Только за январь 2013 г. стоимость квадратного метра жилья в белорусской столице выросла на 4% и достигла почти 1410 долларов. В прошлом году рост цен на первичном рынке недвижимости в целом по городу составил 10%. В результате за 2012 год квадратный метр жилья в белорусской столице подорожал с 1225 до 1350 долларов. При этом, как отмечают эксперты рынка недвижимости, больше всего подорожали квартиры эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте выросла сразу на 18%. Цены на наиболее дорогие проекты выросли только на 6% - в абсолютном выражении на 160 и 130 долларов соответственно.
При этом риэлтеры констатируют, что предложение квартир эконом-класса на первичном рынке сократилось до минимума. Они отмечают, что значительное сокращение в прошлом году объемов проектирования и строительства жилых домов в данном сегменте привело к тому, что сейчас на рынок поступают в основном предложения больших по площади и соответственно дорогих объектов. На немногочисленные варианты небольших по площади квартир в панельных домах, строительство которых начнется только в середине текущего года, спрос уже сейчас во много раз превышает предложение.
Сегодня эксперты говорят о том, что на рынке недвижимости Минска назревает ажиотаж, особенно в сегменте эконом-класса. Стоимость жилья растет каждую неделю. Риэлтеры прогнозируют, что уже к концу марта квадратный метр в столице всего за три месяца подорожает больше, чем за весь прошлый год.
Минск – не вся Беларусь, однако постепенный рост цен на новостройки отмечается и в других городах республики, прежде всего в областных центрах. Например, если в Бресте средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в январе 2012 года составляла 931 доллар, то в начале нынешнего - 1 008 долларов, в Гродно – 835 и 988 долларов соответственно, в Витебске – 643 доллара в прошлом году и 869 – в начале 2013.
Таким образом, рост цен на недвижимость наблюдается по всей республике, при этом стоимость квадратного метра на периферии становится максимально приближенной к столичному уровню.
Правительство между тем делает громкие заявления о сдерживании роста цен на жилье. На прошлой неделе заместитель премьер-министра Беларуси Анатолий Калинин пообещал, что стоимость квадратного метра жилья в текущем году не превысит среднюю зарплату по стране. Если учесть, что в декабре 2012 г. начисленная средняя зарплата работников, согласно данным Белстата, составила 4 741 282 рубля или 550 долларов в эквиваленте, то остается только гадать, каким образом правительство намерено выполнить данные обязательства. Кредиты остаются неподъемно дорогими, и чтобы взять кредит на общих основаниях, зарплата должна быть на порядок выше средней.
В феврале глава правительства Михаил Мясникович попытался решить проблему очень просто, предложив Нацбанку вернуться к практике выдачи населению валютных кредитов на недвижимость. По сравнению с действующими ставками по кредитам в рублях кредитование в валюте на самом деле выглядит крайне привлекательно и, возможно, это действительно могло бы обеспечить выполнение задания по вводу жилья.
Регулятор, взяв на раздумье несколько дней, отклонил инициативу правительства. Надежда Ермакова заявила, что валюта в стране необходима для других целей и пообещала активную дедолларизацию отечественной экономики.
Эксперты в банковских кругах полагают, что решение Нацбанка по поводу валютного кредитования было прогнозируемым. Они отмечают, что гарантировать стабильность национальной валюты сегодня никто не берется, и от очередной девальвации белорусский рубль в течение ближайших нескольких десятков лет также не застрахован.
Безусловно, говорить вслух об этом на высшем уровне не принято, поэтому глава правления НББ заверила, что вернуться к рассмотрению этого вопроса можно через несколько лет. Пока Надежда Ермакова заявила о том, что с правительством достигнут полный консенсус. «Мы определили, что можем кредитовать строительство жилья в белорусских рублях», - сказала глава Нацбанка.
Она также признала, что ставки по кредитам на жилье действительно непомерно высоки и уже через несколько дней о снижении ставок заявили сразу три белорусских банка - Беларусбанк, Белагропромбанк и Белинвестбанк. Правда, ставки понижены только для нуждающихся, в том числе многодетных семей. Что делать гражданам, не попадающим в эту категорию, по-прежнему остается вопросом.
Директор консультационной компании "Вива Капитал" Вадим Тачкин полагает, что вступление в силу нового Жилищного кодекса может дать толчок к развитию новых механизмов кредитования. Эксперт поясняет, что это касается прежде всего ипотечного кредитования. Он отмечает, что закон об ипотеке в Беларуси существовал, однако не работал, а банкам было гораздо проще и надежнее использовать в работе проверенные варианты обеспечения кредитов, в частности, поручительство.
- Сегодня законодательство об ипотечном кредитовании находится на доработке с учетом нового Жилищного кодекса. Несомненно, нововведения с одной стороны развяжут банкам руки в сфере ипотеки, с другой – активизирует рынок недвижимости, - говорит Вадим Тачкин.
Он поясняет, что согласно новым правилам, за неуплату банк будет иметь право выселить жильцов из жилого фонда. Эксперт уверен, что банки будут в полной мере использовать эту возможность.
- Конечно, вряд ли будут выселять прямо на улицу, однако наверняка проживающих будут переселять в жилье более низких потребительских качеств, - рассуждает Вадим Тачкин.
Он отмечает, что развитие ипотеки и снижение ставок по кредитам для очередников стали первыми толчками для разогрева рынка недвижимости, на котором и так уже наблюдается ажиотаж.
- Сегодня государство, существенно снизив ставки для очередников, предложило фактически докризисные условия кредитования. Это даже еще более выгодные ставки, чем, если бы, скажем, Нацбанк дал «добро» на валютное кредитование. Безусловно, очередники - это лишь определенный процент всех граждан, которым необходимо решить жилищный вопрос, однако это немалая доля, по крайней мере в Минске, - комментирует Вадим Тачкин.
Он отмечает, что рынок уже отреагировал на эти изменения – стоимость квадратного метра корректируется еженедельно.
- Срабатывает, во-первых, отложенный спрос, во-вторых, наблюдая за ситуацией, на рынок сейчас приходят спекулянты, которые также подогревают цены. Очевидно, что жилье будет дорожать, с одной стороны, с другой – затишье на рынке недвижимости закончилось, и в течение года можно ожидать, что спрос будет только расти, - подытожил Вадим Тачкин.