Что происходит на рынке торговой недвижимости – обзор

Во II квартале 2024 года сток арендопригодных площадей крупноформатной торговой недвижимости Минска преодолевает полуторамиллионную отметку и достигает 1504 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 2,6%.

В мае введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Червенский» (на ул. Маяковского, 6) общей площадью 63,5 тыс. кв. м и арендопригодной – 32,9 тыс. кв. м. Основной якорь – гипермаркет Green площадью 7 тыс. кв. м. В ТРЦ планируется торговая галерея на двух этажах, развлекательный центр и фуд-корт, фитнес-центр.

До конца 2024 года в Минске ожидается ввод еще около 87 тыс. кв. м арендопригодных площадей в ТРЦ Prizma и ТРЦ Avia Mall, а также увеличение площади ТРЦ «Титан» в результате его реконструкции.

Спрос и вакантность

Во II квартале 2024 года в торговой недвижимости сохраняется баланс спроса и предложения, основу которого составляют ротационные процессы и новые открытия в качественных объектах и локациях.

Продолжают расширяться действующие розничные операторы: начал работу шестой гипермаркет «Корона», «ГРИНрозница» открыла первые магазины «Местное известное», в новом формате премиального супермаркета заработали «Семь пятниц», увеличивают количество точек «Детмир» и Colin’s.

Открыт первый магазин российской сети DNS, а «Подружка» вышла на рынок Минска сразу двумя магазинами.

Рост денежных доходов и другие факторы положительно влияют на внутреннюю торговлю. В результате вакантность в качественных объектах сохраняется на уровне 8%.

Наименьшая заполняемость фиксируется в устаревших торговых центрах, нуждающихся в изменении своего формата и концепции, а также в недавно введенных объектах.

Ставки

Во II квартале 2024 года, как и в целом с начала года, арендные ставки остаются стабильными.

Небольшое снижение их значений в белорусских рублях (на 1%) полностью совпадает с динамикой укрепления белорусского рубля к евро (на 1%). В еврономинале арендные ставки остаются неизменными.

В ближайшей перспективе, в связи с ожидаемым изменением законодательства, механизм исчисления размера арендной ставки в зависимости от розничного товарооборота становится все более реальным и для арендаторов небольших площадей (100–300 кв. м).

Сделки купли-продажи

В сделках купли-продажи торговой недвижимости характерное для начала года затишье сменяется активностью: во II квартале заключено три сделки в отношении 16 объектов.

При этом средняя цена реализованных объектов почти вдвое выше значений предыдущего квартала и на 45% дороже средней цены сделок в 2023 году.

13 из 16 объектов приобретены компанией «Кволити Фуд», которая приобрела у Госкомимущества объекты сети Mak.by. Эта сделка может стать наиболее значимым инвестиционным событием рынка торговой недвижимости 2024 года.

Тенденция необходимости обновления

Рынок торговых центров формируется в Минске с начала 2000-х. Первые ТЦ, такие как «Паркинг», «Европа», «Импульс» и «Зеркало», предложили зарождающемуся предпринимательству мелкие торговые боксы. Но сегодня именно они способствуют увеличению общего показателя вакантности.

В конце 2000-х появились ТЦ второго поколения, включая первую «Корону», Expobel, Maximus и Globo. ТЦ «Столица» в то время воспринимался как наиболее прогрессивный формат. Развитие ретейл-недвижимости определяли именно продовольственные сети – «Корона», «Гиппо» и ProStore, в то время как непродовольственные ретейлеры играли второстепенную роль.

В 2010-е годы активно развивались уже привычные крупноформатные торговые центры. В настоящее время рынок представлен разнообразными типами ТЦ: районные, окружные, региональные. Рынок торговой недвижимости Минска все еще молод: 11% площади (164 тыс. кв. м) занимают объекты старше 20 лет, а большая часть ТЦ – 68 объектов площадью 845 тыс. кв. м (56% площадей) – построена в 2006–2015 гг.

Торговая недвижимость претерпевает быстрые изменения, требующие от девелоперов гибкости и инноваций. Проведение частичной реконструкции и реконцепции, как в Expobel, Galileo, «Титан», или расширение, как в Green City, отражает эти тренды.

В ближайшем будущем ожидается дальнейшее усиление конкуренции, что потребует от девелоперов повышения ценности своих объектов через ремонт, ребрендинг, реконцепцию или полноценный редевелопмент.

Каждый шестой торговый центр Минска находится на этапе спада и не может конкурировать с современными объектами. Более 60% функционирующих торговых центров столкнулись или в ближайшие годы столкнутся с необходимостью существенного обновления.