Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости показывал снижение спроса на офисы и, соответственно, падение арендных ставок до минимальных значений. Пик падения пришелся на 2022-й – I полугодие 2023-го. Именно в этот период сформировалась серьезная вакансия в секторе офисной недвижимости. Но с конца 2023 года вакантные площади стали постепенно сокращаться. Чего ждать в новом году, рассказывает эксперт Кристина Крупатина, учредитель ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП».
Вакантность: к стабильным 10 %
Вакантность, которая фиксировалась в конце 2022-го ‒ начале 2023 года на уровне 20‒25 %, а в новых объектах ‒ до 70 % , сейчас «откатилась» к 10 % при норме 3‒4 %. Непросто приходится новым бизнес-центрам, которые необходимо заполнять с нуля. Но в любом случае положительная динамика присутствует на рынке офисной недвижимости Минска. Необходимо отметить, что вакансия, которую фиксировали в 2022‒2023 годах, была обусловлена еще и тем, что в этот период на рынок вышло достаточное количество новых офисных объектов, которые проектировались и строились в предыдущие годы.
Да, сегодня арендные ставки не вернулись к своим прежним значениям, но они стабилизировались на уровне меньше 20‒30 % к ставкам 2018‒2019 годов.
ДИАГРАММА
Здесь приведены средние арендные ставки, но имеется определенный диапазон минимальных и максимальных арендных ставок.
Диапазон арендных ставок в евро за 1 кв. м с НДС в эквиваленте к белорусскому рублю:
| Класс A | Класс B+ | Класс B | Административные здания |
| 15‒17 | 12‒14 | 7‒10 | 6‒8 |
Качественные офисы: редкость на рынке продаж
Качественные офисные площади, особенно в бизнес-центрах, практически не предлагаются к продаже. А если и предлагаются, то стоимость их порой превышает значения, которые были в 2018‒2019 годах. Прежде всего это обусловлено тем, что, осознавая актуальную стоимость строительства, владельцы недвижимости не видят смысла в продаже. После продажи недвижимости появляется задача снова куда-то инвестировать, что, опять же, становится проблемой. И нужно отметить, что бизнес-центры, введенные ранее, строились из очень качественных материалов и всех других составляющих объектов. Также они расположены в лучших локациях города. Их владельцы отлично осознают, что рано или поздно рынок выйдет из ситуации стагнации и арендные ставки вернутся к своим прежним значениям.
Да, на это нужно время, возможно, 3‒4 года и более, но ситуация с офисами уже начинает стабилизироваться. Если состояние дел «не прижимает», качественные офисные помещения, особенно в бизнес-центрах, управляемые одной компанией и принадлежащие одному собственнику, практически не предлагаются к продаже. Владельцы предпочитают оставаться в реальных рыночных пониженных ставках, чем продавать качественные площади. В основном сделки фиксируются в административных зданиях, не попадающих в стандартную классификацию офисной недвижимости, во вторичных локациях городах, но удобных для определенных потребителей под собственные нужды.
Премиальные сделки: новые проекты и высокая стоимость
Наблюдаются сделки и в премиальных локациях, в новых объектах класса А и B+ со стоимостью за квадратный метр от $3 тыс. до $3,8 тыс. с НДС. Офисная же недвижимость категории бизнес-апартаментов доходит до стоимости около $5 тыс./кв. м с НДС в эквиваленте к белорусскому рублю.
Чего ожидать в ближайшие годы
Таким образом, текущая ситуация говорит о том, что:
- рынок офисной недвижимости постепенно стабилизируется;
- вакантность сокращается;
- арендные ставки на офисные помещения класса А и B+ в ближайшие два года достигнут значений «минус» 15‒18 % к значениям 2018‒2019 годов;
- стоимость продажи качественных площадей будет оставаться на уровне 2018‒2019 годов, а по некоторым премиальным локациям и высококачественным объектам станет гораздо выше;
- будет активно продаваться и модернизироваться старый административный фонд, приобретая новые современные форматы с новыми владельцами.