О собственном жилье мечтает каждый. Но у кого-то мечты по разным причинам так и остаются мечтами, а у кого-то однажды наступает счастливый день, когда приходит понимание: я готов, теперь я могу себе это позволить.
Теперь осталось только решить, какую квартиру покупать. Помимо количества комнат в вашем будущем гнездышке есть еще много немаловажных факторов. Любому потенциальному покупателю недвижимости так или иначе приходится делать непростой выбор: новострой или вторичка?
Каждый из этих вариантов обладает своими плюсами и минусами. Например, при приобретении квартиры на вторичном рынке в качестве бонуса вам могут достаться полы с подогревом, шкаф-купе, итальянская встроенная кухня… да много всего. Если вы приобретаете квартиру в новостройке, вполне вероятно, что кроме голых стен и стяжки на полу никаких благ там не будет предусмотрено.
Впрочем, на ситуацию можно посмотреть и с другой стороны. Впридачу к шкафу-купе вам запросто достанутся прогнившие трубы и плохая проводка. В то время как коммуникации в только что возведенном жильё будут новыми и, скорее всего, более надежными.
Достоинства и недостатки первичной и вторичной недвижимости можно обсуждать долго. И вряд ли здесь можно прийти к какому-то единому мнению. Тем болеечто квартира квартире рознь.
Тесная хрущевка у чёрта на куличиках, которая не видела ремонта со времен царя Гороха – это вторичка. Шикарные апартаменты в центре Минска с дизайнерским ремонтом в доме 2011 года постройки – это тоже вторичка. Вот и думайте после этого о плюсах и минусах «б/у-шного» жилья. А сегодня мы погорим о первичном рынке недвижимости в Минске.
Долго, но дешево. Быстро, но дорого.
Цена квадратного метра в новостройках сильно разнится. Есть предложения и по 1 200 долларов, и по 2 200, и по 3 200. Сейчас возводится немало элитных домов, и цены на квартиры в них соответствующие. Однако предложений новых квартир эконом-класса тоже очень много. Поэтому выбрать жильё можно на любой кошелек.
В целом цены на первичном рынке жилья выглядят более низкими, чем на вторичном рынке. Этот факт нам подтвердили и в агентстве недвижимости «Твоя столица».
– На первичном рынке квартиры продаются без отделки. Нужно ждать, когда дом достроится. Покупатели приобретают метры, которых фактически еще нет. Это определенные риски, – пояснила Наталья Пичуха, руководитель «Твоя столица. Новостройцентр», комментируя разницу в ценах на первичном и вторичном рынках.
Среди предложений по новострою в Минске встречаются варианты как недостроенных квартир, которые будут готовы только к 2015-2016 гг., так и уже построенное жильё.
–На начальном этапе строительстваможно приобрести квартиру по меньшей цене по сравнению с жильем на более поздних стадиях строительства: к моменту ввода в эксплуатацию стоимость квартиры может стать на 15-20% дороже, – пояснила Н. Пичуха.
Как оказалось, новострой пользуется большой популярностью у белорусов. И эта популярность со временем набирает обороты:
– 40% покупателей, со 100% живыми деньгами, которые пришли к нам приобрести квартиру на вторичном рынке, готовы рассматривать возможность покупки новостройки. Ранее этот процент был на порядок ниже, – рассказала эксперт. –Хочется отметить, что наблюдается усиление конкуренции среди проектов внутри классов, покупатели все чаще обращают внимание на качество проектов, в том числе на качество договоров. Наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах. Этот факт подтверждают и участившиеся случаи обращения к нам застройщиков с целью разработки оптимальных концепций новых проектов.
Несколько слов о жилищных облигациях
Говоря о первичном рынке недвижимости, нельзя обойти вниманием такой инструмент как жилищные облигации. Довольно много новых квартир сейчас реализуется именно через продажу жилищных облигаций.
– Действительно, жилищные облигации становятся все более популярными среди застройщиков. В настоящее время 38% проектов реализуется посредством именно жилищных облигаций, –отметил Н. Пичуха.
Жилищная облигация представляет собой ценную бумагу, которая подтверждает внесение ее владельцем денег на строительство определенного размера площади жилья.
Такие облигации имеют номинальную стоимость в белорусских рублях или в валюте и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. У облигации есть срок обращения, дата погашения. Количество облигаций в выпуске ограничено. Они выпускаются в бездокументарной форме в виде записей на счетах, хранятся в центральном депозитарии, поэтому их невозможно потерять или украсть.
Как правило, схема приобретения жилья через жилищные облигации выглядит следующим образом. Покупатель приобретает пакет облигаций. Обычно их столько же, сколько квадратных метров в квартире. При этом заключается два договора – договор создания жилого помещения, где указывается конкретная квартира, и договор купли-продажи жилищных облигаций. После завершения строительства застройщик погашает облигации – то есть передает жилое помещение в собственность покупателю.
– Жилищные облигации обладают рядом преимуществ. Так, можно быстро выйти из строительства без штрафов, которые предусмотрены при долевом строительстве. Возврат может быть произведен по номиналу, иные способы могут быть прописаны в договорах. При желании можно продать жилищные облигации, не дожидаясь завершения строительства дома, на вторичном рынке по рыночной стоимости,– рассказала Н. Пичуха, комментируя достоинства жилищных облигаций.
– Кроме того, выпуск жилищных облигаций производит застройщик-эмитент, который должен иметь отведенный земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Количество выпущенных застройщиком жилищных облигаций не может превышать общую площадь жилья, которое строит застройщик. Это также гарантирует то, что одни и те же метры не могут быть проданы два раза. В случае неисполнения застройщиком обязательстввозврат денежных средств покупателю гарантирует банк или страховая компания, с которыми работает застройщик,– пояснила эксперт.
От слов к делу
От теоретической части перейдём к практической. Посмотрим, что предлагают потенциальным покупателям столичные застройщики. Подробно остановимся на наиболее бюджетных вариантах.
Жилой комплекс "Вишнёвый Сад" на пересечении улиц Шаранговича, Горецкого, Рафиева. 220-ти квартирный 10-этажный жилой дом во Фрунзенском районе, который обещают достроить в 4 квартале 2014 года.
Трёхкомнатная квартира без отделки общей площадью 83,8 метров с 12-ти метровой кухней предлагается за 96 370 долларов (при стопроцентной оплате в течение пяти дней). Таким образом, квадратный метр обойдётся в 1 150 долларов.При рассрочке на один год стоимость квадратного метра возрастает до 1 200 долларов. Однако в любом случае это сравнительно недорого.
По 1 100 долларов предлагается квадратный метр в трехкомнатных квартирах площадью 102 м.кв. в доме, расположенном в квартале ул. Амурская– Богдановича – Тургенева. Правда, дом будет сдан лишь в 4 квартале 2016 года.
При стопроцентной оплате в течение пяти дней такая «трёшка» обойдется в 112 200 долларов. Застройщик обещает стеклопакеты, консьержа и подземную парковку. Квартиры, само собой, без отделки.
В Степянке, на улице Ясной, квартиры предлагаются по 1 180 долларов за метр (при стопроцентной оплате). Двухкомнатная квартира площадью 62 метра обойдется в 73 160 долларов. «Трёшка» площадью 78 метров потянет на 92 040 долларов.
Возможна рассрочка до конца 2014 года. В этом случае цена квадратного метра возрастает до 1 250 долларов.
Срок сдачи дома – 3 квартал 2015 года.
Квадратные метры в однокомнатных квартирах традиционно обходятся дороже. Да и в целом однокомнатных квартир на первичном рынке предлагается не так много.
Так, в той же Степянке, на ул. Связистов, «однушка» площадью 47 метров обойдется в 68 150 долларов (1 450 долларов за метр). Если площадь квартиры составит 56 метров, то стоимость квадрата снижается до 1 370 долларов. Для сравнения – «трешки» в этом же доме предлагаются за 1 200 долларов/м.кв. Кстати, срок сдачи дома на сайте http://Realt.by заявлен 31 марта 2014 года. То есть буквально на днях.
«Льготка» заставит цены снова расти
Подводя итоги, еще раз отметим, что стоимость квадратного метра на первичном рынке на порядок ниже, чем на вторичном. Однако за счет того, что новые современные квартиры в большинстве своём могут похвастаться просторными кухнями, широкими коридорами и большими лоджиями, существенно возрастает метраж. А значит, несмотря на относительно невысокую стоимость каждого отдельного метра, целая квартира вряд ли обойдется дешевле жилья со вторичного рынка.
Кроме того, новострой требует отделки, а хороший ремонт стоит больших, если не сказать огромных денег. Так что «дешевизна» новостроя весьма обманчива.
В заключение мы спросили у нашего эксперта: что будет с ценами на первичном рынке недвижимости в 2014 году?
– Мы прогнозируем стабильный спрос и не прогнозируем падение цен, – сообщила Н. Пичуха. –В случае возобновления доступного кредитования для нуждающихся может повториться сценарий 13-го года – увеличится спрос и, соответственно, цены.
Myfin.by желает всем удачного разрешения жилищного вопроса. Оставайтесь с нами!
Майя ПЧЕЛКО