Недавно стало известно о том, что ТРЦ Arena City выставлен на продажу. Предполагается многомиллионная сделка – сейчас цена объекта составляет 217 204 800 рублей ($74 млн).
Удастся ли найти покупателя для такого объекта? Каковы перспективы такой крупной сделки? Поинтересовались у партнера, управляющего директора NAI Belarus Андрея Павлышко. Спойлер: торг не просто уместен – без него не обойтись. И вот почему.
Рынок коммерческой недвижимости только к маю этого года немного стабилизировался. Сейчас он установился как «рынок арендатора», хотя и находится все еще в состоянии неопределенности. При существующей вакантности владельцы бизнесов, которые остаются в Беларуси, ищут более удобные и выгодные предложения. В будущем кого-то из них может заинтересовать в том числе и ТРЦ Arena City, если получится достичь главной цели продажи этого объекта — изменить его концепцию и реорганизовать торговые площади.
«На поиск потенциального покупателя даже в докризисные времена требовалось до 1,5 года»
Перспективы любой крупной сделки на фоне общей ситуации на рынке можно оценивать по-разному. Но очевидно, что совершаются они очень редко, поскольку перечень крупных объектов достаточно узкий и не так много инвесторов, готовых вкладывать в покупку миллионы долларов, отмечает Андрей Павлышко.
– Продажа торгового центра площадью более 84 тыс. кв. м – это действительно крупная сделка для белорусского рынка недвижимости. На поиск потенциального покупателя даже в докризисные времена требовалось до 1,5 года. И далее на переговоры и структурирование сделки – еще до года, поскольку, как правило, нужны длительные переговоры с банками о предоставлении заемного финансирования, – говорит он. – В таких сделках инвесторы покупают не бетон, а денежный поток. При определении цены покупатель ориентируется на текущий доход от аренды и возможности его увеличения. Поэтому при подготовке сделки он анализирует тренды рынка недвижимости, потенциал местоположения, проводит тщательный аудит арендных поступлений, условий договоров аренды, а также конструктивных возможностей изменения торговой концепции, которые позволят заменить набор арендаторов на более эффективный и повысить посещаемость объекта.
«ТРЦ не раз пытался концептуально меняться»
Эксперт охарактеризовал и сам торговый центр. Валовая арендная площадь (GLA) – порядка 33 тыс. кв. м, то есть меньше половины от общей. Проблемы с заполнением и особенно посещением были с самого запуска ТРЦ ровно 10 лет назад. Уже тогда объект можно было назвать концептуально устаревшим.
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- расчетные карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
– Он пытался меняться: от «элитного» торгового центра «не для всех» в первые месяцы и годы работы до размещения «книжных развалов» несколько лет назад, чтобы заполнить площади. Потом пережил период «чехарды» со сменой собственников, каждый из которых пробовал внедрить свое видение концептуальных перемен. Нынешней управляющей компании удалось немного вдохнуть жизнь в ТРЦ, но сложно сказать, что тут выдержан какой-то единый стиль и концепт. Больше похоже на попытку предложить «товар в красивой обертке».
Исходя из среднерыночных ставок аренды в аналогичных торговых центрах и учитывая текущие ожидания покупателей по доходности от сделки, Андрей Павлышко полагает, что итоговая цена продажи Arena City, скорее всего, будет значительно скорректирована нынешним собственником. Об этом свидетельствует и объявленная им готовность к торгу.
– Есть такой афоризм: «Перспективы туманные». Его можно применить к данному объекту, – резюмирует эксперт.