Следует сделать ремарку – есть пункт 2 статьи 171 Гражданского кодекса, – «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку». Если суд посчитает, что ваш договор именно таков, и вы хотели обойти запрет, то весь доход может быть обращен в бюджет. Исходя из нашей правоприменительной практики такой вариант исключать нельзя, – предупредил о возможных ходах госведомств после 23 сентября Александр Антонов.
Пиррова победа арендаторов
Рассуждая о том, кто выиграет от полного отказа от валютной составляющей аренды, партнер и управляющий директор «Коллиерз Беларусь» Денис Четвериков заявил, что арендаторы в краткосрочной перспективе (год-два-три) собираются выиграть.
– На офисном рынке сегодня арендаторы уже «выкручивают руки» собственникам, но если говорить о будущих проектах, то при закладке ставок аренды в белорусских рублях их просто не будут строить. От экономики не уйдешь: если девелоперы не смогут возвращать свои средства, то рынок будет сжиматься, – ухудшаться и по количественным и по качественным показателям, и арендовать нечего будет. В итоге в средне- и долгосрочной перспективе проиграют все, – уверен он.
Эксперт рассказал также о трех стратегиях, которые используют участники рынка, о том, какие конкретные меры обсуждаются, и какие варианты замены евро анализируются. Список оказался внушительным и некоторые варианты довольно неожиданны.
– Это открытый список – люди пытаются искать варианты, обсуждая и такую привязку, как цены на бензин, и даже на сахар, – объяснил Четвериков.
В «Коллиерз» проанализировали колебания нескольких индексов, на которые предлагает опираться большинство участников рынка. Оказалось, что они в целом повторяют график евро, но при видимой идентичности есть нюансы.
– Если смотреть внимательней на каждый год, то видны существенные отличия. А если взять 10-летний горизонт, то ситуация с нарастающим итогом выглядит уже не так «похоже». В итоге на 10-летнем контракте разница колоссальная. И привязавшись в 2009 году к золоту арендодателю можно было бы получить в два раза больше, а арендатору, внеся в договор корзину валют, – заплатить почти в 2 раза меньше. За эти годы разница между инфляцией и евро примерно 100%, – почти 10% в год, – привел цифры Четвериков.
Резюмируя, он заявил, что в компании ждут обратной связи от людей, которые пробуют юридические подходы, переговоров арендаторов с арендодателями и нахождения ими баланса интересов, который необходим. Потому как в этой истории могут оказаться в проигрыше все.
Капкан для девелоперов
Один из известнейших белорусских девелоперов, собственник компании «Сигмаполюс» Виталий Синицкий, рассказывая о рынке коммерческой недвижимости Беларуси с учетом новых ограничений, назвал 3 причины привязки арендной платы к валюте:
- длительные сроки окупаемости;
- кредиты (лизинг) в иностранной валюте;
- участие иностранных (со-)инвесторов и партнеров.
– Мы попытались с Денисом просчитать период окупаемости, исходя из того, что через 2-3 года рынок вернется к уровню 2020 года. Это все же 15, не 25 лет. Второе – разрыв в процентных ставках рублевых и валютных кредитов огромен – первые в 2-3 раза дороже, соответственно не представляется возможным строить за белорусские рубли. И третье, – привлечение иностранных инвесторов, которые не понимают, что такое белорусский рубль, сколько он будет стоить через год, два или три. Оценивать и прогнозировать рублевые риски им очень сложно.
Если мы вернемся в март 1993 года, то тогда курс белорусского и российского рубля был одинаков, – 700 рублей за доллар. Сейчас в России доллар стоит 60 рублей (без деноминации стоил бы 60 тысяч), в Беларуси – 2,6 рубля (без деноминации – 260 миллионов). Такая «небольшая» разница с того момента, как курсы стали равными. Соответственно для меня, как девелопера, на сегодняшний день не представляется возможным придерживаться аренды в белорусских рублях, – аргументировал Синицкий.
Привел Синицкий и внушительный список последствий, которые наступят после отмены валютной привязки арендной ставки.
Отдельно он остановился на пятом пункте, отметив, что сегодня кредиты на строительство взять по факту невозможно, а также на шестом, заявив, что использование альтернативных источников финансирования может привести к тому, что девелоперы снова начнут привлекать дольщиков, объекты опять начнут делиться на нескольких собственников. Это, по многолетнему опыту Синицкого, всегда ухудшало качество объектов. Говоря о пункте №7, Синицкий отметил, что участие иностранцев «и так близко к нулю – главное, чтобы не ушли последние».
Особенно пугающим стал откровенный комментарий восьмого пункта, давший четко понять – что творится на рынке.
– Уменьшение значения коммерческой недвижимости как инвестиций произойдет, наверно, и без привязки аренды к белорусскому рублю. У меня освободилось несколько бизнес-центров, один из них покинул Wargaming, и там есть другие собственники. Так вот у них сейчас нет понимания – за счет чего платить эксплуатационные платежи. Потому что потенциальных арендаторов нет совсем, – вынес невеселый приговор один из ведущих коммерческих застройщиков Беларуси.
Он резюмировал анализ ситуации тремя пунктами (главными последствиями для девелоперов):
- количество проектов будет уменьшаться (вплоть до полной остановки развития по некоторым сегментам)
- неплатежи по валютным обязательствам
- снижение качества объектов
И слова эти не расходятся с делом – собственник компании «Сигмаполюс» рассказал, что из трех объектов, над которыми сегодня работает его компания, один приостановлен (МФК «Сигма» на Немиге), и наверняка до конца года строительство будет приостановлено полностью, у второго (МФК в Бресте, на Московской) сроки начала строительства перенеслись с осени на весну, и лишь МФК PRIZMA на столичном Партизанском проспекте будет достроен по инвестдоговору с городом – «это то, на что может хватить сил», – откровенно заявил Виталий Синицкий.
Предлагаемые варианты решения проблемы, по его словам, озвучивались другими спикерами, и в секторе офисной недвижимости девелопер оптимальным видит ежеквартальную или ежегодную индексацию с привязкой либо к инфляции, либо к условной валютной единице. А в секторе торговой недвижимости – привязку к выручке (для крупных и средних арендаторов), а для мелких – либо 10-процентную надбавку с корректировкой выплат в течении года, либо ежемесячную или ежеквартальную индексацию, привязанную к ИПЦ или условной единице.
– На самом деле нам нужно дождаться разъяснений от законодателя – как он будет трактовать подобные шаги, – резюмировал Синицкий.
Банки не хотят оказаться крайними
Заместитель председателя правления, куратор корпоративного бизнеса ЗАО «МТБанк» Ольга Цуран отметила, что на самом деле банки – важное, но иногда не учитываемое звено цепочки «арендатор-арендодатель», и они постфактум реагируют на рыночную ситуацию.
– Сегодня не новый указ и изменения, которые он несет, играют решающую роль. Если мы вспомним скачки курса, то в первый день арендаторы идут к арендодателям с просьбами зафиксировать курс или снизить ставки. В итоге собственник получает меньший доход и ему сложнее рассчитываться по кредиту. И уже арендодатель идет с просьбой о рефинансировании – в банк, – пояснила она.
Цуран подчеркнула, что источники долгосрочного финансирования в Беларуси (исторически) – в валюте. И банки понимают, что сроки окупаемости проектов растягиваются не на год-два, а на пять, а может и 10 лет. Поэтому вопросы реструктуризации кредитов – насущны.
– Если говорить о возможностях перевода валютных кредитов в рублевые, то сегодня у банков нет возможностей перекредитовать своих клиентов на 10-15-20 лет под низкие ставки. Потому что высокие ставки эти проекты не потянут. Поэтому вся надежда на программы с государственным участием. У «Банка Развития» появилась новая программа для тех компаний, кто работает на экспорт или же подпадает под программу импортозамещения. Это широкий круг предприятий. Условия – 7,5%, ставка фиксированная в белорусских рублях, не привязанная даже к ставке рефинансирования, срок – до 5 лет. Да, срок небольшой, но это один из самых интересных инструментов финансирования на рынке.
Повторюсь, – банки будут следить за ситуацией, но мы находимся в той ситуации, когда не помогать бизнесу мы не можем. В конце концов, нам нужно понимать – может платить бизнес или нет, потому что сегодня не тот рынок, чтобы забирать недвижимость и пытаться ее продать, – пояснила Ольга Цуран.