Министерство юстиции Беларуси подготовило проект Закона Республики Беларусь «О риэлтерской деятельности» (далее – Закон). Проектом Закона в целом сохранен действующий механизм регулирования риэлтерской деятельности, одновременно проект содержит и новые подходы, часть из которых представляются для участников рынка весьма спорными. Специально для Myfin.by ситуацию прокомментировал председатель Союза риэлтерских организаций, директор риэлтерской компании «Хаус Эстейт», аттестованный риэлтер Владимир Завгородний.
16-26 июля 2024 года состоялось общественное обсуждение изменений в Закон. Больше всего волнений вызывает намерение упразднить профессию агента по операциям с недвижимостью, чтобы оказание всех риэлтерских услуг осуществлялось только риэлтерами. Заявляется, что цель этого – «поднять профессиональный уровень риэлтеров и бывших агентов». Проект закона также предусматривает полную переаттестацию всех специалистов по недвижимости, включая действующих риэлтеров, при этом допускаться на аттестацию будут только специалисты с высшим образованием.
Чем отличаются агенты по недвижимости от риэлтеров?
Сегодня большинство сделок с недвижимостью проводится при участии специалистов по риэлтерской деятельности: агентов по операциям с недвижимостью и риэлтеров. Эта практика сложилась за десятилетия и определена законодательством.
Агент – профессиональный продавец недвижимости, знающий рынок, цены, виды объектов, ведет переговоры, рекламирует и помогает клиентам с поиском жилья и коммерческой недвижимости. Он не имеет свидетельства об аттестации риэлтера, может иметь высшее или среднее специальное образование в юридической, экономической, строительной сферах либо иное высшее или среднее специальное образование и пройти профессиональную подготовку (обучение по программе повышения квалификации «Деятельность агентов по операциям с недвижимостью») либо иметь годичный стаж работы в сфере недвижимости.
Он также должен владеть навыками эффективных переговоров и решения конфликтных ситуаций и выполняет отдельные риэлтерские услуги под руководством и по поручению риэлтера, а именно: подбор вариантов сделки, организацию размещения рекламы, подготовку документов для сделки, информирование клиентов. Агент несет ответственность за выполнение порученных задач, но в ограниченных рамках.
Риэлтер – работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги и, в первую очередь, отвечающий за соблюдение законности совершаемых сделок и защиту имущественных и правовых интересов потребителей.
Риэлтер должен иметь высшее образование и свидетельство об аттестации, выдаваемое Министерством юстиции Республики Беларусь на 5 лет (с возможностью последующего неоднократного продления), обязан владеть законодательством в сфере недвижимости и правоприменительной практикой и несет полную ответственность за выполнение всех этапов сделки и защиту имущественных и правовых интересов потребителей.
Возражения Союза риэлтерских организаций
– В связи с тем, что Закон существенно повлияет на деятельность участников рынка недвижимости, экономическую эффективность и дальнейшее развитие данного сегмента экономики в стране, Союз РО имеет ряд возражений и предложений по проекту Закона, а именно:
1. Глава 3 проекта Закона «Деятельность Палаты риэлтеров»
Проектом Закона предусмотрено создание органа самоуправления риэлтеров – Палаты риэлтеров, по аналогии с Белорусской республиканской коллегией адвокатов, Белорусской нотариальной палатой и т.п. Подобный подход к созданию профессионального органа самоуправления не обоснован по причине того, что в отличие от адвокатов, нотариусов, налоговых консультантов, осуществляющих свою деятельность самостоятельно, т.е. от собственного имени, риэлтер – это «работник риэлтерской организации …, оказывающий от имени этих организаций риэлтерские услуги…»(статья 1 проекта Закона). Т.е. риэлтер не самостоятельная «единица», а наемный работник, действующий от имени риэлтерской организации.
В связи с изложенным, правильным было бы создание общереспубликанского профессионального объединения юридических лиц – риэлтерских организаций, с приданием такой организации полномочий, аналогичных полномочиям Палаты риэлтеров.
Решения данного органа были бы обязательными к исполнению всеми риэлтерским организациями, а равно его работниками – специалистами по риэлтерской деятельности.
2. Статья 20 проекта Закона «Риэлтер»
Согласно статье 20 проекта Закона, риэлтерские услуги от имени риэлтерской организации вправе оказывать только риэлтеры. Указанная норма фактически упраздняет должность агента по операциям с недвижимостью.
По информации Министерства юстиции Республики Беларусь, в настоящее время осуществляют деятельность 833 риэлтера и 1988 агентов по операциям с недвижимостью. С принятием в 2006 году Указа Президента Республики Беларусь №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» сложилась стройная система разделения труда при оказании риэлтерских услуг.
Риэлтеры осуществляют наиболее ответственные и значимые действия при оказании риэлтерских услуг – обеспечивают защиту прав и имущественных интересов потребителей, изучают и анализируют документы, взаимодействуют с государственными органами и иными организациями по вопросам осуществления сделок с объектами недвижимости и проверки их «истории», организуют и сопровождают совершаемые сделки.
Агенты по операциям с недвижимостью выполняют функции в области продаж, в том числе организуют продвижение объектов недвижимости на рынке (предпродажная подготовка объекта, фотосъемка интерьеров, подготовка рекламных текстов, организация и размещение рекламы), осуществляют осмотр объекта потенциальным покупателям.
Агенты также взаимодействуют с покупателями недвижимости подбирая варианты сделок, организуя и сопровождая осмотры объектов, предоставляя консультации в отношении видов недвижимости и их характеристик. Работа агента по операциям с недвижимостью – отдельная специализация. Она занимает до 90% затрачиваемого времени в каждой конкретной сделке. Также она требует отдельной подготовки и профессиональных навыков.
Сложившаяся практика свидетельствует о том, что риэлтер и агент по операциям с недвижимостью являются разными профессиями.
С принятием Закона в предлагаемой редакции возникнет необходимость подготовить по программе подготовки риэлтеров и аттестовать порядка двух тысяч специалистов. В разумные сроки это невыполнимая задача.
Несвоевременная аттестация желающих приведет к невозможности выполнения ими профессиональных обязанностей и по сути лишит работы. Возникнет острая нехватка специалистов, способных оказывать услуги в сфере продаж недвижимости, что сразу же крайне негативно отразится на потребителях риэлтерских услуг.
Помимо изложенного, велика вероятность того, что значительная часть специалистов, потерявших право на дальнейшую легальную деятельность, пополнят ряды «серого» сегмента рынка. Все это крайне негативно скажется на качестве и объеме оказываемых потребителям услуг и повлечет резкое увеличение количества жалоб от граждан.
Во избежание предполагаемых негативных явлений предлагаем сохранить такую категорию специалистов по риэлтерской деятельности, как агент по операциям с недвижимостью.
Для улучшения качества оказываемых услуг считаем возможным законодательно закрепить следующие требования для лиц, претендующих на должность агента по операциям с недвижимостью:
- обязательное прохождение обучения со сдачей итогового аттестационного экзамена (зачета);
- очередная аттестация 1 раз в 4-5 лет, внеочередная аттестация – при наличии двух и более нарушений требований законодательства о риэлтерской деятельности в течение календарного года.
Аттестацию агентов по операциям с недвижимостью может проводить создаваемое профессиональное объединение риэлтерских организаций.
3. Статья 33 проекта Закона «Переходные положения»
В соответствии с частью 1 статьи 33 проекта Закона физические лица, имеющие на дату принятия Закона свидетельство об аттестации риэлтера обязаны в течение шести месяцев со дня вступления в силу закона пройти аттестацию в порядке, определяемом Министерством юстиции.
Данное предложение разработчика законопроекта вызывает справедливое недоумение действующих риэлтеров, которые в свое время сдали достаточно сложный экзамен в Министерстве юстиции, каждые 5 лет проходили повышение квалификации в УО «Институт переподготовки и повышения квалификации судей, работников прокуратуры, судов и учреждений юстиции Белорусского государственного университета» со сдачей итогового зачета, а с принятием Закона их знания будут подвергнуты сомнению.
При том проект Закона не предусматривает каких-либо дополнительных требований к лицу, занимающему должность риэлтера. Более того, расширен перечень лиц, которые будут допущены к сдаче экзамена (любое высшее образование – часть 3 статьи 19 проекта Закона.)
Процедура аттестации действующих риэлтеров является чрезмерно обременительной и может вызвать значительные трудности, что, в свою очередь, может негативно повлиять на качество и доступность риэлтерских услуг.
Изучение опыта переаттестации по иным профессиям показал, что эту процедуру по различным причинам, в том числе объективным, не проходит более половины действующих специалистов. В связи с этим есть опасения, что по результатам переаттестации из профессии будут вынуждены уйти сотни риэлтеров, в том числе с большим опытом работы.
Таким образом, считаем целесообразным проведение аттестации действующих риэлтеров при продлении срока действия свидетельства об аттестации риэлтера.
Такой подход позволит равномерно распределить нагрузку, обеспечивая при этом постоянный контроль за уровнем квалификации риэлтеров.
Негативные последствия от упразднения агентов по операциям с недвижимостью
1. Дефицит специалистов. В отрасли работают более 2800 специалистов. В 2023 и 2022 году аттестат риэлтера получили 56 человек, в 2021 году – 54 человека (данные Реестра риэлтеров Республики Беларусь). Процесс переаттестации может занять многие месяцы. Несколько сотен вновь аттестованных риэлтеров будут вынуждены обслуживать более 60 000 объектов недвижимости, взаимодействуя с сотнями тысяч физических и юридических лиц.
2. Очереди потребителей. Потребители будут вынуждены ждать возможности осмотра недвижимости много дней или недель. Без профессиональной помощи они будут самостоятельно заключать сделки, упуская технические и юридические детали, что приведет к росту числа судебных споров.
3. Срыв сроков и развал сделок. Квартиры часто продаются для улучшения жилищных условий, где оперативность агентов крайне важна. После упразднения агентов часть сделок не состоятся из-за срывов сроков, так как у участников сделки могут истекать сроки одобрения по кредитам.
4. Ухудшение качества услуг. Перегруженные риэлтеры не будут иметь возможность уделять достаточно внимания сделкам, что увеличит вероятность ошибок. Некоторые специалисты не смогут работать в таком режиме из-за состояния здоровья, возраста или семейных обстоятельств.
5. Ущемление интересов трудящихся и потеря доходов. Некоторые специалисты потеряют право на профессию, так как не все агенты имеют высшее образование. Специалисты со средне-специальным образованием и большим стажем не будут допущены к аттестации на риэлтера. Многие будут временно лишены возможности работать, ожидая аттестации.
Возможно, следует доработать проект Закона «О риэлтерской деятельности», чтобы не допустить ущерба интересам граждан и создания социальной напряженности.