Насколько привлекательными для физических лиц могут быть инвестиции в сегменты недвижимости, альтернативные жилью? Управляющий директор NAI Belarus Андрей Павлышко рассказал MYFIN о пяти альтернативах жилой недвижимости, которые могут принести доходность выше валютных банковских депозитов.
Апартаменты
– Этот сегмент очень популярен в России, где апартаменты покупают в собственность. На этот актив допускается небольшой метраж и цены на 15–20 % ниже, чем на жилую недвижимость, – рассказывает Андрей Павлышко. – Например, в таких туристических локациях, как Санкт-Петербург, Сочи, апартаменты покупают в инвестиционных целях, поскольку можно неплохо зарабатывать на последующей сдаче туристам в качестве сервисных (гостиничных) метров.
А что у нас? В Беларуси этот сектор только формируется. Массовое предложение поступило в проекте «Минск-Мир». И если всё начиналось с довольно привлекательного и дешевого варианта в сравнении с квартирами, то сейчас это спорное утверждение. Вторичного рынка апартаментов, как и их практической эксплуатации в коммерческих целях, в нашей стране пока нет. Поэтому не с чем сравнивать и не на что ориентироваться. Надо подождать. Уже в начале следующего года увидим на практике, как это сработает в нашей действительности.
Прогноз NAI Belarus по доходности бизнес-апартаментов – 4–5 % годовых.
Машино-места
– Да, это дешевый и доступный вариант, – продолжает Павлышко. – Но… у нас нет культуры хранения автомобилей в организованных местах. Все стараются стать «под окном». Будь возможность, и в подъезд с авто заехали бы. Опять же пример из «Минск-Мира», где ситуация с парковками напряженная. Ставят авто в неположенных местах с риском быть эвакуированными, а в многоуровневом паркинге иногда предлагают места по цене оплаты коммуналки, а снимать не хотят – видите ли, это же целый квартал пройти надо…
Аналогичная ситуация и с плоскостными парковками: ГП «Гаражи, автостоянки и парковки» заявляет об огромном количестве вакантных мест хранения на многих парковках, а в прилегающих микрорайонах по проездам не протиснуться.
Но в целом надо брать сегмент на заметку, считает эксперт. Правила парковки ужесточаются, бесплатных мест в городе становится меньше, контроль за оплатой, особенно анонсированный с переходом на фотофиксацию, усиливается. Это рано или поздно увеличит спрос на машино-места как в собственность, так и в аренду. Так что пока они еще в достатке и по доступным ценам – можно брать.
Доходность в этом сегменте в среднем – 1,5–2 % годовых в сочетании с высоким риском несдачи в аренду.
Небольшие склады
– Спрос на склады зашкаливает уже несколько лет подряд. Но надеяться купить что-то приличное по цене 1-комнатной квартиры, увы, у нас не получится. Продажи в современных комплексах начинаются с блоков в 1200–1500 и более метров.
В крупных городах России подобный формат получил развитие. Там иногда отдельные этажи паркингов отводят под нарезку компактных складов. Население покупает в собственность или с целью сдавать под хранение сезонных вещей, мебели или для использования в коммерческих целях. Ничего подобного на нашем рынке нет. Даже обычные кладовые в проектах начались буквально в последних кварталах «Минск-Мира» и сразу в домах «Северного Берега». В первом проекте застройщик зарабатывает на них, во втором – это как бесплатный бонус, включенный в цену квартиры.
Еще, конечно, есть вариант отслеживать аукционы по коммунальной и ведомственной недвижимости. Там можно найти складские помещения в подвалах, цоколях, иногда даже в центральной части столицы. Это могут быть очень удачные «находки» с точки зрения инвестиций. Но крайне редкие.
Средняя доходность по рынку в сегменте небольших складов – 7–8 % годовых.
Помещения в стрит-ретейле
– Это как раз тот вариант, который мы всегда в условиях Минска и Беларуси называли удачной альтернативой покупке жилой недвижимости. Тут действительно по цене 1–2-комнатной квартиры можно найти помещение, которое будет востребовано и у арендаторов, и, при необходимости, будет высоколиквидным, если вы захотите его продать. Но опять же. В таких проектах, как «Новая Боровая» или «Северный Берег» девелоперы их эксплуатируют через свои управляющие компании, тут они недоступны, – предупреждает эксперт.
В центральных районах, в локациях классического стрит-ретейла купить что-то уже практически нереально. Всё то, что кажется доступным, может оказаться в стороне от трафика, от пеших потоков и в итоге неликвидным. Тем не менее вариантов найти хорошее предложение в этом сегменте всё равно достаточно. Его никогда не сбрасывайте со счетов.
Доходность стрит-ретейла в правильной локации – до 9–12 % годовых.
Небольшие офисы
– Знаменитая минская «долевочка» – известный бич офисного рынка на протяжении долгих лет, с момента становления коммерческого офисного рынка. Мы, как профессионалы рынка, всегда выступали против нее с точки зрения девелопмента. Но с точки зрения «физиков», которым нужно вкладывать во что-то свои сбережения, – это не худший вариант. Микробизнес, малый бизнес – это наиболее мобильные и быстроразвивающиеся сегменты. Поэтому всегда найдете арендатора на свои 30 «квадратов», всегда, даже в любой кризис, сумеете их продать. Так что как вариант – безотказный. Другое дело, что все-таки рынок девелопмента уже вырос, уровень инвесторов в этом секторе стал другой. И сейчас найти новые проекты, в которые можно податься за своими «тридцатью квадратными метрами» на стадии ввода, сложнее. Но всегда можно найти интересный вариант на «вторичке», – утверждает наш собеседник.
Средняя доходность небольших офисов на рынке – 6–7 % годовых.