- Так что такое апартаменты?
- Чем апартаменты отличаются от жилья?
- Ситуация с апартаментами: Минск, Москва, Вильнюс
- Кто покупает апартаменты и кто в них живет?
- Вложение в апартаменты – какие есть риски?
- Какой уровень доходности у апартаментов? А какие конкуренты?
- Почему девелоперам интересны апартаменты?
- Какие перспективы у апартаментов в Беларуси?
После пандемии мы начали ценить комфорт жилья: в 2021 году спрос на ЖК с инфраструктурой вырос на 23,8% в сравнении с прошлым годом. На этом фоне поднялась популярность апартаментов – пространств для жилья с плавающим статусом между отелем и квартирой. При этом они до сих пор не приобрели четкого юридического статуса и остаются непонятным явлением для многих инвесторов. Что такое апартаменты, могут ли они быть выгодной инвестицией? Myfin.by разбирался в вопросе с партнером компании «КОЛЛИЕРЗ» Денисом Четвериковым.
Так что такое апартаменты?
Апартаменты появляются в изначально нежилом помещении, которое впоследствии приспосабливают для проживания. Обычная их площадь – в пределах 30 м2. Апартаменты реализуют и как временное, и как постоянное жилье.
К первым относят сервисные апартаменты. Жильцам доступны дополнительные услуги, как в гостинице: прачечная, уборка комнат, охрана, рецепция, бытовой ремонт. Люди арендуют не номера, а полноценные квартиры, а их владельцы приобретают «квадраты» как инвестиции. Управление услугами лежит на управляющей компании дома. Пример такого проекта в ближнем зарубежье – клубные апартаменты next в Санкт-Петербурге.
В ту же категорию входят апарт-отели. Это квартиры в обслуживаемом ЖК, которые сдаются в гостиничном стиле без фиксированных контрактов «владелец-арендодатель», с рецепцией и иногда даже уборкой номеров. В отличие от сервисных апартаментов, номера в апарт-отелях не сдаются на длительный срок.
Еще существуют коливинги: их жильцов объединяют не только общие метры, но и интересы. Обычно у каждого своя комната, в общем пользовании – душ, туалет и кухня.
Апартаменты для постоянного проживания – это квартиры в МФК и квазижилье. Первый тип – это многофункциональный комплекс, куда, помимо жилья, включены соцобъекты, офисы, торговые площади, и все это – в пределах нескольких зданий (не района). Например, нашумевший «Газпром Центр» на востоке Минска станет МФК.
Квазижилье появляется, когда здание уже построено, а использовать его по назначению нельзя. Например, невостребованные офисные здания превращаются в жилые, а бывшие офисные метры оборудуются под квартиры. Но продавать их как квартиры нельзя, ведь при строительстве руководствовались совсем другими нормами. Поэтому такие метры становятся квазижильем с довольно непонятным юридическим статусом.
Чем апартаменты отличаются от жилья?
В основном – юридическими нюансами и социальными гарантиями.
По адресу апартаментов нельзя получить прописку, в отличие от обычных арендных метров. Соцструктура вокруг апартаментов строится без оглядки на «социальную» нагрузку.
Если рядом с апартаментами не будет школ, садов и поликлиник, это – нормальная ситуация. Еще одно неудобство в перспективе – это размер коммунальных платежей. Апартаменты в бывших офисных зданиях де-юро не относятся к жилью, поэтому размер платежей высчитывается не по нормам жилых помещений, а это дороже. Также на апартаменты не распространяются правила пользования жилыми помещениями. Поэтому если кто-то решил пошуметь ночью, то пожаловаться на него нельзя.
Ситуация с апартаментами: Минск, Москва, Вильнюс
В Москве высокий спрос на жилье и ограниченная доступность участков под жилую застройку сформировали развитый рынок апартаментов. На них приходится 15% в структуре предложений на рынке недвижимости. После весны 2022 года спрос на апартаменты упал значительнее, чем на квартиры, а предложение богатое – около 7650 юнитов на конец первого полугодия 2023 года.
Обратная история происходит в Вильнюсе. Квазижилье в Вильнюсе не популярно: государство не поощряет использование недвижимости по непрямому назначению. Случаи использования коммерческой недвижимости под квазижилье есть – это так называемые «мастерские», но они не массовые, и все понимают, что это исключение из правила.
– В последнее время власти инициируют вопрос об окончательном запрете использования нежилых помещений для постоянного проживания, – говорит Денис Четвериков. – К тому же в Вильнюсе нет острой нехватки земли под классическую жилую застройку. Сравнительно бόльшую популярность набрали гостиничные форматы недвижимости. Например, коливинги – сейчас их в Вильнюсе 1130 юнитов. Почти столько же (978 юнитов) находится в стадии строительства.
– Что касается Минска, сегодня рынок может предложить около 80 апартаментов. «Минск-Мир» крупно увеличит эту цифру до 2700 юнитов. Кроме того, апартаменты будут появляться в «Шантер Хилле», в бывшем здании Hyatt. В Раковском строится апарт-отель, не забываем и про «Газпром Центр».
Кто покупает апартаменты и кто в них живет?
От 50% до 70% покупок совершают инвесторы. Для них апартаменты – способ пассивного заработка: обычно такие метры снимают туристы, студенты, специалисты и молодые семьи без детей.
– Реже апартаменты покупают для себя. Это делают родители студентов, все те же молодые специалисты, а еще – бизнесмены, которые часто посещают Минск и не любят оставаться в гостиницах. Бывает, что апартаменты приобретают организации для своих сотрудников, если у компании есть представительства в разных странах, – объясняет Денис Четвериков.
Вложение в апартаменты – какие есть риски?
– Если инвестор вкладывает в апартаменты, должен понимать, о каком виде инвестиций идет речь. Если это сервисные апартаменты, то играют риски локального рынка.
Это относительно новый продукт, значит, достаточно сложно определить уровень спроса или то, насколько он «зайдет». Поэтому большие объемы вводить рискованно.
Кроме того, здесь срабатывают те же рыночные факторы, что и в отельном сегменте: количество туристов, состояние экономики, уровень деловой активности и прочее. И то, как рынок воспримет сервисные апартаменты, какой продукт будет сформирован и востребован, определят дальнейшую судьбу этого вида апартаментов в Беларуси.
С квазижильем ситуация иная: эта категория достаточно близка к «серой» зоне в смысле правового регулирования.
– Сегодня постоянно проживать в нежилых помещениях не запрещается. Но если в условном «завтра» это приобретет массовый характер и, например, возрастет незапланированная нагрузка на объекты социальной и инженерной инфраструктуры, государство может урегулировать этот вопрос, логично разрешив постоянное проживание только в жилых помещениях. Поэтому проекты квазижилья со сроками реализации более трех лет будут непропорционально рискованными, – считает Денис Четвериков.
Какой уровень доходности у апартаментов? А какие конкуренты?
Если ориентироваться на опыт России, сервисные апартаменты могут давать доходность до 10%. Сопоставимая конкурентная доходность есть только в стрит-ретейле. Но важно понимать, о какого рода конкуренции идет речь.
– На развитых рынках коммерческая недвижимость зачастую выступает популярным инструментом инвестиций и сбережения средств граждан. В Беларуси такой практики нет: в стране отсутствуют фонды недвижимости, организовать их работу достаточно сложно, а поучаствовать в офисных, складских проектах или в девелопменте торговых центров можно, только если вы относительно крупный инвестор и обладаете несколькими миллионами долларов. Для рядовых граждан остается либо покупать квартиры и сдавать их в аренду, либо попробовать приобрести кафе или небольшое помещение на стрит-ретейле.
В первом случае не приходится рассчитывать на высокую доходность – при сдаче в аренду она составит 4-6%. Во втором же случае она обычно превышает 10% и доходит вплоть до 20%. Нюанс в количестве предложений на рынке: доступных и востребованных помещений на стрит-ретейл совсем немного.
– В этом смысле апартаменты, в первую очередь сервисные, могли бы быть тем инвестиционным инструментом, который, с одной стороны, имеет более высокую доходность, нежели жилье, с другой стороны – может обеспечить более широкое предложение и выбор по сравнению со стрит-ретейлом, оставаясь при этом доступным с точки зрения минимального размера инвестиций.
Почему девелоперам интересны апартаменты?
- Сложная ситуации в коммерческой недвижимости, особенно в сегменте офисов. Девелоперы просто не знают, что делать с таким большим количеством пустующих площадей, ведь спроса со стороны арендаторов на них нет. Какие объекты строить далее вместо офисов – тоже непонятно. Апартаменты могли бы частично возместить брешь, образованную сложностями в офисном сегменте.
- В теории апартаменты могут обеспечить девелоперам вполне приемлемую доходность, сопоставимую с бизнес-центрами, – 10% и выше (речь об IRR девелопера, в отличие от доходности инвестора, покупающего объект для сдачи в аренду, о чем шла речь выше).
- На минском рынке очевиден высокий спрос на жилую недвижимость. Но зайти на рынок жилого девелопмента новым игрокам не так просто. Один из способов воспользоваться существующим высоким спросом на жилье в своих коммерческих проектах – внедрить квазижилье.
- Некоторые девелоперы могут быть заинтересованы строительством (социальная инфраструктура и проч.).
Какие перспективы у апартаментов в Беларуси?
– В будущем я вижу точечную востребованность апартаментов в формате квазижилья. Тут все зависит от деталей: где находится проект, какая цена, какие планировки и качественные параметры.
Оценить емкость рынка сложно, поскольку продукт для рынка новый, но он мог бы поглотить до 1000 юнитов на ближайшие 5 лет.
Чем все это объясняется? Несмотря ни на что, территории в Минске для жилых проектов пока хватает. Апартаменты в этом формате могут представлять интерес в случае, если место – идеальное (центр города, близость к паркам, водоемам), но жилье там сделать нельзя. Но вряд ли такие случаи будут многочисленными.
Возможно, в некоторых ситуациях квазижилье может быть интересно покупателям из-за более низкой стоимости по сравнению с жилыми помещениями. Однако это не будет интересно уже девелоперам, если они могут реализовать жилой проект. Обратное возможно, только если реализация жилья затруднена или невыгодна, а коммерческая недвижимость не востребована. Учитывая планировочные и другие ограничения, наличие множества альтернатив для покупателей, такие ситуации могут иметь место, но вряд ли апартаменты заменят собой жилье.
Сервисные апартаменты – продукт более сложный и менее известный белорусским девелоперам и инвесторам. На востребованность и поглощение таких площадей влияют как внешние (туризм, бизнес-активность), так и внутренние (формат услуг, наличие профессионального оператора) факторы. Учитывая размеры рынка арендного жилья – а это 60 тыс. м2 для долгосрочной аренды – и желание граждан инвестировать небольшие суммы, перспективы у этого сегмента есть. Можно исходить из цифры в 700-1000 сервисных апартаментов, которой можно достигнуть в течение ближайших 5-6 лет.