На практике оказывается, что мало кто из покупателей знает, что продавцы большинства предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке не готовы с ними расстаться «просто за деньги». Им нужно еще подобрать себе квартиру взамен. И вот в этом основная загвоздка.
В результате даже при наличии всей необходимой суммы на руках покупка выбранной квартиры может растянуться на неопределенный срок – все из-за того, что в «цепочке» все продавцы и покупатели взаимосвязаны.
Доля «цепочных» в общем количестве сделок составляет порядка 60-70%, а иногда даже и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи может быть от двух и достигать 8-10. Это зачастую становится неожиданностью, причем не только для покупателей, но и для продавцов тоже. Ведь продавцы в большинстве случаев продают квартиру, чтобы приобрести взамен другую.
Выбор есть, но это ничего не решает
В настоящее время в Минске на продажу предлагается более 7000 квартир.
Наименьший выбор одно- и двухкомнатных квартир: 5 и 6 объектов соответственно на одного потенциального покупателя. Наибольший выбор – трех-и четырехкомнатных – 10 и 14 соответственно.
В преобладающей доле случаев продавец сам находится в поиске квартиры и всем участникам цепочки придется подождать, пока каждый из них найдет себе квартиру взамен. Ведь продавать квартиру и выезжать «в пустоту» никто не хочет.
Кроме того, усложняет ситуацию тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат, и искать нужную им квартиру начинают только когда находится реальный покупатель на их квартиру.
– Вам придется ждать продавца как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами. И это в лучшем случае. А если найденная им квартира тоже будет в аналогичной вашей «цепочке», то вполне возможно, что у вас появится желание отказаться от выбранной квартиры. Однако найти квартиру, продающуюся без необходимости приобретения другой взамен – так называемая, чистая продажа – сложно. И поэтому покупатели (значительная часть из которых, является одновременно и продавцами), зачастую вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов для приобретения.
Цепочная не значит быстрая
По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.
– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.
Мы спросили у Светланы Куделко, на что следует обращать внимание покупателям и продавцам, чтобы избежать возможных неприятных ситуаций при покупке квартиры на вторичном рынке.
Советы покупателям:
- Уточняйте, чистая продажа или ищется квартира взамен.
Как правило, в объявлениях указывается – «чистая» продажа или подбирается вариант взамен. Но поинтересоваться не помешает, ведь от этого напрямую будет зависеть вероятность и/или ожидаемые сроки приобретения квартиры;
- Определяйте с продавцом четкие условия и сроки продажи квартиры.
Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и по факту никого ни к чему не обязывает. Поэтому для своего спокойствия, как минимум, нужно определить срок поиска «встречного варианта» и варианты развития событий, если в указанный срок он не найдется;
- При необходимости ожидания квартиры, договаривайтесь с продавцом о фиксации стоимости квартиры.
В ситуации нестабильных цен, если срок поиска продавцом варианта взамен затянется и/или найденный им вариант превысит планируемый бюджет на покупку, велика вероятность, что он захочет поднять стоимость продаваемой квартиры.
Советы продавцам:
- При необходимости приобретения квартиры взамен начинайте ее поиск заблаговременно – не дожидаясь нахождения реального покупателя на продаваемую квартиру.
Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся. Например, по программе «Переезжаем в новостройку».
- При установлении цены продажи квартиры и определения бюджета покупки новой квартиры тщательно проанализируйте цены объявлений и совершенных за последний квартал сделок.
Однако помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве содержат надбавку на торг. А у каждого продавца надбавка на торг своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения стоимости. Допустимая надбавка на торг в настоящее время составляет не более 5%.
- При получении ценовых предложений от покупателей, старайтесь анализировать каждое из них. Возможно, что запрашиваемая покупателем скидка позволит значительно ускорить продажу вашей квартиры и тем самым, выгоднее приобрести новую.